Bail d’habitation : requalification, congé pour reprise et effets de la clause résolutoire – Tribunal judiciaire de Mulhouse, 16 avril 2026, RG n° 24/02825

La juridiction a jugé les demandes des bailleurs recevables, ayant respecté les délais de saisine et de notification. Le tribunal a requalifié le bail meublé en non meublé en raison de l’absence d’inventaire de meubles. Le congé pour reprise a été déclaré non valide, faute de justification. Bien que le commandement de payer ait été infructueux, le locataire a repris le paiement des loyers, ce qui a conduit à l’octroi de délais de paiement. La créance des bailleurs a été reconnue à hauteur de 78 €.

Le litige concerne un contrat de bail signé le 1er mai 2021 entre des bailleurs et un locataire pour un appartement à usage d’habitation. Le loyer mensuel initial était de 400 €, charges comprises. Suite à des impayés, les bailleurs ont signifié un commandement de payer le 13 mai 2024, puis ont assigné le locataire devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et le paiement des arriérés.

L’audience a été fixée au 20 mars 2025, mais a été renvoyée à plusieurs reprises, jusqu’à être plaidée le 5 février 2026. Les bailleurs ont demandé au tribunal de constater que le locataire n’était pas à jour de ses paiements et de prononcer la résiliation du bail, tout en renonçant à faire valoir certaines régularisations de charges. Ils ont également indiqué avoir besoin de l’appartement pour héberger un membre de leur famille.

De son côté, le locataire a contesté les demandes des bailleurs, arguant que le bail devait être requalifié en bail non meublé, en raison de l’absence d’inventaire de meubles. Il a également soutenu que le commandement de payer était invalide, car il ne respectait pas les conditions légales. Le locataire a reconnu une dette de 78 € au 31 janvier 2026, mais a demandé à continuer à occuper le logement.

Le tribunal a jugé que les demandes des bailleurs étaient recevables, mais a requalifié le bail en bail non meublé, déclarant non valide le congé donné pour reprise. Il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, mais a suspendu ses effets, permettant au locataire de régler sa dette par mensualités. Les frais de la procédure ont été laissés à la charge de chaque partie.

La juridiction a jugé que les demandes des bailleurs étaient recevables, ayant respecté les délais de saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de notification au représentant de l’État, conformément aux articles 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Concernant la requalification du bail, le tribunal a constaté l’absence d’inventaire de meubles, entraînant la requalification du bail meublé en bail non meublé, en application de l’article 25-4 de la même loi. Le congé pour reprise a été déclaré non valide, car les bailleurs n’ont pas justifié de manière probante la nécessité de la reprise, en violation des exigences de l’article 15-I de la loi précitée.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire, le tribunal a constaté que le commandement de payer était demeuré infructueux, permettant l’acquisition de la clause résolutoire, mais a également noté que le locataire avait repris le paiement des loyers et respecté un plan d’apurement. En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462, le juge a accordé des délais de paiement, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. La créance des bailleurs a été reconnue à hauteur de 78 €, mais son exigibilité a été différée, permettant au locataire de s’acquitter de cette somme selon les modalités fixées. Enfin, chaque partie a été condamnée à supporter ses propres dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

• Courrier recommandé daté du 1er septembre 2023 informant le locataire de la fin du bail au 1er mai 2024.
• Absence d’inventaire et d’état détaillé du mobilier dans le contrat de bail.
• Commandement de payer signifié le 13 mai 2024 pour un montant de 4107,44 euros.
• Reconnaissance par le locataire d’une dette de 78 € au 31 janvier 2026.
• Écritures des parties concernant le respect d’un plan d’apurement des loyers.

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le bailleur, ayant vu sa demande de résiliation de bail rejetée, doit maintenant se conformer aux délais de paiement accordés au locataire, tandis que ce dernier bénéficie d’une protection temporaire contre l’expulsion, tout en étant tenu de régler ses arriérés de loyer.

• Le bailleur doit respecter les délais de paiement accordés au locataire.
• Le bailleur ne peut pas expulser le locataire tant que ce dernier respecte les modalités de paiement fixées par le tribunal.
• Le bailleur doit assumer ses propres dépens, sans possibilité de récupération des frais de justice.
• Le locataire a la possibilité de régulariser sa situation financière sans craindre une expulsion immédiate.
• Le locataire doit continuer à respecter le plan d’apurement pour éviter la résiliation du bail.
• Le locataire bénéficie d’une requalification de son bail, ce qui peut influencer ses droits et obligations futurs.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Notifier le représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Produire un inventaire détaillé du mobilier pour un bail meublé.
• Justifier le motif de reprise de logement avec des éléments probants.
• Accorder des délais de paiement pour éviter l’application de la clause résolutoire.

À éviter

• Ignorer les obligations de notification au représentant de l’État.
• Omettre de fournir des preuves de la nécessité de reprise du logement.
• Ne pas respecter les délais de préavis pour le congé.
• Établir un bail sans un inventaire de meubles adéquat.
• Contester sans éléments de preuve solides pour soutenir la demande.

Quel est le cadre juridique applicable aux demandes de résiliation de bail pour impayés ?

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 régit les baux d’habitation. Selon l’article 24 II, les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, signalée aux organismes payeurs des aides au logement. L’article 24 III impose également que l’assignation soit notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de résiliation de bail ?

Les demandes de résiliation de bail sont recevables si le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX dans le délai imparti et de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le respect des délais prévus par la loi. En l’espèce, les demandeurs ont prouvé que la CCAPEX a été saisie le 15 mai 2024 et que l’assignation a été transmise à la Préfecture le 29 novembre 2024, respectant ainsi les conditions de recevabilité.

Quelle est la charge de la preuve concernant la qualification du bail ?

La charge de la preuve du caractère meublé du bien incombe au bailleur, conformément à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, aucune des parties n’a produit d’inventaire ou d’état détaillé du mobilier, ce qui a conduit à la requalification du bail en bail non meublé.

Quels sont les critères pour la validité d’un congé pour reprise ?

Selon l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé pour reprise doit être donné au moins six mois avant l’échéance du bail et doit indiquer le motif, ainsi que le lien entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. En l’espèce, bien que le délai de préavis ait été respecté, le tribunal a constaté l’absence de preuves démontrant le caractère réel et sérieux de la reprise, rendant le congé non valide.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire ?

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que tout contrat de bail doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Dans cette affaire, le commandement a été signifié le 13 mai 2024 et, bien que des paiements aient été effectués, le locataire est resté redevable, permettant ainsi l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Quels sont les effets de la suspension de la clause résolutoire ?

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette locative. En l’espèce, le tribunal a constaté que le locataire avait repris le versement du loyer et respectait le plan d’apurement, justifiant la suspension des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la règle concernant les dépens en cas de litige locatif ?

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, chaque partie a conservé ses propres dépens, en raison de l’issue du litige.

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