Résiliation de bail pour impayés : conditions et conséquences juridiques – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 26/00111

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 mai 2025. Le commandement de payer, signifié le 9 avril 2025, est resté infructueux, permettant à la société de revendiquer l’effet de la clause. En l’absence de comparution du défendeur, la demande de résiliation du bail et d’expulsion a été jugée fondée. Le montant de l’arriéré locatif a été établi à 3.871,55 €, entraînant la condamnation du défendeur au paiement de cette somme.

La société BATIGERE HABITAT a conclu un contrat de bail le 12 août 2024, louant un appartement à un locataire pour un loyer mensuel de 404,99 € et une provision sur charges de 64,54 €. Suite à des loyers impayés, la société a signifié un commandement de payer le 9 avril 2025, invoquant la clause résolutoire du contrat. En janvier 2026, elle a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des arriérés.

Lors de l’audience du 12 mars 2026, la société a demandé la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et le paiement d’une provision de 3.871,55 € pour l’arriéré locatif, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation. Le locataire, bien que convoqué, n’était pas présent ni représenté, et aucun diagnostic social n’avait été déposé avant l’audience.

Le juge a examiné la recevabilité de l’action, notant que la société avait respecté les délais de notification à la préfecture et avait saisi la commission de prévention des expulsions. Il a constaté que le commandement de payer était resté sans effet pendant plus de six semaines, permettant ainsi l’acquisition des effets de la clause résolutoire. L’expulsion du locataire a donc été ordonnée.

Concernant les demandes de paiement, le juge a constaté que le locataire devait 3.871,55 € et a ordonné son paiement, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2026. Le locataire a également été condamné à verser des dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 22 mai 2025, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Le commandement de payer, signifié le 9 avril 2025, est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, ce qui a permis à la société de revendiquer l’effet de la clause résolutoire. La recevabilité de l’action a été confirmée par la notification de l’assignation à la préfecture, respectant ainsi les exigences de l’article 24 III de la même loi. En l’absence de comparution du défendeur, la juridiction a statué sur le fond, considérant que la demande de résiliation du bail et d’expulsion était fondée. De plus, le montant de l’arriéré locatif a été établi à 3.871,55 €, sans contestation de la part du défendeur, entraînant sa condamnation au paiement de cette somme ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation. Les demandes accessoires, y compris les dépens et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ont également été accordées, renforçant la position de la société. La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant une mise en œuvre rapide des mesures ordonnées.

• Notification de l’assignation à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 7 janvier 2026.
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 octobre 2025.
• Commandement de payer signifié le 9 avril 2025, demeuré infructueux pendant plus de six semaines.
• Décompte de la société BATIGERE HABITAT démontrant un arriéré locatif de 3.871,55 € à la date du 2 mars 2026.
• Clause résolutoire figurant dans le bail conclu le 12 août 2024.

Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le demandeur, en l’occurrence la société de logement, obtient une reconnaissance de ses droits et la possibilité de récupérer son bien. D’autre part, le défendeur, le locataire, fait face à des obligations financières et à une expulsion imminente.

• Résiliation du bail et expulsion du locataire.
• Obligation pour le locataire de payer un arriéré locatif de 3.871,55 €.
• Imposition d’une indemnité mensuelle d’occupation au locataire jusqu’à la libération des lieux.
• Charge des dépens à la charge du locataire, incluant les frais de commandement de payer.
• Versement d’une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Exécution provisoire de la décision, permettant une mise en œuvre rapide des mesures ordonnées.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la préfecture.
• Saisir la commission de prévention des expulsions au moins deux mois avant l’assignation.
• Vérifier l’infructuosité du commandement de payer pendant plus de six semaines.
• Documenter les arriérés locatifs avec un décompte précis.
• Préparer une demande d’indemnité mensuelle d’occupation en cas d’occupation indue.

À éviter

• Ne pas comparaître lors de l’audience sans justification.
• Omettre de déposer un diagnostic social avant l’audience.
• Ignorer les conditions d’acquisition de la clause résolutoire.
• Ne pas respecter les délais légaux pour les assignations.
• Éviter de contester les montants dus sans preuves tangibles.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, le bail conclu le 12 août 2024 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer a été signifié le 9 avril 2025, demeurant infructueux pendant plus de six semaines. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 22 mai 2025.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

La recevabilité de l’action est justifiée par la notification d’une copie de l’assignation à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 7 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

De plus, la société BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 3 octobre 2025, respectant ainsi le délai de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 5 janvier 2026, conformément à l’article 24 II de la même loi. Par conséquent, l’action est déclarée recevable.

Quels sont les critères de fixation de la créance en cas de non-paiement des loyers ?

La société BATIGERE HABITAT a produit un décompte démontrant que le défendeur reste devoir la somme de 3.871,55 € à la date du 2 mars 2026. En l’absence de comparution du défendeur, ce dernier n’apporte aucun élément pour contester le principe ni le montant de cette dette.

Ainsi, le juge condamne le défendeur à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.906,71 € à compter du commandement de payer (9 avril 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour ordonner l’expulsion ?

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, en raison du commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de six semaines.

De plus, le défendeur n’étant ni présent ni valablement représenté, et aucun diagnostic social et financier n’ayant été reçu au greffe avant l’audience, cela a renforcé la décision d’ordonner l’expulsion. La demande de la société BATIGERE HABITAT a été jugée régulière, recevable et fondée, justifiant ainsi l’expulsion du défendeur.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

Monsieur [L] [O], en tant que partie perdante, supporte la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation en référé.

En l’absence d’information sur la situation financière du défendeur et compte tenu des démarches judiciaires effectuées par la société BATIGERE HABITAT, le juge condamne le défendeur à verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, afin de compenser les frais engagés par le demandeur dans le cadre de la procédure.

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