Résiliation de bail pour loyers impayés : conditions et conséquences juridiques – Tribunal judiciaire de Versailles, 17 avril 2026, N° de RG 25/00623

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action en résiliation du bail, en raison de la notification de l’assignation à la préfecture dans les délais prévus. La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été effectuée conformément à la loi. Le commandement de payer signifié étant demeuré infructueux, l’expulsion a été ordonnée. Le défendeur a été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges, pour la période d’occupation indue.

Un contrat de bail a été établi le 1er octobre 2023, permettant à un locataire d’occuper un appartement pour un loyer mensuel de 750 € et une provision sur charges de 50 €. Suite à des loyers impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer, puis a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et le paiement des arriérés.

Lors de l’audience du 17 février 2026, le bailleur a demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement d’un arriéré locatif de 11 200 €, incluant des intérêts et des frais. Le locataire, bien que convoqué, n’était ni présent ni représenté. Un diagnostic social a révélé qu’il n’avait pas de ressources et vivait seul. Le juge a soulevé des causes d’irrecevabilité liées à la loi sur les expulsions locatives, mais a finalement jugé l’action recevable.

Le bail contenait une clause résolutoire, et un commandement de payer avait été signifié, demeurant infructueux pendant plus de deux mois. Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies. L’expulsion a été ordonnée, aucun délai de paiement ne pouvant être accordé, le locataire n’ayant pas réglé ses loyers.

Le locataire a également été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer, ainsi qu’à rembourser l’arriéré locatif. En raison de son absence, il n’a pas pu contester les demandes du bailleur. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, et le locataire a été condamné à payer les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action en résiliation du bail, en raison de la notification de l’assignation à la préfecture dans les délais prévus par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De plus, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été effectuée conformément à l’article 24 II de la même loi. Concernant l’acquisition des effets de la clause résolutoire, le commandement de payer signifié a été demeuré infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 octobre 2025, conformément à l’article 24 I de la loi précitée. L’expulsion a été ordonnée, aucun délai de paiement ne pouvant être accordé, les loyers courants n’étant pas réglés intégralement. Sur le plan de la condamnation au paiement, le défendeur a été condamné à verser une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges, pour la période d’occupation indue. La somme due a été établie à 11 200 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, en application de l’article 1231-7 du code civil. Les demandes accessoires ont également été accueillies, le défendeur supportant les dépens et étant condamné à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire, sans qu’il soit nécessaire de l’écarter.

• Notification de l’assignation à la préfecture des Yvelines par voie électronique le 5 décembre 2025.
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 25 août 2025.
• Commandement de payer signifié le 22 août 2025, demeuré infructueux pendant plus de deux mois.
• Décompte produit par M. [I] [L] démontrant un arriéré locatif de 11 200 € au 1er février 2026.
• Diagnostic social révélant l’absence de ressources du locataire et sa situation de vie.

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Dans cette affaire, le demandeur, en tant que bailleur, obtient une décision favorable qui lui permet de récupérer son bien et de percevoir des arriérés de loyer. Le défendeur, en tant que locataire, subit des conséquences financières et juridiques significatives en raison de son absence et de son incapacité à contester les demandes.

• Expulsion ordonnée du locataire, entraînant la perte de son logement.
• Condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, augmentant la dette du locataire.
• Obligation de rembourser un arriéré locatif de 11 200 €, avec intérêts au taux légal.
• Support des dépens, incluant les frais liés au commandement de payer.
• Versement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile au bailleur.
• Exécution provisoire du jugement, rendant la décision immédiatement applicable.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation dans les délais légaux.
• Saisine préalable de la commission de prévention des expulsions.
• Infructuosité du commandement de payer pendant plus de deux mois.
• Absence de contestation par le défendeur lors de l’audience.
• Exécution provisoire du jugement sans possibilité d’écarter.

À éviter

• Retard dans la notification des assignations.
• Non-respect des délais de saisine des commissions de prévention.
• Ignorer les clauses résolutoires dans les baux.
• Absence lors des audiences sans représentation.
• Omettre de contester les demandes du bailleur.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du contrat de location pour défaut de paiement ?

La résiliation du contrat de location pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Selon l’article 24 I, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 22 août 2025 et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 23 octobre 2025.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en résiliation du contrat de location ?

L’action en résiliation du contrat de location est recevable si le demandeur notifie une copie de l’assignation à la préfecture dans un délai de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée le 5 décembre 2025, respectant ainsi ce délai. De plus, le demandeur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 25 août 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation, ce qui confirme la recevabilité de l’action.

Quelle est la portée de l’absence de comparution du défendeur lors de l’audience ?

L’absence de comparution du défendeur lors de l’audience n’empêche pas le juge de statuer sur la demande, conformément à l’article 472 du code de procédure civile. Le juge n’y fait droit que si la demande est régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, le juge a constaté que les conditions de la demande étaient réunies, permettant ainsi de statuer sur la résiliation du contrat et l’expulsion du défendeur.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au paiement de l’arriéré locatif ?

La condamnation au paiement de l’arriéré locatif repose sur la preuve de la dette par le demandeur. En l’espèce, le demandeur a produit un décompte démontrant que le défendeur devait la somme de 11 200 € à la date du 1er février 2026, après soustraction des frais de poursuite. Le défendeur, n’ayant pas comparu, n’a pas contesté le principe ni le montant de cette dette, ce qui a conduit à sa condamnation au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Quelles sont les conditions pour l’octroi de délais de paiement selon la loi n°89-462 ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 précise que le juge peut accorder des délais de paiement à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, aucun délai de paiement n’a pu être accordé, car les loyers courants n’étaient pas réglés dans leur intégralité au jour de l’audience.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

Le défendeur, partie perdante, supporte la charge des dépens, qui incluent le coût du commandement de payer. De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le défendeur a été condamné à verser une somme de 1800 € au demandeur pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure. Cette condamnation est justifiée par les démarches judiciaires que le demandeur a dû accomplir.

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