Bail d’habitation : régularisation des arriérés et gestion des dépens – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 29 avril 2026, N° de RG 25/07670

La décision du Juge des Contentieux de la Protection a validé la demande d’expulsion et de résiliation du bail, constatant que le bailleur avait respecté les conditions de recevabilité. L’arriéré locatif ayant été réglé après l’assignation, la demande était fondée. La nécessité de la procédure a entraîné la condamnation du défendeur aux dépens, mais l’article 700 du Code de Procédure Civile n’a pas été appliqué, en raison de la situation financière du défendeur et du règlement ultérieur des sommes dues.

Le litige concerne un bail d’habitation consenti par la SIBAR, désormais représentée par la SAEM ALSACE HABITAT, à un locataire et à sa conjointe pour un appartement situé à une adresse précise. Le contrat, en vigueur depuis le 1er juin 1990, stipule un loyer mensuel de 1.083 francs, avec des charges supplémentaires, portant le total à 1.728 francs. En raison de loyers impayés, la SAEM ALSACE HABITAT a émis un commandement de payer le 12 mai 2025, réclamant une somme de 5.405,81 €.

Le 25 avril 2025, une commission de prévention des expulsions a été saisie, et le 29 juillet 2025, la SAEM ALSACE HABITAT a assigné le locataire devant le Juge des Contentieux de la Protection. Les demandes incluaient la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, le paiement d’une indemnité d’occupation, ainsi que le remboursement de la somme due, avec des intérêts. L’assignation a été notifiée au Préfet le même jour.

Lors de l’audience du 16 février 2026, la SAEM ALSACE HABITAT a indiqué qu’elle ne maintenait que ses demandes relatives aux dépens et à l’article 700 du Code de Procédure Civile, confirmant que le locataire avait réglé toutes les sommes dues. Le fils du locataire a représenté son père, affirmant que la dette avait été soldée et que le paiement des loyers courants avait repris. Un diagnostic social et financier a été présenté, sans observations des parties.

Le jugement a été rendu le 29 avril 2026, constatant que le bailleur avait respecté les conditions de recevabilité et que l’arriéré locatif avait été réglé après l’assignation. Le locataire a été condamné aux dépens, mais la demande au titre de l’article 700 a été rejetée pour des raisons d’équité. Le jugement a été déclaré exécutoire par provision.

La décision rendue par le Juge des Contentieux de la Protection repose sur l’analyse des conditions de recevabilité prévues par l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989. Il a été constaté que le bailleur avait respecté ces conditions, ce qui a permis de valider la demande d’expulsion et de résiliation du bail. L’arriéré locatif ayant été réglé après la délivrance de l’assignation, la demande du bailleur était fondée au moment de l’introduction de l’instance.

La nécessité de la procédure a été reconnue pour régulariser la situation, entraînant ainsi la condamnation de la partie défenderesse aux dépens, incluant les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. Toutefois, la juridiction a décidé de ne pas appliquer l’article 700 du Code de Procédure Civile, en raison de considérations d’équité. Cette décision souligne que, bien que le bailleur ait agi dans le cadre légal, la situation financière du défendeur et le règlement ultérieur des sommes dues ont influencé le choix de ne pas accorder de dommages et intérêts au titre des frais de justice.

• Respect des conditions de recevabilité selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989.
• Règlement de l’arriéré locatif après délivrance de l’assignation.
• Constatation de la nécessité de la procédure pour régulariser la situation.
• Diagnostic social et financier présenté lors de l’audience.
• Confirmation par le fils du locataire que la dette avait été soldée et que les paiements courants avaient repris.

Dans cette affaire, le bailleur a réussi à faire valider sa demande d’expulsion et de résiliation de bail, tandis que le locataire a été condamné aux dépens, bien que sa situation financière ait été prise en compte pour ne pas appliquer l’article 700 du Code de Procédure Civile. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont les suivantes :

• Le bailleur a obtenu la confirmation de la régularité de sa demande d’expulsion.
• Le locataire est tenu de rembourser les frais de justice liés à la procédure.
• Le bailleur peut envisager de récupérer les loyers impayés par le biais d’une exécution forcée.
• Le locataire a la possibilité de négocier un plan de paiement pour éviter d’autres complications.
• Le bailleur doit rester vigilant quant à la situation financière du locataire pour éviter de futurs impayés.
• Le locataire peut faire appel à des services d’aide pour gérer ses finances et éviter une nouvelle expulsion.

Enseignements de cette décision

• Respect des conditions de recevabilité selon l’article 24 II et III de la loi du 6 juillet 1989.
• Règlement de l’arriéré locatif après délivrance de l’assignation.
• Condamnation de la partie défenderesse aux dépens de l’instance.
• Absence d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour des raisons d’équité.
• Validation de la demande d’expulsion et de résiliation du bail par le Juge des Contentieux de la Protection.

À éviter

• Ignorer les conditions de recevabilité lors d’une demande d’expulsion.
• Ne pas régler les arriérés locatifs avant l’assignation.
• Omettre de notifier l’assignation au Préfet dans les délais.
• Ne pas se présenter à l’audience ou négliger de fournir des preuves de paiement.
• Faire des demandes non fondées au titre de l’article 700 sans justifications d’équité.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de bail pour loyers impayés ?

La résiliation de bail pour loyers impayés est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose des conditions de recevabilité pour le bailleur. En l’espèce, il a été constaté que les conditions édictées par cet article ont été respectées, permettant ainsi au bailleur de faire valoir la clause résolutoire.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande de résiliation de bail ?

Les conditions de recevabilité d’une demande de résiliation de bail incluent la nécessité d’un commandement de payer, ainsi que le respect des délais de notification. Dans cette affaire, le bailleur a signifié un commandement de payer à Monsieur [W] [P] avant d’introduire l’instance, ce qui a été jugé conforme aux exigences légales.

Quels sont les critères pour l’application de la clause résolutoire ?

L’application de la clause résolutoire nécessite que le bailleur ait respecté les formalités prévues par la loi, notamment l’envoi d’un commandement de payer. Dans le cas présent, le bailleur a démontré que l’arriéré locatif a été réglé après la délivrance de l’assignation, ce qui a permis de considérer la demande fondée au moment de l’introduction de l’instance.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de Procédure Civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de Procédure Civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Toutefois, dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas faire application de cet article en raison de l’équité, considérant que les circonstances ne justifiaient pas une telle condamnation.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour justifier la décision ?

La juridiction a retenu que le bailleur avait respecté les conditions de recevabilité et que l’arriéré locatif avait été réglé après la délivrance de l’assignation. Ces éléments ont été déterminants pour conclure que la demande du bailleur était fondée et que la procédure avait été nécessaire pour régulariser la situation. Les dépens ont été mis à la charge du défendeur, y compris les frais liés au commandement de payer et à l’assignation.

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