Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Bobigny, 29 avril 2026, RG n° 25/06851

La juridiction a retenu que le copropriétaire doit s’acquitter des charges de copropriété selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat a produit des documents attestant d’une créance de 4 303,77 euros, devenue certaine après approbation des comptes. Les frais de recouvrement peuvent être imputés au copropriétaire, justifiant l’allocation des frais de mise en demeure. De plus, des dommages et intérêts ont été accordés pour le préjudice causé par le retard de paiement. La partie perdante a été condamnée aux dépens.

Le litige concerne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du Bâtiment F4 à Bagnolet, qui a assigné un copropriétaire en raison de l’impayé de charges de copropriété. Par acte de commissaire de justice, le syndicat, représenté par son administrateur provisoire, a demandé le paiement de diverses sommes, incluant 4 303,77 euros pour les charges de copropriété, ainsi que des frais accessoires et des dommages et intérêts.

Lors de l’audience, le syndicat a maintenu ses demandes, précisant qu’un nouveau syndic avait été nommé. Le copropriétaire, régulièrement cité, n’a pas comparu, ce qui a conduit le tribunal à examiner les éléments présentés par le syndicat. Selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance du syndicat exigible, et le copropriétaire n’ayant pas contesté cette décision dans les délais impartis ne peut refuser de payer.

Les documents fournis par le syndicat, tels que la matrice cadastrale et les procès-verbaux des assemblées générales, ont confirmé que le copropriétaire devait effectivement la somme réclamée. En ce qui concerne les frais de recouvrement, la loi stipule que ces frais sont à la charge du copropriétaire concerné, ce qui a été retenu par le tribunal.

Le tribunal a également accordé des dommages et intérêts, considérant que le retard de paiement avait causé un préjudice au syndicat, qui a dû avancer des fonds pour l’entretien des parties communes. En conséquence, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les sommes dues, ainsi que les dépens, tout en rappelant l’exécution provisoire de la décision.

La juridiction a retenu que le copropriétaire est tenu de s’acquitter des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose une participation proportionnelle aux charges communes. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit des documents probants, tels que la matrice cadastrale et les procès-verbaux des assemblées générales, attestant de la créance de 4 303,77 euros. La créance est devenue certaine, liquide et exigible suite à l’approbation des comptes par l’assemblée générale, rendant inopposable toute contestation tardive du copropriétaire.

Concernant les frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi permet d’imputer au copropriétaire les frais engagés pour le recouvrement des créances, ce qui justifie l’allocation des frais de mise en demeure et autres frais accessoires. En ce qui concerne les dommages et intérêts, l’article 1231-6 du code civil a été appliqué, reconnaissant que le retard de paiement a causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l’octroi de dommages et intérêts pour compenser les difficultés de trésorerie rencontrées.

Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, qui impose cette obligation à la partie qui succombe. La décision rendue est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi au syndicat de récupérer les sommes dues sans délai.

• Matrice cadastrale
• Appels de charges et travaux
• Relevés individuels de charges
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Contrat de syndic
• Décompte de la créance

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le copropriétaire débiteur est désormais tenu de s’acquitter des sommes dues, tandis que le syndicat peut procéder à des actions de recouvrement pour récupérer les créances.

• Le copropriétaire doit payer la somme de 4 303,77 euros pour les charges de copropriété.
• Le copropriétaire est également responsable des frais de recouvrement engagés par le syndicat.
• Le syndicat peut exiger des dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison du retard de paiement.
• Le copropriétaire perd le droit de contester la créance, ayant manqué de le faire dans les délais impartis.
• Le syndicat peut procéder à des actions judiciaires pour récupérer les sommes dues, y compris la mise en œuvre de l’exécution provisoire de la décision.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges selon l’utilité des services communs.
• L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance exigible.
• Les contestations doivent être faites dans les délais impartis pour être recevables.
• Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur.
• Le retard de paiement peut entraîner des dommages et intérêts pour le syndicat.

À éviter

• Ne pas contester les décisions de l’assemblée générale dans les délais.
• Ignorer les mises en demeure et relances du syndic.
• Omettre de vérifier les documents justificatifs des charges.
• Retarder le paiement des charges de copropriété.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les charges de copropriété ?

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes doivent également être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la même loi la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété ?

Les demandes en paiement des charges de copropriété sont recevables lorsque le syndicat des copropriétaires a produit des éléments de preuve suffisants, tels que la matrice cadastrale, les appels de charges, les relevés individuels de charges, les procès-verbaux des assemblées générales, le contrat de syndic, le décompte de la créance, et la mise en demeure. Ces documents doivent démontrer que le débiteur reste redevable d’une somme déterminée à titre de charges de copropriété.

Quels sont les critères pour l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire débiteur ?

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Ces frais doivent être justifiés par la créance à recouvrer et sont dus à compter de la mise en demeure.

Quelle est la qualification juridique des dommages et intérêts en cas de retard de paiement des charges ?

L’article 1231-6 du code civil stipule que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires si le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard. Dans le cas présent, la carence du débiteur à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, justifiant ainsi l’allocation de dommages et intérêts pour réparer le préjudice subi.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour la décision sur les dépens ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, la partie défenderesse, considérée comme partie perdante, a été condamnée aux entiers dépens, conformément à cette disposition.

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