Bail d’habitation : comment gérer les impayés et obtenir des délais de paiement ? – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 25/14061

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, effective depuis le 26 septembre 2025. Le locataire a justifié sa capacité à régler sa dette, ce qui a conduit à l’acceptation de sa demande de délais de paiement. Il a été condamné à payer 2573,60 euros pour les arriérés, avec une indemnité d’occupation fixée à partir de la date de résiliation. Les dépens ont été à sa charge, et la demande de remboursement des frais irrépétibles a été rejetée.

En mars 2019, un contrat de bail a été établi entre la S.A IN’LI et un locataire pour un appartement, avec un loyer mensuel fixé à 502,55 euros, accompagné de provisions sur charges. En juillet 2025, la S.A IN’LI a signifié un commandement de payer au locataire, en raison de loyers et charges impayés s’élevant à 3218,80 euros. Suite à cela, la S.A IN’LI a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, avant d’assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection en novembre 2025.

Les demandes de la S.A IN’LI incluaient la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation judiciaire du bail, l’autorisation d’expulsion du locataire, ainsi que le paiement des sommes dues. Lors de l’audience de février 2026, la S.A IN’LI a actualisé sa créance à 2597,60 euros et a exprimé sa disposition à accorder des délais de paiement. Le locataire a reconnu sa dette, expliquant qu’elle résultait d’une perte d’emploi, mais a demandé des délais de paiement.

Le juge a constaté que les conditions pour l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du non-paiement des loyers dans le délai imparti. Cependant, le juge a également noté que le locataire avait repris le paiement intégral du loyer et avait proposé un plan de remboursement échelonné. En conséquence, le juge a accordé des délais de paiement au locataire, suspendant les effets de la clause résolutoire tant que les paiements étaient respectés.

Le jugement a également condamné le locataire à payer les arriérés de loyers et charges, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail. Les frais de la procédure ont été mis à la charge du locataire, tandis que la demande de remboursement des frais irrépétibles par la S.A IN’LI a été rejetée.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire s’applique deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Le commandement de payer a été signifié le 25 juillet 2025, et les sommes dues n’ayant pas été réglées dans le délai imparti, la résiliation a été effective à compter du 26 septembre 2025.

La demande de délais de paiement a été acceptée, car le locataire a justifié de sa capacité à régler sa dette locative et a repris le paiement intégral des loyers. En vertu de l’article 24 V de la même loi, la suspension des effets de la clause résolutoire a été ordonnée, permettant au locataire de s’acquitter de ses obligations dans un cadre échelonné.

Concernant les arriérés, la juridiction a condamné le locataire à payer la somme de 2573,60 euros, en déduisant les frais de contentieux non justifiés, conformément à l’article 4 p) de la loi n°89-462. L’indemnité d’occupation a été fixée à compter de la date de résiliation du bail, en application de l’article 1730 du code civil, et le locataire a été tenu de payer cette indemnité jusqu’à la libération effective des lieux.

Les dépens ont été mis à la charge du locataire, conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile, tandis que la demande de remboursement des frais irrépétibles a été rejetée. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail notifiée au représentant de l’Etat le 7 novembre 2025.
• Justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juillet 2025.
• Commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 25 juillet 2025.
• Décompte de la créance actualisé au 16 février 2026, incluant les arriérés de loyers et charges.
• Bail signé le 27 mars 2019, stipulant les conditions de paiement des loyers et charges.
• Preuves de paiement intégral du loyer et des charges par M. [O] [I] depuis plusieurs mois.

Dans cette affaire, le locataire a été reconnu en défaut de paiement, entraînant la résiliation de son bail et l’autorisation d’expulsion. Toutefois, le juge a également accordé des délais de paiement, permettant au locataire de régulariser sa situation tout en suspendant les effets de la clause résolutoire, ce qui offre une opportunité de rétablissement financier.

• Résiliation du bail à compter du 26 septembre 2025.
• Autorisation d’expulsion du locataire et de tout occupant.
• Accord de délais de paiement pour le locataire, sous conditions.
• Suspension des effets de la clause résolutoire tant que les paiements sont respectés.
• Condamnation du locataire à payer les arriérés de loyers et charges.
• Imposition d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation.

Enseignements de cette décision

• Notifiez le commandement de payer au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Assurez-vous de saisir la CCAPEX avant de délivrer l’assignation.
• Respectez les délais de deux mois après le commandement de payer pour la clause résolutoire.
• Proposez un plan de remboursement échelonné si en situation de régler la dette locative.
• Documentez les paiements effectués pour justifier la reprise des versements.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de paiement stipulés dans le bail.
• Éviter de facturer des frais de relance ou de procédure au locataire.
• Ne pas omettre de prouver l’arriéré de loyers et charges impayés.
• Ne pas négliger la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
• Éviter de laisser des frais non justifiés dans le décompte des créances.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail ?

La demande de constatation de la résiliation du bail est recevable si, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. De plus, il est requis que le bailleur ait saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) au moins deux mois avant l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi.

Quels sont les critères pour l’acquisition de la clause résolutoire ?

L’acquisition de la clause résolutoire est conditionnée par le non-paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire ne s’acquitte pas des sommes dues dans ce délai, la clause résolutoire s’applique de plein droit.

Quelle est la procédure à suivre pour accorder des délais de paiement au locataire ?

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à la demande de ce dernier ou du bailleur, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Les délais peuvent aller jusqu’à trois ans, et la suspension des effets de la clause résolutoire peut être accordée pendant cette période.

Quels éléments déterminent la décision sur la demande de paiement des loyers et charges impayés ?

La décision sur la demande de paiement des loyers et charges impayés repose sur l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de payer les loyers et charges aux termes convenus. Le bailleur doit prouver l’arriéré de loyers et charges impayés, conformément à l’article 1353 du code civil. En l’espèce, le bailleur a fourni des preuves suffisantes, mais des frais de contentieux non justifiés ont été déduits du montant réclamé.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation est régie par l’article 1730 du code civil, qui stipule que le locataire doit restituer les locaux à l’expiration du bail. En cas d’occupation sans droit ni titre, l’occupant est tenu de verser une indemnité d’occupation, qui est une contrepartie de l’occupation du bien après la résiliation du bail, conformément à l’article 1240 du code civil.

Quels sont les critères pour la fixation des dépens dans le cadre de la procédure ?

Les dépens sont fixés conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile, qui prévoient que le perdant doit supporter les frais de l’instance, y compris les frais de signification du commandement de payer. La demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile peut être rejetée si elle est jugée inéquitable.

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