Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Paris, 16 avril 2026, RG n° 25/05120

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 3.354,19 € pour charges de copropriété impayées. Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, limités à 155,28 €, en raison de l’absence de justification des mises en demeure. Les dommages-intérêts ont été fixés à 400 €, et la demande de capitalisation des intérêts a été accordée. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, avec une somme de 800 € allouée pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

Dans cette affaire, une copropriétaire d’un lot dans un immeuble soumis à la copropriété a été assignée par le syndicat des copropriétaires en raison d’impayés de charges. Le syndicat, représenté par son syndic, a réclamé des sommes dues, incluant des charges impayées, des dommages-intérêts, ainsi que des frais de recouvrement. L’audience s’est tenue le 28 janvier 2026, mais la copropriétaire n’a pas comparu.

Le tribunal a examiné les obligations des copropriétaires en matière de charges, stipulées par la loi du 10 juillet 1965. Il a constaté que le syndicat avait produit des preuves suffisantes pour établir une créance de 3 354,19 € au titre des charges impayées, avec des intérêts à compter du commandement de payer. Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a retenu uniquement le coût du commandement de payer, s’élevant à 155,28 €, en écartant d’autres frais non justifiés.

Le syndicat a également demandé des dommages-intérêts, arguant que l’impayé avait contraint les copropriétaires à voter une avance de trésorerie. Le tribunal a reconnu le préjudice subi et a condamné la copropriétaire à verser 400 € à ce titre. En ce qui concerne la capitalisation des intérêts, le tribunal a décidé de l’accorder, conformément à la législation en vigueur.

Enfin, la copropriétaire a été condamnée à payer les dépens et une somme de 800 € au titre des frais de justice. Le jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi au syndicat de récupérer les sommes dues sans attendre l’éventuel appel.

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires à hauteur de 3.354,19 € pour charges de copropriété impayées, conformément aux articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui imposent aux copropriétaires de participer au paiement des charges. Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, limités à 155,28 €, en raison de l’absence de justification des mises en demeure et relances, conformément à l’article 10-1 de la même loi. Les dommages-intérêts ont été fixés à 400 €, en raison de l’impact des impayés sur la trésorerie du syndicat, en application de l’article 1231-1 du code civil. La demande de capitalisation des intérêts a été accordée, conformément à l’article 1343-2 du code civil, qui prévoit cette possibilité lorsque les intérêts sont dus depuis au moins un an. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une somme de 800 € a été allouée au titre de l’article 700 du même code pour couvrir les frais non compris dans les dépens. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Appels de fonds correspondant à l’arriéré
• Procès-verbaux des assemblées générales des 24 avril 2023, 12 juin 2024 et 10 juin 2025
• Attestation de non recours concernant les procès-verbaux susvisés
• Décompte contradictoire arrêté au 19 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 4.956,47 €, frais compris
• Commandement de payer la somme de 3.332,34 € en date du 25 juillet 2025

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause, ce qui lui permet de recouvrer les charges impayées et d’obtenir des dommages-intérêts. La copropriétaire, quant à elle, se voit condamnée à payer des sommes significatives, ce qui impacte sa situation financière et ses relations avec le syndicat.

• Recouvrement des charges impayées de 3 354,19 € par le syndicat.
• Obtention de dommages-intérêts de 400 € pour compenser le préjudice subi.
• Imposition de frais de recouvrement limités à 155,28 € à la copropriétaire.
• Condamnation de la copropriétaire aux dépens de la procédure.
• Accord de capitalisation des intérêts, augmentant le montant dû.
• Exécution provisoire de la décision, permettant un recouvrement rapide.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges de copropriété selon la loi du 10 juillet 1965.
• Les frais de recouvrement doivent être justifiés pour être acceptés.
• Les dommages-intérêts peuvent être réclamés en cas de préjudice financier dû à des impayés.
• La capitalisation des intérêts est possible si demandée et justifiée.
• Les dépens sont à la charge de la partie perdante, incluant des frais non compris dans les dépens.

À éviter

• Ne pas justifier les mises en demeure et relances peut entraîner leur rejet.
• Ignorer les convocations aux assemblées générales peut nuire à la défense.
• Ne pas produire de preuves suffisantes pour les charges impayées peut entraîner une décision défavorable.
• Omettre de contester les frais non justifiés peut conduire à leur acceptation.
• Ne pas se présenter à l’audience peut entraîner une décision par défaut.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges. Ces charges comprennent les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que les charges spéciales liées aux services collectifs et éléments d’équipement communs. Les charges sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots.

Quels sont les critères pour établir une créance certaine, liquide et exigible en matière de charges de copropriété ?

Les critères pour établir une créance certaine, liquide et exigible sont définis par l’article 35 du décret du 17 mars 1967, qui précise que les appels provisionnels effectués par le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit des appels de fonds, des procès-verbaux d’assemblées générales, et un décompte contradictoire, établissant ainsi la créance à hauteur de 3 354,19 €.

Quelle est la procédure applicable pour le recouvrement des charges impayées ?

La procédure applicable pour le recouvrement des charges impayées est régie par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que les frais nécessaires au recouvrement, tels que les frais de mise en demeure et de relance, sont à la charge du copropriétaire débiteur. Toutefois, ces frais doivent être justifiés, et en l’absence d’accusé de réception, seuls les frais de commandement de payer peuvent être retenus.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au paiement de dommages-intérêts ?

Les éléments déterminants pour la condamnation au paiement de dommages-intérêts sont énoncés à l’article 1231-1 du code civil, qui stipule que le débiteur est condamné au paiement de dommages-intérêts en cas d’inexécution de l’obligation, sauf s’il justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a démontré un préjudice en raison de l’avance votée pour couvrir les impayés, justifiant ainsi la condamnation à des dommages-intérêts.

Quelle est la condition pour la capitalisation des intérêts ?

La condition pour la capitalisation des intérêts est prévue par l’article 1343-2 du code civil, qui stipule que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Dans cette affaire, la capitalisation des intérêts a été accordée car elle avait été demandée.

Quels sont les critères pour l’allocation des dépens et des frais selon l’article 700 du code de procédure civile ?

Les critères pour l’allocation des dépens et des frais selon l’article 700 du code de procédure civile stipulent que la partie perdante supporte les dépens, et que des frais supplémentaires peuvent être alloués si cela est jugé équitable. Dans cette affaire, la partie perdante a été condamnée à payer les dépens, et une somme de 800 € a été allouée au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700, en raison des frais exposés dans la présente instance.

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