Bail d’habitation : résiliation, arriéré locatif et délais de paiement expliqués – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 25/02215

La juridiction a examiné la recevabilité de la demande de résiliation du bail, constatant que l’assignation avait été notifiée dans les délais requis. Elle a rappelé que la clause résolutoire ne peut produire effet qu’après un commandement de payer infructueux pendant six semaines. Le commandement, bien que daté du 30 janvier 2025, n’avait été signifié que le 13 septembre 2025, et la dette était déjà réglée. La locataire a été condamnée à verser 4.254,18 € au bailleur, avec intérêts.

Un contrat de bail a été établi le 17 septembre 2011 entre un bailleur et un locataire pour un appartement à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 845 € et une provision sur charges de 130 €. Suite à des loyers impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer, puis a assigné le locataire en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et le paiement des provisions dues.

L’affaire a été examinée à plusieurs reprises, notamment lors d’audiences en décembre 2025 et mars 2026. Lors de la dernière audience, le bailleur a demandé la constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’un arriéré locatif de 4.266,36 €. Le locataire, assisté par un avocat, a contesté la validité du commandement de payer, arguant qu’il avait été signifié tardivement et qu’elle était à jour de ses paiements.

Le juge a examiné la recevabilité de la demande de résiliation du bail, notant que le commandement de payer avait été signifié après le délai requis. Il a également constaté que le locataire avait déjà réglé la dette mentionnée dans le commandement. En conséquence, la demande de constatation de la clause résolutoire a été rejetée.

Concernant le montant de l’arriéré locatif, le bailleur a présenté un décompte prouvant que le locataire devait encore 4.254,18 €. Le juge a ordonné le paiement de cette somme, tout en autorisant le locataire à s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités. La demande d’indemnisation pour procédure abusive formulée par le locataire a été rejetée, et celui-ci a été condamné aux dépens. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a d’abord examiné la recevabilité de la demande de résiliation du bail, constatant que l’assignation avait été notifiée à la préfecture dans les délais requis par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Sur le fond, elle a rappelé que la clause résolutoire ne peut produire effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant six semaines, conformément à l’article 24 I de la même loi. Le juge a relevé que le commandement de payer, bien que daté du 30 janvier 2025, n’avait été signifié que le 13 septembre 2025, et que la dette mentionnée était déjà réglée à cette date. Ces éléments ont constitué des contestations sérieuses sur la validité du commandement, empêchant ainsi le constat de l’acquisition de la clause résolutoire.

Concernant le montant de l’arriéré locatif, la juridiction a constaté que le bailleur avait produit un décompte justifiant une créance de 4.254,18 €, que la locataire n’a pas contestée. Elle a donc condamné la locataire à verser cette somme, avec intérêts au taux légal. En ce qui concerne les délais de paiement, la juridiction a appliqué l’article 24 V de la loi n°89-462, autorisant la locataire à régler sa dette selon des modalités échelonnées, étant donné qu’elle avait repris le paiement des loyers courants.

La demande d’indemnisation pour procédure abusive a été rejetée, la locataire étant déboutée de sa demande. Enfin, la locataire a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des démarches judiciaires entreprises par le bailleur. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

• Procès-verbal de signification du commandement de payer, indiquant la date réelle de signification (13 septembre 2025).
• Décompte locatif produit par le bailleur, démontrant que la dette mentionnée dans le commandement de payer était réglée à la date de signification.
• Assignation notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis dans les délais requis par l’article 24 III de la loi n°89-462.
• Propositions de règlements formulées à l’audience par le locataire, justifiant sa capacité à apurer l’arriéré locatif.
• Éléments de contestation sur la validité du commandement de payer, constituant des contestations sérieuses.

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Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans le litige. Le bailleur, ayant obtenu un jugement favorable sur le montant de l’arriéré locatif, pourra récupérer une partie de ses créances, tandis que le locataire, bien qu’ayant été condamné à payer, a la possibilité de régler sa dette par mensualités.

• Le bailleur peut récupérer la somme de 4.254,18 € avec intérêts, ce qui améliore sa situation financière.
• Le bailleur est autorisé à poursuivre les procédures d’expulsion si le locataire ne respecte pas les modalités de paiement convenues.
• Le locataire a la possibilité de régler sa dette en plusieurs mensualités, ce qui lui permet de gérer son budget plus efficacement.
• Le locataire a été débouté de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive, ce qui limite ses recours futurs.
• Le locataire devra supporter les dépens, ce qui pourrait augmenter son endettement global.
• Le bailleur peut envisager d’autres actions judiciaires si le locataire ne respecte pas les délais de paiement convenus.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation dans les délais requis.
• Importance de la clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Validité du commandement de payer à prouver par le bailleur.
• Possibilité d’échelonnement des paiements pour le locataire.
• Rejet des demandes d’indemnisation pour procédure abusive.

À éviter

• Signification tardive du commandement de payer.
• Absence de justification des paiements effectués.
• Non-respect des délais de paiement prévus par la loi.
• Contestation sans éléments probants.
• Omettre de produire un décompte précis des arriérés.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, le demandeur a soutenu avoir signifié un commandement de payer le 30 janvier 2025, mais la signification effective a eu lieu le 13 septembre 2025, ce qui soulève des contestations sur la validité du commandement.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en référé ?

L’action en référé est recevable si une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture dans les délais requis. En l’espèce, une notification a été effectuée le 22 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ainsi, l’action a été jugée recevable par le juge des référés.

Quel est l’office du juge des référés concernant la nullité du commandement de payer ?

Le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la nullité du commandement de payer. L’irrégularité du commandement, à supposer qu’elle soit établie, constitue une contestation sérieuse sur sa validité, ce qui empêche le juge de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Le juge des référés peut ordonner des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, mais ne peut pas se prononcer sur des questions de nullité.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant le montant de l’arriéré locatif ?

Le demandeur a produit un décompte démontrant que le défendeur lui devait la somme de 4.254,18 € à la date du 10 mars 2026. Bien que le défendeur ait soutenu n’être redevable d’aucune dette locative, il n’a apporté aucun élément pour contester le principe ni le montant de la dette.

Par conséquent, la juridiction a condamné le défendeur à verser cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal.

Quelles sont les conditions pour l’octroi de délais de paiement selon la loi ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. »

Il est requis que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette affaire, le défendeur a justifié avoir repris le paiement du loyer et des charges courants, ce qui a conduit à l’octroi de délais de paiement.

Quelle est la portée de la demande d’indemnisation pour procédure abusive ?

La juridiction a débouté le défendeur de sa demande d’indemnisation pour procédure abusive, considérant qu’elle avait succombé partiellement à l’instance. Cela signifie que la demande d’indemnisation n’a pas été accueillie, car le défendeur n’a pas réussi à prouver l’abus dans la procédure engagée par le demandeur.

Quels sont les critères pour la fixation des dépens et des frais selon l’article 700 du code de procédure civile ?

Le défendeur, partie perdante, supporte la charge des dépens, qui incluent exclusivement le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En outre, le défendeur a été condamné à verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des démarches judiciaires effectuées par le demandeur et des circonstances du litige.

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