Bail résidentiel : résiliation et expulsion pour loyers impayés, recours et obligations – Tribunal judiciaire de Mulhouse, 16 avril 2026, RG n° 25/00663

La juridiction a statué sur la résiliation de bail et l’expulsion, constatant l’infructuosité du commandement de payer pendant plus de deux mois, ce qui a permis d’appliquer la clause résolutoire. Les défendeurs, occupants sans droit ni titre, ont vu leur demande d’expulsion devenir sans objet après leur départ. Concernant le paiement, le tribunal a retenu leur obligation de régler loyers et charges, condamnant les défendeurs à verser une somme provisionnelle, tout en refusant des délais de paiement. Les dépens ont été mis à leur charge.

Le litige concerne un contrat de bail signé le 26 août 2021 entre une bailleresse et des locataires pour un appartement à usage d’habitation. Le loyer mensuel initial était fixé à 660 €, avec une avance sur charges de 120 €. Suite à des loyers impayés, la bailleresse a signifié un commandement de payer le 15 novembre 2023, suivi d’un second commandement le 25 septembre 2024.

Le 21 février 2025, la bailleresse a assigné les locataires devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des locataires et le paiement des arriérés. Lors de l’audience du 22 mai 2025, les locataires ne se sont pas présentés. Un diagnostic social et financier a été effectué, et l’affaire a été mise en délibéré.

Le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour que la bailleresse produise le contrat de bail. Lors de l’audience du 6 novembre 2025, la bailleresse a demandé un renvoi pour fournir un décompte actualisé, car les locataires avaient quitté les lieux. L’affaire a été retenue pour le 5 mars 2026, où la bailleresse a réitéré ses demandes, incluant la constatation de la résiliation du bail et l’expulsion des locataires.

Le tribunal a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, rendant les locataires occupants sans droit ni titre. Cependant, ceux-ci avaient quitté le logement le 23 octobre 2025, rendant la demande d’expulsion sans objet. Le tribunal a condamné les locataires à payer à la bailleresse une somme provisionnelle de 7859,72 € pour loyers et charges impayés, tout en rejetant d’autres demandes. Les locataires ont également été condamnés aux dépens et à verser des frais irrépétibles à la bailleresse. L’exécution de la décision a été ordonnée à titre provisoire.

La juridiction a statué sur la demande de résiliation de bail et d’expulsion en se fondant sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, qui permettent d’ordonner des mesures en référé en cas d’urgence. Le tribunal a constaté que le commandement de payer signifié était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis d’acquérir les effets de la clause résolutoire prévue dans le bail, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Les défendeurs, en tant qu’occupants sans droit ni titre, ont vu leur demande d’expulsion devenir sans objet après leur départ du logement.

Concernant la demande de paiement, le tribunal a retenu que les défendeurs étaient tenus au paiement des loyers et charges, en vertu des articles 7 et 23 de la même loi. Le décompte produit par la demanderesse a été jugé recevable, et après déduction des frais de recouvrement, les défendeurs ont été condamnés à verser une somme provisionnelle. La solidarité au paiement a été confirmée, étant donné que les défendeurs étaient co-signataires du bail.

Le tribunal a également refusé d’accorder des délais de paiement, n’ayant pas connaissance de la situation financière des locataires. Les dépens ont été mis à la charge des défendeurs, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, tandis que les frais irrépétibles ont été fixés à 500 € en raison des démarches effectuées par la demanderesse. Enfin, l’exécution provisoire a été ordonnée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, rendant la décision immédiatement exécutoire.

• Commandement de payer signifié le 25 septembre 2024 pour la somme de 2244,24 euros.
• Décompte établi au 4 mars 2026 démontrant un solde dû de 8164,45 € arrêté au 23 octobre 2025.
• Justificatif de la notification de l’assignation à la préfecture du Haut Rhin le 21 février 2025.
• Contrat de bail signé le 26 août 2021 contenant une clause résolutoire pour défaut de paiement.
• Absence de comparution des locataires lors des audiences, sans justification de paiement non pris en compte.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le demandeur, en tant que bailleresse, a obtenu une décision favorable, tandis que les locataires, en tant que défendeurs, se retrouvent dans une situation délicate suite à leur non-comparution et à la résiliation de leur bail.

• Le demandeur a obtenu le paiement d’une somme provisionnelle de 7859,72 € pour loyers et charges impayés.
• Les défendeurs sont désormais considérés comme occupants sans droit ni titre, ce qui peut entraîner des complications juridiques supplémentaires.
• Les défendeurs sont condamnés à supporter les dépens du procès, augmentant leur charge financière.
• Le demandeur a le droit d’exécuter la décision de manière provisoire, ce qui lui permet de récupérer rapidement les sommes dues.
• Les défendeurs n’ont pas pu obtenir de délais de paiement, ce qui complique leur situation financière.
• Le demandeur peut envisager d’autres actions légales pour récupérer d’éventuels arriérés supplémentaires si nécessaire.

Enseignements de cette décision

• Notifiez l’assignation dans les délais légaux.
• Conservez des preuves de paiement des loyers et charges.
• Engagez des démarches auprès des commissions de prévention des expulsions.
• Vérifiez la présence de clauses résolutoires dans le bail.
• Anticipez les conséquences d’un non-paiement prolongé.

À éviter

• Ne pas se présenter aux audiences sans justification.
• Ignorer les commandements de payer signifiés.
• Omettre de contester les demandes de la partie adverse.
• Ne pas fournir de décompte actualisé lors des audiences.
• Attendre trop longtemps avant de régler les arriérés de loyer.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

La clause résolutoire dans un contrat de bail est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que tout contrat de bail doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu le 26 août 2021 contient une telle clause, et un commandement de payer a été signifié le 25 septembre 2024, demeurant infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis d’acquérir les effets de la clause résolutoire.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action en résiliation de bail est recevable si l’assignation a été notifiée conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui exige une notification à la préfecture au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, le demandeur a notifié l’assignation à la préfecture le 21 février 2025, respectant ainsi ce délai. De plus, le demandeur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément à l’article 24 II de la même loi, ce qui renforce la recevabilité de l’action.

Quels sont les critères pour établir l’existence d’une obligation locative ?

L’existence d’une obligation locative repose sur le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail, conformément aux articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu de payer les loyers et charges récupérables sur justification. En l’espèce, le demandeur a produit un décompte démontrant que les défendeurs restent redevables d’une somme significative, sans que ceux-ci ne justifient d’aucun paiement non pris en compte.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la demande d’expulsion ?

La juridiction a retenu que les défendeurs, en tant que co-signataires du bail, sont tenus par la clause de solidarité prévue dans le contrat. De plus, le tribunal a constaté que les défendeurs étaient devenus occupants sans droit ni titre suite à la résiliation du contrat de bail, acquise le 26 novembre 2024. Cependant, il a également noté que les défendeurs avaient quitté le logement le 23 octobre 2025, rendant la demande d’expulsion sans objet.

Quelle est la portée des dispositions relatives aux frais de justice dans le cadre d’une procédure de résiliation de bail ?

Les frais de justice sont régis par l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, les défendeurs ont été condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais de commandement de payer et d’assignation, tandis que le coût d’un commandement de payer antérieur a été mis à la charge du demandeur, ne répondant pas aux conditions légales.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement dans le cadre d’une dette locative ?

Les critères pour accorder des délais de paiement sont établis par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, les défendeurs n’ayant pas comparu, le tribunal n’a pas eu connaissance de leur situation financière, ce qui a conduit à ne pas accorder de délais de paiement.

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