Bail d’habitation : congé pour vente et indemnités en cas de résistance abusive – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, RG n° 25/08524

La juridiction a validé le congé pour vente donné par le bailleur, constatant sa régularité, les locataires n’ayant pas contesté ce point. Elle a retenu que les locataires avaient engagé des manoeuvres dilatoires, retardant la vente du bien, qualifiées de faute civile, entraînant un préjudice évalué à 5 000 euros. Les locataires ont été condamnés à verser cette somme à titre de dommages et intérêts. De plus, une somme de 2 500 euros a été allouée pour couvrir les frais du demandeur.

Un propriétaire a loué un bien immobilier à usage d’habitation à un locataire et à sa compagne par un contrat de bail d’un an, renouvelable tacitement. En août 2024, le propriétaire a signifié un congé pour vente, prenant effet en décembre 2024. Des négociations ont été menées entre le locataire, sa compagne et le propriétaire pour un éventuel rachat du bien, mais celles-ci n’ont pas abouti.

En juillet 2025, le propriétaire a assigné le locataire et sa compagne devant le tribunal, demandant la validation du congé, la constatation de leur occupation sans droit ni titre depuis décembre 2024, et leur expulsion. Il a également réclamé des dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Lors de l’audience, le propriétaire a demandé des sommes importantes à titre de dommages et intérêts, tout en reconnaissant que les locataires avaient quitté les lieux en janvier 2026.

Les locataires, représentés par leur avocat, ont contesté les demandes du propriétaire, affirmant qu’ils avaient quitté les lieux et qu’ils avaient négocié de bonne foi le prix de vente. Ils ont également demandé le rejet des demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation, tout en sollicitant une réduction des montants réclamés par le propriétaire.

Le tribunal a constaté la régularité du congé et a reconnu que les locataires avaient engagé des manœuvres dilatoires, entravant la vente du bien. En conséquence, le tribunal a condamné les locataires à verser des dommages et intérêts au propriétaire pour le préjudice subi, tout en rejetant certaines de leurs demandes. Le jugement a été déclaré exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi au propriétaire de récupérer une partie de ses pertes.

La juridiction a validé le congé pour vente donné par le bailleur, conformément à l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, en constatant sa régularité, les locataires n’ayant pas contesté ce point. En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts, la juridiction a retenu que les locataires avaient engagé des manoeuvres dilatoires, caractérisées par des revirements dans les négociations et des refus de permettre des visites, ce qui a retardé la vente du bien. Ces agissements ont été qualifiés de faute civile au sens de l’article 1240 du code civil, entraînant un préjudice pour le bailleur, qui a été évalué à 5 000 euros. Les locataires ont été condamnés in solidum à verser cette somme à titre de dommages et intérêts. En outre, la juridiction a alloué une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais exposés par le demandeur, les défendeurs étant considérés comme parties perdantes. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, en raison de la nature de l’affaire.

• Signification du congé pour vente par commissaire de justice le 28 août 2024, avec effet au 6 décembre 2024.
• Échanges de courriels entre M. [E] [W] et les locataires concernant la date de départ des lieux, montrant des réponses évasives de la part des locataires.
• Proposition de rachat du bien par les locataires, avec des revirements dans leurs offres d’achat, notamment une baisse de prix la veille de la signature de la promesse de vente.
• Refus des locataires de permettre des visites de l’appartement par de potentiels acquéreurs, avec des allégations d’indisponibilité.
• Absence de production des six avis de valeur prétendument réalisés par les locataires durant les négociations.
• Diagnostic de performance énergétique révélant un classement E, et non D, affectant la valeur du bien.

Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le propriétaire, en tant que demandeur, a obtenu une validation de son congé pour vente et des dommages et intérêts, tandis que les locataires, en tant que défendeurs, ont été condamnés à verser des sommes pour leur comportement dilatoire.

• Validation du congé pour vente, permettant au propriétaire de récupérer son bien.
• Obtention de dommages et intérêts de 5 000 euros pour préjudice subi par le propriétaire.
• Condamnation des locataires à payer 2 500 euros pour couvrir les frais de justice du propriétaire.
• Impact sur la réputation des locataires en raison de leur comportement dilatoire.
• Possibilité pour le propriétaire de relouer ou vendre le bien rapidement après l’expulsion des locataires.
• Les locataires doivent faire face à des frais supplémentaires liés à la procédure judiciaire et à leur comportement.

Enseignements de cette décision

• Valider la régularité du congé pour vente selon l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.
• Documenter les négociations de vente pour prouver la bonne foi.
• Éviter les manœuvres dilatoires lors des négociations immobilières.
• Prévoir des réponses claires et rapides aux demandes de visites de potentiels acquéreurs.
• Évaluer correctement la valeur du bien pour éviter des revirements tardifs.

À éviter

• Ne pas contester la régularité du congé si celle-ci est avérée.
• Engager des négociations sans avoir une stratégie claire.
• Retarder les réponses aux demandes de visites des acquéreurs.
• Modifier les offres d’achat à la dernière minute sans justification.
• Occuper un bien sans droit ni titre, ce qui peut entraîner des conséquences juridiques.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la validité du congé donné par le bailleur ?

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. En l’espèce, le congé a été signifié par commissaire de justice le 28 août 2024 avec effet au 6 décembre 2024, et les défendeurs n’en contestent pas la régularité.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes de dommages et intérêts ?

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Pour que la demande de dommages et intérêts soit recevable, il faut établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux. Dans cette affaire, le demandeur a démontré que les défendeurs ont engagé des manoeuvres dilatoires qui ont retardé la vente du bien, ce qui constitue une faute civile.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour établir la faute des défendeurs ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants : les nombreux revirements dans les négociations des défendeurs, l’incohérence de leurs offres successives, les délais pris pour formuler ces offres, et l’obstacle fait aux visites par de potentiels acquéreurs. Ces comportements ont été interprétés comme des manoeuvres dilatoires visant à prolonger leur occupation du bien sans droit ni titre. La juridiction a également noté que les défendeurs n’ont pas fourni d’éléments justifiant leur revirement tardif dans les négociations.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens. Dans cette affaire, les défendeurs, parties perdantes, ont été condamnés in solidum à payer une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700, car il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés dans la présente instance.

Quels sont les critères de fixation des dommages et intérêts dans le cadre d’une résistance abusive ?

Les dommages et intérêts pour résistance abusive doivent être fixés en tenant compte du préjudice subi par le demandeur en raison des manoeuvres dilatoires des défendeurs. Dans cette affaire, le préjudice a été évalué à 5 000 euros, correspondant à la perte de chance de vendre le bien en raison des agissements des défendeurs. La juridiction a considéré que le préjudice était établi et a ordonné le versement de cette somme à titre de dommages et intérêts.

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