Clause résolutoire : conditions d’acquisition et arriéré locatif en bail d’habitation – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, N° de RG 25/01887

La juridiction a jugé l’action en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire irrecevable, en raison du paiement partiel des loyers par les locataires. L’article 24 I de la loi n°89-462 stipule que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer infructueux. Les époux ont été condamnés à verser une somme provisionnelle à la société de gestion, et l’un des locataires a pu régler sa dette selon des modalités échelonnées.

Le 20 juin 2008, un contrat de bail a été établi entre la société COSIVIA et deux locataires, un homme et une femme, pour un appartement à usage d’habitation. Le loyer mensuel était fixé à 457,56 €, avec une provision sur charges de 111,13 €. En avril 2009, la femme a donné congé à la société, tandis que l’homme s’est marié en décembre 2014. En raison de loyers impayés, la société a signifié un commandement de payer le 26 mai 2025, avant d’assigner les locataires en référé pour obtenir la résiliation du contrat et l’expulsion.

L’audience s’est tenue le 12 mars 2026, après plusieurs renvois. Le juge a ordonné une rencontre avec un conciliateur, mais seule la société s’est présentée. Lors de l’audience, la société a demandé la constatation de la clause résolutoire, l’expulsion des locataires, et le paiement d’un arriéré locatif de 41.301,75 €, incluant des intérêts et des frais. L’homme a contesté le montant de la dette, affirmant que le surloyer était injustifié, et a proposé de continuer à payer le loyer courant tout en remboursant une partie de l’arriéré.

La femme, informée de l’audience, n’est pas comparue et a demandé à être mise hors de cause, ce qui n’a pas été pris en compte. Aucun diagnostic social n’a été reçu avant l’audience. Le juge a ensuite statué sur la recevabilité de l’action, confirmant que la société avait respecté les délais de notification. Concernant la clause résolutoire, le juge a constaté que les locataires avaient couvert les causes du commandement de payer, rendant la demande de la société infondée.

Finalement, le juge a condamné les locataires à verser une somme provisionnelle de 3.542,21 € à la société, avec des modalités de paiement échelonné, tout en rejetant le surplus des demandes.

La juridiction a jugé que l’action en constatation de l’acquisition des effets de la clause résolutoire était irrecevable, en raison du paiement partiel des loyers par les locataires, qui a couvert les causes du commandement de payer dans le délai requis. En effet, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le décompte locatif a démontré que les locataires avaient réglé une somme suffisante pour éviter l’activation de cette clause. Concernant le montant de l’arriéré locatif, la juridiction a retenu que les époux demeurent solidairement responsables des dettes ménagères, conformément à l’article 220 du code civil, jusqu’à la transcription du divorce. Ainsi, ils ont été condamnés à verser une somme provisionnelle, avec intérêts, à la société de gestion. En ce qui concerne les délais de paiement, la juridiction a accordé à l’un des locataires la possibilité de régler sa dette locative selon des modalités échelonnées, en raison de sa situation financière et de la reprise des paiements courants. Les dépens ont été mis à la charge des parties perdantes, avec une condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte des circonstances du litige. La décision est exécutoire à titre provisoire.

• Copie de l’assignation notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 14 août 2025.
• Justificatif de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la société COSIVIA le 27 mai 2025.
• Commandement de payer signifié le 26 mai 2025, mentionnant une somme en principal de 12.464,48 €.
• Décompte locatif produit démontrant les paiements effectués par les locataires entre le 26 mai 2025 et le 26 juillet 2025.
• Ordonnance sur mesures provisoires du 6 février 2024 indiquant qu’une procédure de divorce est en cours.
• Lettre de mise en demeure adressée à Monsieur [T] [A] concernant le questionnaire et les surloyers.

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Cette décision a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’affaire. Le demandeur, la société de gestion, a obtenu une condamnation partielle, tandis que les locataires ont vu leur situation financière et leurs obligations contractuelles clarifiées.

• Le demandeur peut récupérer une somme provisionnelle de 3.542,21 € avec des intérêts.
• Les locataires sont condamnés à payer cette somme, ce qui impacte leur situation financière immédiate.
• Les locataires ont la possibilité de régler leur dette par des paiements échelonnés, ce qui leur offre une certaine flexibilité.
• Le demandeur doit assumer les frais de justice, y compris les dépens liés à la procédure.
• La décision de la juridiction est exécutoire à titre provisoire, ce qui permet au demandeur d’agir rapidement pour récupérer les fonds.
• Les locataires doivent rester vigilants quant à leurs obligations de paiement pour éviter d’autres actions en justice.

Enseignements de cette décision

• Respect des délais de notification pour la recevabilité de l’action.
• Importance de la justification des frais de dossier et d’enquête sociale.
• Solidarité des époux pour les dettes ménagères jusqu’à transcription du divorce.
• Possibilité d’échelonnement des paiements en cas de reprise des paiements courants.
• Rejet des demandes infondées si les causes du commandement de payer sont couvertes.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de réponse aux mises en demeure.
• Facturer des frais injustifiés sans preuve de leur nécessité.
• Omettre de se présenter aux audiences de conciliation.
• Ne pas justifier les montants réclamés dans les commandements de payer.
• Ignorer les droits des locataires en matière de contestation des charges.

Quel est le fondement juridique de la recevabilité de l’action du demandeur ?

La recevabilité de l’action du demandeur est fondée sur l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui impose que la notification de l’assignation soit effectuée plus de six semaines avant l’audience. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 14 août 2025, respectant ainsi ce délai. De plus, le demandeur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 27 mai 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 II de la même loi. L’action est donc jugée recevable.

Quelle est la condition d’application de la clause résolutoire selon l’article 24 de la loi n°89-462 ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 26 mai 2025, mais le juge a constaté que les causes du commandement de payer avaient été couvertes dans le délai requis, rendant ainsi inapplicable la clause résolutoire.

Quels sont les critères pour établir la solidarité des époux en matière de dettes locatives ?

Selon l’article 220 du code civil, les époux sont solidairement tenus aux dettes ménagères jusqu’à la transcription du divorce à l’état civil. Cette solidarité persiste même si l’un des époux occupe seul le logement après une séparation de fait. Dans le cas présent, bien que le logement ait été attribué à l’un des époux dans le cadre de mesures provisoires, cette mesure n’est pas opposable au bailleur. Ainsi, les époux demeurent solidairement responsables des dettes locatives.

Quel est le régime de la demande de délais de paiement selon l’article 24 de la loi n°89-462 ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à la demande de ce dernier, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Dans cette affaire, le juge a constaté que le débiteur avait repris le paiement du loyer et des charges courants, ce qui a conduit à l’octroi de délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif.

Quels éléments déterminants ont conduit à la décision sur le montant de l’arriéré locatif ?

Le juge a examiné le décompte locatif produit par le demandeur, qui a démontré que l’arriéré locatif s’élevait à 3.542,21 € après soustraction des frais injustifiés et des surloyers. Il a également pris en compte le fait que le débiteur et son épouse demeurent mariés, ce qui implique leur solidarité pour les dettes ménagères. La décision a été fondée sur le respect des formalités requises et la situation financière du débiteur, qui a justifié sa capacité à régler l’arriéré locatif.

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