Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Bobigny, 29 avril 2026, RG n° 25/00967

La juridiction a confirmé la créance du syndicat des copropriétaires pour les charges de copropriété, rendant la créance certaine et exigible après approbation des comptes. Le débiteur devait 12 324,69 euros, avec des intérêts depuis la mise en demeure. La demande de délais de paiement a été rejetée en raison de l’ancienneté de la dette. Les frais de recouvrement ont été acceptés à hauteur de 328,32 euros, et des dommages et intérêts ont été alloués pour le préjudice causé par le retard de paiement.

Le litige concerne un syndicat de copropriétaires d’un immeuble situé à Pantin, qui a assigné un copropriétaire en raison de charges de copropriété impayées. Par acte de commissaire de justice, le syndicat a demandé le paiement de plusieurs sommes, incluant des charges de copropriété, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, ainsi que des frais d’avocat. Lors de l’audience, le syndicat a actualisé la créance à 12 494,69 euros, tout en s’opposant à l’octroi de délais de paiement en raison de l’ancienneté de la dette.

Le copropriétaire, représenté par son avocat, a reconnu avoir repris le paiement des charges et a proposé un virement mensuel. Il a également demandé des délais de paiement et la suppression des intérêts et des frais, invoquant sa bonne foi. Cependant, le tribunal a rappelé que, selon la loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance exigible, et le copropriétaire n’ayant pas contesté cette décision dans les délais impartis ne peut refuser de payer.

Le tribunal a constaté que le copropriétaire devait encore 12 324,69 euros après déduction des frais de mise en demeure. Il a également jugé que les frais de recouvrement, y compris les frais de mise en demeure, étaient à la charge du copropriétaire. Concernant les dommages et intérêts, le tribunal a reconnu que le retard de paiement avait causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l’allocation de dommages et intérêts.

En conclusion, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les sommes dues, y compris les intérêts, les frais nécessaires, et a ordonné la capitalisation des intérêts. Les demandes supplémentaires ont été rejetées, et le copropriétaire a été condamné aux dépens, avec exécution provisoire de la décision.

La juridiction a confirmé la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale a rendu la créance certaine, liquide et exigible, ce qui empêche le débiteur de contester le paiement des sommes dues. Les documents fournis, tels que les relevés de charges et la mise en demeure, ont permis d’établir que le débiteur devait encore 12 324,69 euros, avec des intérêts à compter de la mise en demeure. La demande de délais de paiement a été rejetée en raison de l’ancienneté de la dette, conformément à la jurisprudence en matière de créances anciennes.

Concernant les frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi stipule que les frais exposés pour le recouvrement d’une créance sont à la charge du copropriétaire débiteur, ce qui a conduit à l’acceptation de la demande de remboursement des frais de mise en demeure à hauteur de 328,32 euros. En ce qui concerne les dommages et intérêts, la juridiction a retenu que le retard de paiement avait causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l’allocation de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, en application de l’article 1231-6 du code civil.

La partie perdante a été condamnée aux dépens selon l’article 696 du Code de procédure civile, et les frais exposés par le demandeur ont été mis à la charge du débiteur en vertu de l’article 700 du même code. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi au syndicat de récupérer rapidement les sommes dues.

• Relevés individuels de charges
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Décompte de la créance
• Mise en demeure du 13-06-23
• Acte de commissaire de justice

Cette affaire a des conséquences significatives tant pour le syndicat des copropriétaires que pour le copropriétaire débiteur. Le syndicat pourra récupérer les sommes dues, tandis que le copropriétaire devra faire face à des obligations financières et à des frais supplémentaires.

• Récupération des charges de copropriété impayées, totalisant 12 324,69 euros.
• Imputation des frais de recouvrement, y compris les frais de mise en demeure, à la charge du copropriétaire.
• Attribution de dommages et intérêts au syndicat pour le préjudice causé par le retard de paiement.
• Condamnation du copropriétaire aux dépens de la procédure.
• Exécution provisoire de la décision, permettant au syndicat de récupérer rapidement les sommes dues.
• Interdiction de contester le paiement des sommes dues en raison de l’approbation des comptes par l’assemblée générale.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de contestation des décisions d’assemblée générale.
• Conserver tous les relevés de charges et procès-verbaux d’assemblée.
• Comprendre que l’approbation des comptes rend la créance exigible.
• Être conscient que les frais de recouvrement sont à la charge du débiteur.
• Anticiper les conséquences d’un retard de paiement sur la trésorerie du syndicat.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure reçues.
• Contester tardivement les décisions de l’assemblée générale.
• Omettre de payer les charges de copropriété dans les délais.
• Ne pas documenter les communications avec le syndic.
• Éviter de demander des délais de paiement sans justification solide.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes doivent également être payées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété ?

Les demandes en paiement des charges de copropriété sont recevables si les comptes du syndic ont été approuvés par l’assemblée générale, rendant ainsi la créance certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale approuvant les comptes ne peut refuser de payer les sommes réclamées.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de retard de paiement des charges ?

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts si le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard. Dans le cas présent, la carence du débiteur à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, justifiant l’allocation de dommages et intérêts pour réparer ce préjudice distinct du simple retard.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation des intérêts et des frais de recouvrement ?

La capitalisation des intérêts est permise selon l’article 1343-2 du Code civil, et les frais de recouvrement sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l’espèce, les frais de mise en demeure et de relance sont justifiés, tandis que les honoraires du syndic pour la remise du dossier à l’avocat ne constituent pas des frais nécessaires.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de cette procédure ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet de condamner la partie perdante aux frais exposés par la partie gagnante dans la présente instance, non compris dans les dépens. Dans cette affaire, il a été jugé qu’il n’était pas inéquitable de laisser à la charge du débiteur les frais exposés par le demandeur, ce qui a conduit à une condamnation au titre de cet article.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement dans le cadre des charges de copropriété ?

L’ancienneté de la dette constitue un critère déterminant pour l’octroi de délais de paiement. En l’espèce, le tribunal a refusé d’accorder des délais de paiement en raison de l’ancienneté de la dette, ce qui a été jugé suffisant pour justifier cette décision.

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