Congé pour vente : validité, expulsion et indemnité d’occupation en cas de maintien sans droit – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, RG n° 25/09377

La juridiction a validé le congé pour vente délivré par le bailleur, considérant que les erreurs de numérotation des lots n’affectaient pas l’identification du bien. Le congé a été jugé conforme aux exigences de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires, se maintenant dans les lieux après l’expiration du bail, ont été déclarés occupants sans droit ni titre, entraînant leur expulsion. Concernant l’indemnité d’occupation, le maintien des locataires causait un préjudice au propriétaire, justifiant une indemnité équivalente au montant du loyer.

Dans cette affaire, un propriétaire d’un bien immobilier a donné en location un local d’habitation à un locataire et à une locataire pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Un congé valant offre de vente a été signifié aux locataires, mais ceux-ci ont continué à occuper les lieux après la date d’effet du congé. En conséquence, le propriétaire a assigné les locataires devant le tribunal pour obtenir leur expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience, le propriétaire a demandé la validation du congé pour vente, la constatation que les locataires occupent les lieux sans droit ni titre, et leur expulsion immédiate. Il a également sollicité le paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au loyer jusqu’à la libération des lieux. Les locataires, de leur côté, ont contesté la validité du congé, arguant qu’il contenait des erreurs sur les numéros de lot et qu’il était affecté d’une fraude en raison du prix de vente jugé prohibitif.

Le tribunal a examiné la validité du congé en se référant à la loi sur les baux d’habitation. Il a constaté que le congé avait été délivré dans les délais légaux et que les erreurs mentionnées n’avaient pas induit en erreur les locataires. De plus, les locataires n’ont pas réussi à prouver l’existence d’une fraude concernant le prix de vente. En conséquence, le tribunal a déclaré le congé valide et a ordonné l’expulsion des locataires, qui étaient désormais considérés comme occupants sans droit ni titre.

Le tribunal a également condamné les locataires à verser une indemnité d’occupation mensuelle au propriétaire jusqu’à leur libération effective des lieux. Les demandes de dommages et intérêts des locataires ont été rejetées, et ils ont été condamnés à payer les dépens de la procédure.

La juridiction a validé le congé pour vente délivré par le bailleur, considérant que les erreurs de numérotation des lots n’affectaient pas l’identification du bien et ne causaient aucun grief aux locataires, conformément à l’article 114 du code de procédure civile. Le congé a été jugé conforme aux exigences de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose que le motif de vente soit clairement indiqué et que le préavis soit respecté. Les locataires, se maintenant dans les lieux après l’expiration du bail, ont été déclarés occupants sans droit ni titre, entraînant leur expulsion en vertu de l’article 15, II de la même loi.

Concernant l’indemnité d’occupation, la juridiction a retenu que le maintien des locataires dans le logement causait un préjudice au propriétaire, justifiant une indemnité équivalente au montant du loyer, conformément aux articles 544 et 1240 du code civil. La demande de dommages et intérêts des locataires a été rejetée, le congé n’étant pas considéré comme frauduleux. Les locataires ont été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de leur statut de parties perdantes. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Acte de congé pour vente signifié le 14 mars 2025, mentionnant le motif de vente et l’offre de vente.
• Rapport d’expertise évaluant le bien à 775 000 euros, tenant compte des travaux nécessaires.
• Deux avis de valeur établissant une fourchette entre 1 000 000 et 1 025 000 euros, bien que jugés peu convaincants.
• Quittance de loyer la plus récente, indiquant un montant de 2 799,72 euros par mois, servant de base pour l’indemnité d’occupation.
• Constatation que le bail a été tacitement reconduit et que le congé a été délivré dans les délais légaux.

Dans cette affaire, le propriétaire a obtenu la validation de son congé pour vente, entraînant l’expulsion des locataires qui occupaient les lieux sans droit ni titre. Les locataires, quant à eux, se retrouvent dans une situation préjudiciable, devant payer une indemnité d’occupation et les dépens de la procédure.

• Validation du congé pour vente, permettant au propriétaire de vendre le bien.
• Expulsion des locataires, considérés comme occupants sans droit ni titre.
• Obligation pour les locataires de verser une indemnité d’occupation mensuelle au propriétaire.
• Condamnation des locataires aux dépens de la procédure.
• Rejet des demandes de dommages et intérêts des locataires.
• Exécution provisoire de la décision, permettant une expulsion rapide.

Enseignements de cette décision

• Le congé pour vente doit indiquer clairement le motif et respecter le préavis de six mois.
• Les erreurs de numérotation des lots ne compromettent pas la validité du congé si le bien est identifiable.
• La charge de la preuve de la fraude incombe au locataire qui conteste le congé.
• Le maintien dans les lieux après l’expiration du bail entraîne une expulsion et une indemnité d’occupation.
• Les demandes de dommages et intérêts sont rejetées si le congé est jugé valide.

À éviter

• Ne pas respecter le délai de préavis de six mois pour le congé.
• Omettre de mentionner le prix et les conditions de vente dans le congé.
• Contester un congé sans preuves solides de fraude ou d’irrégularité.
• Continuer à occuper les lieux après la résiliation du bail sans accord.
• Ignorer les erreurs mineures dans le congé qui n’affectent pas l’identification du bien.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité du congé pour vente ?

Le I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué. Le II du même article précise que, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé.

Quels sont les critères de nullité du congé pour vente ?

Selon l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité. Ce texte est applicable aux congés notifiés par acte de commissaire de justice dans le cadre d’un bail. Ainsi, pour qu’un congé soit déclaré nul, il faut que l’irrégularité soit démontrée et qu’elle ait causé un préjudice.

Quelle est la procédure applicable en cas de contestation du congé pour vente ?

En cas de contestation du congé pour vente, le locataire doit rapporter la preuve de la fraude ou de l’irrégularité alléguée. Le juge a l’office de vérifier la réalité du motif du congé, mais il ne doit pas apprécier la motivation à l’origine de la décision de mise en vente. La charge de la preuve incombe à celui qui conteste la validité du congé.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour écarter les moyens de nullité du congé ?

La juridiction a constaté que le congé mentionnait le motif de vente et respectait le délai de préavis de six mois. Bien qu’une erreur sur le numéro de lot ait été relevée, celle-ci n’était pas susceptible d’induire en erreur sur l’objet de la vente. De plus, les locataires n’ont pas prouvé l’existence d’une fraude concernant le prix de vente, car les évaluations produites n’étaient pas suffisamment convaincantes pour établir un caractère prohibitif du prix.

Quelle est la qualification juridique des occupants après l’expiration du bail ?

Selon le II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. En l’espèce, le bail a été résilié par l’effet du congé, et les occupants se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre, ce qui justifie leur expulsion.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque le locataire expulsé maintient son occupation sans droit ni titre, causant un préjudice au propriétaire. Cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer, accessoires et charges compris, correspondant à la valeur équitable des locaux. En l’espèce, le montant de l’indemnité a été fixé à 2 799,72 euros par mois, selon la quittance de loyer produite.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme à la partie qui a gagné le procès pour couvrir ses frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le demandeur a été alloué d’une somme de 2 000 euros au titre de cet article, tandis que la demande des défendeurs a été rejetée, car ils ont été déboutés de leurs prétentions.

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