Charges de copropriété impayées : recours et obligations du débiteur – Tribunal judiciaire de Nice, 16 avril 2026, RG n° 26/00216

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, justifiant les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires par les procès-verbaux des assemblées générales. La mise en demeure infructueuse a rendu les sommes exigibles. Toutefois, une partie des frais de procédure a été écartée, entraînant une réduction des sommes dues. Concernant les dommages-intérêts, la demande a été déboutée faute de preuve de mauvaise foi, et la partie défenderesse a été condamnée aux dépens et à verser des frais irrépétibles.

Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires a engagé une action en justice contre une copropriétaire pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges de copropriété. La copropriétaire concernée possède plusieurs lots dans l’immeuble et n’a pas réglé les charges qui lui étaient dues, malgré les mises en demeure. Le syndicat a donc assigné la copropriétaire par voie d’huissier, demandant le paiement de plusieurs sommes, incluant des arriérés de charges, des appels provisionnels, des dommages-intérêts pour résistance abusive, ainsi que le remboursement des frais de procédure.

Lors de l’audience, la copropriétaire n’a pas comparu ni été représentée. Le tribunal a alors examiné la recevabilité et le bien-fondé de la demande du syndicat. Il a constaté que les charges réclamées étaient justifiées par les procès-verbaux des assemblées générales, qui avaient approuvé les comptes et le budget prévisionnel. De plus, une mise en demeure avait été effectuée sans résultat, rendant les sommes exigibles.

Cependant, le tribunal a noté que le syndicat n’avait pas prouvé que des diligences exceptionnelles avaient été entreprises pour le suivi du dossier, ce qui a conduit à la réduction des frais de procédure réclamés. En conséquence, le tribunal a condamné la copropriétaire à verser une somme totale de 4888 euros pour les arriérés de charges et 655,19 euros pour les appels provisionnels, avec des intérêts légaux.

Concernant la demande de dommages-intérêts, le tribunal a débouté le syndicat, n’ayant pas démontré la mauvaise foi de la copropriétaire. Enfin, la copropriétaire a été condamnée à payer les dépens de l’instance et une somme pour les frais irrépétibles. Le jugement a été rendu en premier ressort, avec des ordonnances pour son exécution.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur l’article 472 du code de procédure civile, qui permet au juge de ne faire droit à la demande que si elle est recevable et fondée, même en l’absence du défendeur. En l’espèce, les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires étaient justifiées par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel, conformément à l’article 19-2 de la loi nº65-557 du 10 juillet 1965. La mise en demeure restée infructueuse a également permis de rendre les sommes exigibles. Toutefois, la juridiction a écarté une partie des frais de procédure, considérant que le syndic n’avait pas démontré avoir engagé des diligences exceptionnelles, ce qui a conduit à une réduction des sommes dues.

Concernant la demande de dommages-intérêts, la juridiction a appliqué l’article 1231-6 du code civil, précisant que les intérêts au taux légal sont dus en cas de retard de paiement, mais a débouté la demande de dommages-intérêts distincts, faute de preuve de mauvaise foi. Enfin, en application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie défenderesse a été condamnée aux dépens, incluant les frais de commissaire de justice, ainsi qu’à verser une somme au titre des frais irrépétibles selon l’article 700 du même code. La décision a ainsi été rendue en premier ressort, avec des condamnations précises sur les sommes dues et les frais associés.

• Procès-verbaux des assemblées générales en date des 13 novembre 2024 et 8 décembre 2025 approuvant les comptes et le budget prévisionnel.
• Mise en demeure en date du 3 novembre 2025 restée infructueuse.
• Contrat de syndic précisant que les frais de constitution et de suivi de dossier ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles.

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le syndicat des copropriétaires obtient le paiement des charges dues, tandis que la copropriétaire, en défaut de paiement, subit des conséquences financières et juridiques.

• Le syndicat des copropriétaires reçoit une somme totale de 5 543,19 euros, incluant les arriérés de charges et les appels provisionnels.
• La copropriétaire est condamnée à payer des frais de procédure, augmentant son arriéré financier.
• Le syndicat doit prouver la nécessité de diligences exceptionnelles pour récupérer des frais supplémentaires à l’avenir.
• La copropriétaire doit faire face à des intérêts légaux sur les sommes dues, augmentant le montant total à rembourser.
• Le syndicat ne peut pas obtenir de dommages-intérêts, ce qui limite sa compensation pour le préjudice subi.
• La copropriétaire doit également assumer les dépens de l’instance, ce qui pourrait affecter sa situation financière future.

Enseignements de cette décision

• Vérifier l’approbation des comptes en assemblée générale.
• Effectuer une mise en demeure avant d’engager une action en justice.
• Documenter les diligences exceptionnelles pour justifier les frais de procédure.
• Connaître les délais d’exigibilité des charges de copropriété.
• Être présent ou représenté lors des audiences pour défendre ses intérêts.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure reçues.
• Ne pas justifier les frais de procédure demandés.
• Omettre de prouver la mauvaise foi en cas de demande de dommages-intérêts.
• Attendre trop longtemps avant de régler les charges dues.
• Ne pas se conformer aux décisions des assemblées générales.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de paiement des charges de copropriété ?

En application de l’article 19-2 de la loi nº65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, doit constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, pour condamner ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en paiement des charges de copropriété ?

La demande en paiement des charges de copropriété est recevable si elle est fondée sur des sommes dues résultant des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et le budget prévisionnel. En l’espèce, il a été constaté que les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires étaient dues, ayant été approuvées lors des assemblées générales des 13 novembre 2024 et 8 décembre 2025.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens en matière de procédure civile ?

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le débiteur en procédure collective est condamné aux entiers dépens de l’instance, y compris les droits et émoluments des actes du commissaire de justice, le droit de recouvrement en cas de mise à exécution de la décision ou d’encaissement, liés au défaut de paiement.

Quelle est la motivation requise pour la demande de dommages-intérêts en cas de retard de paiement ?

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier doit démontrer que le défaut de paiement a été causé par la mauvaise foi du débiteur pour obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a pas prouvé la mauvaise foi du débiteur, ce qui a conduit à son déboutement de la demande de dommages-intérêts.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la demande de paiement ?

La juridiction a retenu que les sommes réclamées étaient dues, en raison de l’approbation des comptes et du budget prévisionnel par les assemblées générales. De plus, la mise en demeure du 3 novembre 2025 n’a pas permis le règlement des sommes dues dans le délai imparti. En revanche, la juridiction a noté l’absence de preuve de diligences exceptionnelles justifiant les frais de procédure, ce qui a conduit à la réduction de la somme due par le débiteur.

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