Résiliation de bail pour impayés : comment gérer l’expulsion et les arriérés ? – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 26/00110

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison de l’inexécution du commandement de payer signifié le 26 août 2025, resté infructueux pendant plus de deux mois. L’action de résiliation du bail a été jugée recevable, le bailleur ayant respecté les obligations de notification. La demande de délais de paiement suspensifs a été rejetée, le locataire n’ayant pas repris le paiement du loyer courant. Le juge a ordonné l’expulsion et condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le 5 septembre 1996, un contrat de bail a été signé entre l’office départemental d’HLM de la Seine-[Localité 5], représenté par l’OPH Seine-[Localité 5] habitat, et un locataire pour un appartement à usage d’habitation. Le loyer mensuel s’élevait à 515,12 €, hors charges. Suite à des impayés, l’OPH a signifié un commandement de payer le 26 août 2025, puis a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection le 26 décembre 2025, demandant la résiliation du bail, l’expulsion, le paiement des arriérés et la communication d’une attestation d’assurance.

Lors de l’audience du 12 mars 2026, l’OPH a réitéré ses demandes, précisant que le locataire n’avait pas régularisé sa situation malgré l’arriéré de 13.315,11 €. Le locataire a reconnu sa dette mais a sollicité la possibilité de rester dans les lieux en reprenant les paiements. Il a également demandé des délais pour quitter l’appartement, invoquant des difficultés financières.

Le juge a examiné la recevabilité de l’action et a constaté que les conditions pour l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car le commandement de payer était resté infructueux pendant plus de deux mois. En conséquence, la résiliation du bail a été validée. Le locataire a été condamné à payer l’arriéré locatif de 12.479,75 €, avec un échelonnement de la dette sur 24 mois, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son expulsion.

La demande de délais pour quitter les lieux a été rejetée, le juge n’ayant pas constaté de circonstances particulières justifiant un tel report. L’expulsion a été ordonnée, sans astreinte, et le sort des meubles laissés a été précisé selon les dispositions légales. Le locataire a également été condamné aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en raison de l’inexécution du commandement de payer signifié le 26 août 2025, qui est resté infructueux pendant plus de deux mois. L’action de résiliation du bail a été jugée recevable, le bailleur ayant respecté les obligations de notification à la préfecture et de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux articles 24 II et III de la même loi. La demande de délais de paiement suspensifs a été rejetée, car le locataire n’avait pas repris le paiement du loyer courant, ce qui est requis par l’article 24 V. De plus, la demande de délais pour quitter les lieux a également été refusée, le locataire ne justifiant pas de circonstances particulières, en dépit de sa situation financière délicate. Enfin, le juge a ordonné l’expulsion, sans astreinte, et a condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi qu’à des dépens, en application des articles L.421-2 et L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

• Copie de l’assignation notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 5] le 7 janvier 2026.
• Commandement de payer signifié le 26 août 2025, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
• Décompte locatif démontrant un arriéré de 12.479,75 € à la date du 10 mars 2026.
• Reconnaissance de la dette par Monsieur [K] [A] lors de l’audience.
• Absence de reprise du paiement du loyer courant par Monsieur [K] [A].
• Situation financière délicate de Monsieur [K] [A] sans justification de circonstances particulières pour obtenir des délais.

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Dans cette affaire, le locataire se retrouve dans une situation délicate suite à la résiliation de son bail et à l’ordonnance d’expulsion. Il devra faire face à des conséquences financières significatives, tandis que le bailleur pourra récupérer son bien et percevoir des indemnités pour l’occupation indue.

• Résiliation du bail et expulsion ordonnée du locataire.
• Condamnation du locataire au paiement d’un arriéré locatif de 12.479,75 €.
• Échelonnement de la dette sur 24 mois, avec des mensualités de 100 €.
• Obligation pour le locataire de verser une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ.
• Charge des dépens à la charge du locataire, incluant les frais de commandement de payer.
• Possibilité pour le bailleur de récupérer son bien et de le relouer après l’expulsion.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation à la préfecture dans les délais requis.
• Justification de la saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Conditions d’acquisition de la clause résolutoire respectées.
• Reconnaissance de la dette par le locataire lors de l’audience.
• Possibilité d’échelonnement de la dette sur 24 mois accordée.

À éviter

• Ne pas reprendre le paiement du loyer courant avant l’audience.
• Ignorer les délais de notification et de saisine des commissions.
• Omettre de justifier des circonstances particulières pour demander des délais.
• Ne pas contester le montant de la dette si reconnu.
• Ne pas fournir l’attestation d’assurance locative demandée.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Selon l’article 24 I, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 26 août 2025, et ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 26 octobre 2025.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action en résiliation de bail est recevable si l’assignation a été notifiée à la préfecture dans les délais requis. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture le 7 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462. De plus, le créancier a justifié avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation, ce qui rend l’action recevable.

Quelle est la qualification juridique des demandes de délais de paiement ?

Les demandes de délais de paiement sont régies par l’article 24 V de la loi n°89-462, qui stipule que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. » Cependant, pour bénéficier de ces délais, le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette affaire, le débiteur n’a pas repris le paiement du loyer courant, ce qui a conduit au rejet de sa demande de délais de paiement.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter la demande de délais de paiement ?

La juridiction a retenu que le débiteur n’avait pas repris le paiement du loyer courant, ce qui est une condition préalable pour l’octroi de délais de paiement selon l’article 24 V de la loi n°89-462. De plus, l’ampleur de la dette locative a été un facteur déterminant dans le rejet de la demande de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail.

Quelle est la procédure applicable en matière d’expulsion et de délais pour quitter les lieux ?

La procédure d’expulsion est régie par les articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent au juge d’accorder des délais pour quitter les lieux dans la limite maximale de douze mois, en tenant compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant et de sa situation personnelle. En l’espèce, le débiteur a expliqué être dans une situation délicate, mais n’a pas démontré l’existence de circonstances particulières justifiant l’octroi de délais pour quitter les lieux, ce qui a conduit au rejet de sa demande.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est fixée en fonction du montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. Cette indemnité vise à réparer le préjudice subi par le créancier du fait de l’occupation indue de son bien. Dans cette affaire, le débiteur a été condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2026 jusqu’à la libération effective des lieux.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à verser une somme au titre des frais exposés par la partie gagnante. Dans cette affaire, le débiteur a été condamné à verser une somme de 50 € au titre de l’article 700, en raison de sa situation financière et des démarches judiciaires que le créancier a dû accomplir.

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