Résiliation de bail pour loyers impayés : recours et procédures à suivre – Tribunal judiciaire de Thionville, 30 avril 2026, N° de RG 25/00293

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, suite à un commandement de payer infructueux pendant plus de deux mois. La demande de résiliation du bail a été jugée recevable, et la non-comparution des défendeurs a permis une décision fondée sur les éléments fournis par la partie demanderesse. L’expulsion des occupants a été ordonnée, respectant les délais légaux, et la partie demanderesse a justifié les loyers impayés, entraînant une condamnation provisionnelle.

La SCI LES MOISSONS a conclu un contrat de bail avec des occupants pour une maison à usage d’habitation, fixant un loyer mensuel de 1 220 euros, plus 30 euros de charges. Suite à des loyers impayés, la SCI a signifié un commandement de payer le 17 avril 2025, sans succès. En conséquence, elle a assigné les occupants devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, l’expulsion des lieux, ainsi que le paiement des sommes dues.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle le 23 septembre 2025, et l’affaire a été retenue pour audience le 3 mars 2026. Malgré la convocation, les occupants ne se sont pas présentés. La SCI a maintenu ses demandes et a actualisé le montant des loyers dus à 13 159,31 euros à la date du 1er mars 2026.

Le juge a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, car le commandement de payer était resté infructueux pendant plus de deux mois. En conséquence, il a ordonné l’expulsion des occupants, ainsi que le paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter de la résiliation du bail. Les occupants ont été condamnés à verser la somme de 13 159,31 euros, ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à leur départ effectif.

De plus, les occupants ont été condamnés aux dépens et à verser 500 euros à la SCI au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance a été déclarée exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi à la SCI de procéder à l’expulsion si nécessaire.

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En effet, un commandement de payer a été signifié, demeuré infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi l’application de la clause résolutoire. La demande de résiliation du bail a été jugée recevable, ayant été notifiée à la préfecture dans les délais requis. La non-comparution des défendeurs a conduit à une décision fondée sur les éléments fournis par la partie demanderesse, sans contestation de la part des défendeurs. La juridiction a également ordonné l’expulsion des occupants, en respect des dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, stipulant que l’expulsion ne peut être effectuée qu’après un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux. En ce qui concerne les loyers impayés, la partie demanderesse a produit un décompte justifiant la somme due, ce qui a conduit à une condamnation provisionnelle au paiement. Enfin, la juridiction a statué sur les demandes accessoires, condamnant les défendeurs aux dépens et à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison des démarches judiciaires engagées par la partie demanderesse.

• Commandement de payer signifié le 17 avril 2025, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
• Décompte des loyers impayés justifiant la somme due de 13 159,31 euros à la date du 1er mars 2026.
• Notification de l’assignation à la préfecture de la Moselle le 23 septembre 2025, respectant les délais requis.
• Courriers de relance adressés aux défendeurs entre avril 2024 et mars 2025.
• Absence de comparution des défendeurs lors de l’audience, sans contestation de leur part.

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Dans cette affaire, le demandeur, la SCI, obtient gain de cause, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les défendeurs, qui se retrouvent dans une situation préjudiciable. Les défendeurs, en raison de leur non-comparution et de l’absence de contestation, sont condamnés à payer des sommes importantes et à quitter les lieux.

• Résiliation du bail, entraînant la perte de leur logement.
• Condamnation au paiement de 13 159,31 euros pour loyers impayés.
• Obligation de verser une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à leur départ effectif.
• Responsabilité des dépens, augmentant leur charge financière.
• Condamnation à verser 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le demandeur, la SCI, cette décision est favorable et lui permet de récupérer son bien et les sommes dues. Cela renforce également sa position en tant que bailleur dans d’éventuelles futures procédures.

• Récupération des loyers impayés, améliorant la trésorerie de la SCI.
• Possibilité d’expulsion des occupants, permettant la remise en location du bien.
• Obtention d’une indemnité d’occupation, compensant la perte d’usage du bien.
• Recouvrement des dépens, réduisant les coûts liés à la procédure.
• Renforcement de la position juridique de la SCI en tant que bailleur.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation dans les délais requis.
• Importance de la clause résolutoire dans le bail.
• Commandement de payer doit être signifié et rester infructueux.
• Non-comparution des défendeurs ne bloque pas la procédure.
• Possibilité d’expulsion après un délai de deux mois suivant le commandement.

À éviter

• Retard dans la notification des actes judiciaires.
• Ignorer les relances de paiement avant la résiliation.
• Ne pas produire de preuves lors de l’audience.
• Omettre de vérifier les conditions de la clause résolutoire.
• Ne pas respecter les délais de paiement convenus dans le bail.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, stipule que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, un commandement de payer a été signifié le 17 avril 2025, et ce dernier est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi d’acquérir les effets de la clause résolutoire à la date du 18 juin 2025.

Quelle est la condition de recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande est confirmée par la notification d’une copie de l’assignation à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 23 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Ainsi, la demande de résiliation du bail est jugée recevable par la juridiction.

Quels sont les critères pour l’expulsion d’un locataire en vertu de la loi ?

L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

De plus, l’article L. 412-1 du même Code précise que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux. Dans cette affaire, l’expulsion a été ordonnée conformément à ces dispositions.

Quelle est la règle applicable concernant les loyers et charges impayés ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI LES MOISSONS a produit un décompte indiquant que les défendeurs restent redevables d’une somme de 13 159,31 euros à la date du 1er mars 2026. En l’absence de contestation de la part des défendeurs, la juridiction a condamné ces derniers au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ?

Les défendeurs, étant des occupants sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, causent un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien.

La juridiction a décidé de condamner les défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Étant donné que les défendeurs sont les parties perdantes, ils supporteront la charge des dépens.

En ce qui concerne l’article 700 du code de procédure civile, le juge a condamné les défendeurs à verser une somme de 500 euros à la SCI LES MOISSONS pour couvrir les frais exposés et non compris dans les dépens, tenant compte des démarches judiciaires effectuées par le demandeur.

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