Bail locatif : résiliation pour impayés et modalités de paiement en cas de difficultés financières – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 26/00157

Le juge des contentieux de la protection a jugé recevable l’action de l’OPH, ayant respecté les délais de notification. La clause résolutoire du bail a été considérée acquise, avec un arriéré locatif de 8.516,13 € reconnu par la défenderesse. Des délais de paiement ont été accordés, les locataires ayant repris le versement intégral du loyer. Ils ont été condamnés à produire une attestation d’assurance dans un mois. Les défendeurs ont également été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700.

Un contrat de bail a été signé le 22 janvier 2020 entre l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE et un couple de locataires, pour un appartement à usage d’habitation. Le loyer mensuel était fixé à 606,51 €, avec une provision sur charges de 291,09 €. Cependant, des loyers sont restés impayés, ce qui a conduit l’OPH à signifier un commandement de payer le 10 octobre 2025, en invoquant la clause résolutoire du contrat.

Le 13 janvier 2026, l’OPH a assigné les locataires en référé devant le juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement des arriérés locatifs et la communication d’une attestation d’assurance. Lors de l’audience du 12 mars 2026, l’OPH a confirmé ses demandes, tout en acceptant des délais de paiement pour les locataires, qui ont reconnu leur dette.

Le juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, car le commandement de payer était resté sans effet pendant plus de deux mois. Le montant de l’arriéré locatif a été établi à 8.516,13 €, et les locataires ont été condamnés à verser cette somme. Toutefois, le juge a également autorisé les locataires à régler leur dette en 36 mensualités, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire tant que les paiements étaient respectés.

Concernant l’obligation d’assurance, les locataires n’ayant pas justifié de leur couverture, ils ont été condamnés à fournir une attestation d’assurance dans un délai d’un mois. Enfin, les locataires ont été condamnés aux dépens et à verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection a constaté la recevabilité de l’action de l’OPH, ayant respecté les délais de notification à la préfecture et à la caisse d’allocations familiales, conformément aux articles 24 II et III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. La clause résolutoire stipulée dans le bail a été jugée acquise, le commandement de payer étant resté infructueux plus de deux mois après sa signification, en application de l’article 24 I de la même loi. Le montant de l’arriéré locatif a été établi à 8.516,13 €, reconnu par la défenderesse, entraînant une condamnation solidaire au paiement de cette somme. Le juge a également accordé des délais de paiement, considérant que les locataires avaient repris le versement intégral du loyer courant, conformément à l’article 24 V. En ce qui concerne l’obligation d’assurance, les locataires n’ayant pas justifié de leur couverture, ils ont été condamnés à produire une attestation d’assurance dans un délai d’un mois, sans astreinte. Enfin, les défendeurs ont été condamnés in solidum aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte de leur situation financière.

• Copie de l’assignation notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 4] par voie électronique le 14 janvier 2026.
• Justificatif de saisine de la caisse d’allocations familiales le 2 octobre 2025 par l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE.
• Commandement de payer signifié le 10 octobre 2025 pour la somme de 8.983,20 €.
• Décompte démontrant un arriéré locatif de 8.516,13 € à la date du 10 mars 2026.
• Reconnaissance de la dette par Madame [I] [Y] épouse [W] lors de l’audience.
• Absence de justification d’assurance par les locataires, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chacune des parties impliquées. Le demandeur, l’OPH, a obtenu gain de cause sur plusieurs points, tandis que les locataires, en tant que défendeurs, doivent faire face à des obligations financières et administratives.

• Le demandeur a réussi à faire reconnaître la clause résolutoire, permettant la résiliation du bail en cas de non-paiement.
• Les locataires sont condamnés à verser un arriéré locatif de 8.516,13 €, ce qui impacte leur situation financière.
• Les locataires doivent fournir une attestation d’assurance dans un délai d’un mois, sous peine de sanctions potentielles.
• Le juge a accordé des délais de paiement, offrant aux locataires une chance de régulariser leur situation sans expulsion immédiate.
• Les locataires sont également responsables des dépens, ce qui pourrait aggraver leur situation financière.
• Le demandeur peut envisager des actions supplémentaires si les locataires ne respectent pas les modalités de paiement convenues.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la préfecture et à la caisse d’allocations familiales.
• Vérifier l’acquisition des effets de la clause résolutoire avant d’agir.
• Documenter précisément le montant des arriérés locatifs.
• Prévoir des modalités de paiement en cas de reconnaissance de la dette par les locataires.
• Exiger la justification de l’assurance locative dans les délais impartis.

À éviter

• Ignorer les délais de commandement de payer.
• Ne pas justifier de l’accomplissement de l’obligation d’assurance.
• Omettre de produire des preuves de la dette locative.
• Ne pas anticiper les demandes de délais de paiement.
• Éviter de négliger les conséquences d’un défaut de paiement.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de location ?

La clause résolutoire dans un contrat de location est régie par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Dans le cas présent, le commandement de payer a été signifié le 10 octobre 2025 et est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 10 décembre 2025.

Quels sont les critères de recevabilité de l’action en référé ?

L’action en référé est recevable si l’assignation a été notifiée conformément aux dispositions légales. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 4] par voie électronique le 14 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De plus, le demandeur a justifié avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 2 octobre 2025, respectant ainsi le délai requis par l’article 24 II de la même loi.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution du défendeur ?

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. » Le juge doit alors examiner la demande et ne faire droit à celle-ci que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Dans le cas présent, bien que le défendeur n’ait pas comparu, le juge a statué sur le fond de l’affaire.

Quels sont les éléments déterminants pour la qualification de l’arriéré locatif ?

L’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 3] COMMUNE a produit un décompte justifiant que le montant de l’arriéré locatif s’élevait à 8.516,13 € à la date du 10 mars 2026. Le juge a constaté que les défendeurs n’avaient apporté aucun élément pour contester le principe ni le montant de la dette, et que l’épouse du défendeur a reconnu ce montant à l’audience. Par conséquent, les défendeurs ont été condamnés solidairement à verser cette somme.

Quelles sont les conditions pour l’octroi de délais de paiement ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que le juge peut accorder des délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette affaire, les défendeurs ont justifié avoir repris le paiement du loyer et des charges courants, ce qui a permis au juge d’accorder des délais de paiement.

Quelle est la règle concernant l’obligation d’assurance du locataire ?

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’assurer contre les risques locatifs et de justifier cette assurance chaque année au bailleur, à sa demande. En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié de l’accomplissement de cette obligation. Le juge a donc ordonné aux défendeurs de justifier de leur assurance dans un délai d’un mois, sans assortir cette condamnation d’une astreinte, compte tenu des sanctions possibles pour manquement à cette obligation.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et à l’article 700 ?

Les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément aux dispositions du code de procédure civile. Dans cette affaire, les défendeurs, parties perdantes, ont été condamnés in solidum à supporter les dépens, incluant les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. De plus, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, les défendeurs ont été condamnés à verser une somme de 100 € au demandeur, tenant compte des démarches judiciaires effectuées par celui-ci.

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