Congé pour vente : validité, expulsion et indemnité d’occupation en cas de maintien sans droit – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, RG n° 25/09377

La juridiction a validé le congé pour vente délivré par le bailleur, considérant que les erreurs de numérotation des lots n’affectaient pas l’identification du bien. Le congé a été jugé régulier, respectant le préavis de six mois et mentionnant le motif de vente. Les locataires, occupants sans droit ni titre après l’expiration du bail, ont été expulsés. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, et la demande de dommages et intérêts des locataires a été rejetée.

Dans cette affaire, un propriétaire d’un bien immobilier a donné en location un local d’habitation à deux locataires pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Un congé valant offre de vente a été signifié aux locataires, mais ceux-ci ont continué à occuper les lieux après la date d’effet du congé. En conséquence, le propriétaire a engagé une procédure judiciaire pour obtenir leur expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience, le propriétaire a demandé la validation du congé pour vente, arguant que celui-ci était régulier malgré une erreur sur le numéro de lot d’une terrasse. Il a soutenu que cette erreur n’avait pas induit en erreur les locataires, qui connaissaient bien le bien. De leur côté, les locataires ont contesté la validité du congé, affirmant qu’il était nul en raison d’une mention erronée concernant un lot qui ne leur appartenait pas. Ils ont également soutenu que le prix de vente proposé était prohibitif, ce qui constituerait une fraude.

Le tribunal a examiné les arguments des deux parties. Il a constaté que le congé était valide, car il respectait les exigences légales, et que l’erreur sur le numéro de lot n’était pas de nature à induire en erreur. De plus, les locataires n’ont pas réussi à prouver que le prix de vente était excessif au point de constituer une fraude. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion des locataires, les déclarant occupants sans droit ni titre, et a condamné ceux-ci à verser une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer jusqu’à leur libération effective des lieux. Les demandes de dommages et intérêts des locataires ont été rejetées, et ils ont été condamnés à payer les dépens.

La juridiction a validé le congé pour vente délivré par le bailleur, considérant que les erreurs de numérotation des lots n’affectaient pas l’identification du bien et ne causaient aucun grief aux locataires, conformément à l’article 114 du code de procédure civile. Le congé a été jugé régulier, respectant le préavis de six mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, et mentionnant le motif de vente ainsi que le prix proposé. Les locataires, se maintenant dans les lieux après l’expiration du bail, ont été déclarés occupants sans droit ni titre, entraînant leur expulsion en vertu de l’article 15, II de la même loi.

Concernant l’indemnité d’occupation, la juridiction a retenu que le maintien des locataires causait un préjudice au propriétaire, justifiant une indemnité équivalente au montant du loyer, conformément aux articles 544 et 1240 du code civil. La demande de dommages et intérêts des locataires a été rejetée, le congé n’étant pas constaté comme frauduleux. Les locataires, perdants, ont été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Acte de congé pour vente signifié le 14 mars 2025, mentionnant le motif de vente et le prix proposé.
• Rapport d’expertise évaluant le bien à 775 000 euros, tenant compte des travaux nécessaires.
• Deux avis de valeur établissant une fourchette entre 1 000 000 et 1 025 000 euros, bien que jugés peu convaincants.
• Quittance de loyer la plus récente, indiquant un montant de 2 799,72 euros par mois, servant de base pour l’indemnité d’occupation.
• Constatation que le bail a été tacitement reconduit et que le congé a été délivré plus de six mois avant l’échéance.

Dans cette affaire, le propriétaire a obtenu la validation de son congé pour vente, entraînant l’expulsion des locataires qui se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre. Les locataires, quant à eux, ont vu leurs demandes de dommages et intérêts rejetées, ce qui a des conséquences financières et juridiques significatives pour eux.

• Le propriétaire peut procéder à l’expulsion des locataires, récupérant ainsi la jouissance de son bien.
• Les locataires sont considérés comme occupants sans droit ni titre, ce qui peut affecter leur réputation locative future.
• Le propriétaire a droit à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, compensant ainsi son préjudice.
• Les locataires doivent supporter les dépens de la procédure, augmentant leur charge financière.
• Le rejet de la demande de dommages et intérêts des locataires limite leurs recours juridiques futurs.
• Le propriétaire peut envisager de vendre le bien libre de tout occupant, facilitant ainsi une transaction immobilière.

Enseignements de cette décision

• Le congé pour vente doit mentionner le motif et le prix de vente.
• Une erreur de numérotation des lots ne remet pas en cause la validité du congé.
• Le locataire doit prouver la fraude en cas de contestation du prix de vente.
• Le maintien dans les lieux après le congé entraîne une expulsion automatique.
• L’indemnité d’occupation est due au propriétaire en cas de maintien sans droit ni titre.

À éviter

• Ne pas respecter le préavis de six mois pour un congé donné par le bailleur.
• Omettre de mentionner le prix et les conditions de vente dans le congé.
• Contester un congé sans preuves solides de fraude ou d’irrégularité.
• Continuer à occuper les lieux après l’expiration du bail sans accord.
• Ignorer les erreurs mineures dans le congé qui n’affectent pas l’identification du bien.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité du congé pour vente ?

Le I de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, ou par un motif légitime et sérieux. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué. Le II du même article précise que, lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. En cas de contestation, le juge peut vérifier la réalité du motif du congé.

Quels sont les critères de nullité du congé pour vente ?

Selon l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité. Ce texte est applicable aux congés notifiés par acte de commissaire de justice dans le cadre d’un bail. Ainsi, pour qu’un congé soit déclaré nul, il faut que l’irrégularité soit démontrée et qu’elle ait causé un préjudice.

Quelle est la procédure applicable en cas de contestation du congé pour vente ?

En cas de contestation du congé pour vente, il appartient au locataire de rapporter la preuve de la fraude ou de l’irrégularité alléguée. Le juge doit vérifier la réalité du motif du congé, mais il n’est pas tenu d’apprécier la motivation à l’origine de la décision de mise en vente. La charge de la preuve de la fraude incombe au locataire qui conteste le congé.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour écarter les moyens de nullité du congé ?

La juridiction a constaté que le congé mentionnait le motif de vente et respectait le délai de préavis de six mois. Bien qu’une erreur sur le numéro de lot ait été relevée, celle-ci n’était pas susceptible d’induire en erreur sur l’objet de la vente. De plus, les locataires n’ont pas prouvé l’existence d’une fraude, car le prix de vente, bien que contesté, n’a pas été jugé prohibitif au regard des évaluations produites. Ainsi, aucun grief n’a été caractérisé.

Quelle est la qualification juridique des occupants après l’expiration du bail ?

Selon le II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. En l’espèce, le bail a été résilié par l’effet du congé, et les occupants se sont maintenus dans les lieux sans droit ni titre, ce qui justifie leur expulsion.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque le maintien dans les lieux du locataire expulsé constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire. Cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer, accessoires et charges compris, que le propriétaire ne peut plus percevoir en raison de l’occupation sans droit ni titre.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge d’allouer une somme à la partie qui a gagné le procès pour couvrir ses frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le demandeur a été alloué d’une somme de 2 000 euros au titre de cet article, tandis que la demande des défendeurs a été rejetée, car ils ont été déboutés de leurs prétentions.

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