Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Bobigny, 29 avril 2026, RG n° 25/00967

La juridiction a confirmé la créance du syndicat des copropriétaires pour les charges de copropriété, établissant que le débiteur devait 12 324,69 euros, avec des intérêts depuis la mise en demeure. La demande de délais de paiement a été rejetée en raison de l’ancienneté de la dette. Les frais de recouvrement de 328,32 euros ont été acceptés, et des dommages et intérêts ont été alloués pour le préjudice causé par le retard de paiement. La partie perdante a été condamnée aux dépens.

Le litige concerne un syndicat de copropriétaires d’un immeuble situé à Pantin, qui a assigné un copropriétaire en raison de l’impayé de charges de copropriété. Par acte de commissaire de justice, le syndicat a demandé le paiement de plusieurs sommes, incluant des charges de copropriété, des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, ainsi que des frais d’avocat. Lors de l’audience, le syndicat a actualisé la créance à 12 494,69 euros, tout en s’opposant à l’octroi de délais de paiement en raison de l’ancienneté de la dette.

Le copropriétaire, représenté par son avocat, a reconnu avoir repris le paiement des charges et a proposé un virement mensuel. Il a également demandé des délais de paiement et la suppression des intérêts et des frais, invoquant sa bonne foi. Cependant, le tribunal a rappelé que, selon la loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance exigible, et le copropriétaire n’ayant pas contesté cette décision dans les délais impartis ne peut refuser de payer.

Le tribunal a constaté que le copropriétaire devait encore 12 324,69 euros, après déduction des frais de mise en demeure. Il a également jugé que les frais de recouvrement, y compris les frais de mise en demeure, étaient à la charge du copropriétaire, mais a limité la demande à 328,32 euros. Concernant les dommages et intérêts, le tribunal a reconnu que le retard de paiement avait causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l’allocation de 800 euros.

Finalement, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les sommes dues, a ordonné la capitalisation des intérêts, et a rappelé l’exécution provisoire de la décision.

La juridiction a confirmé la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’approbation des comptes par l’assemblée générale a rendu la créance certaine, liquide et exigible, ce qui empêche le débiteur de contester le paiement des sommes dues. Les documents fournis, tels que les relevés de charges et la mise en demeure, ont permis d’établir que le débiteur devait encore 12 324,69 euros, avec des intérêts à compter de la mise en demeure. La demande de délais de paiement a été rejetée en raison de l’ancienneté de la dette, conformément à la jurisprudence en matière de créances anciennes.

Concernant les frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi stipule que les frais exposés pour le recouvrement d’une créance sont à la charge du copropriétaire débiteur, ce qui a conduit à l’acceptation de la demande de remboursement de 328,32 euros. En ce qui concerne les dommages et intérêts, la juridiction a retenu que le retard de paiement avait causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l’allocation de dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La partie perdante a été condamnée aux dépens selon l’article 696 du Code de procédure civile, et les frais exposés par le demandeur ont été mis à la charge du débiteur en vertu de l’article 700 du même code. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi au syndicat de récupérer rapidement les sommes dues.

• Relevés individuels de charges
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Décompte de la créance
• Mise en demeure du 13-06-23
• Acte de commissaire de justice

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans le litige. D’une part, le syndicat des copropriétaires obtient une reconnaissance de sa créance et des dommages et intérêts, tandis que le copropriétaire débiteur se voit contraint de régler une somme importante, avec des intérêts et des frais de recouvrement.

• Le syndicat des copropriétaires peut récupérer les sommes dues rapidement grâce à l’exécution provisoire de la décision.
• Le copropriétaire débiteur est tenu de payer 12 324,69 euros, augmentés d’intérêts à compter de la mise en demeure.
• Les frais de recouvrement, limités à 328,32 euros, sont à la charge du copropriétaire débiteur.
• Le syndicat peut renforcer sa trésorerie pour l’entretien des parties communes grâce à cette décision.
• Le copropriétaire débiteur doit envisager des solutions de paiement pour éviter des complications futures.
• La décision pourrait inciter d’autres copropriétaires à respecter leurs obligations de paiement pour éviter des litiges similaires.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges selon l’utilité des services communs.
• L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend la créance exigible.
• Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur.
• Les dommages et intérêts peuvent être accordés en cas de préjudice dû à un retard de paiement.
• La décision est exécutoire à titre provisoire, permettant un recouvrement rapide.

À éviter

• Ne pas contester les décisions de l’assemblée générale dans les délais impartis.
• Ignorer les mises en demeure et les relances du syndic.
• Proposer des délais de paiement sans justifications valables.
• Omettre de fournir des preuves de bonne foi lors d’un litige.
• Ne pas tenir compte des frais de recouvrement dans le calcul des dettes.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes doivent également être payées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété ?

Les demandes en paiement des charges de copropriété sont recevables si les comptes du syndic ont été approuvés par l’assemblée générale, rendant ainsi la créance certaine, liquide et exigible. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision d’approbation des comptes dans les délais prévus par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut refuser de payer les sommes réclamées.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement en matière de charges de copropriété ?

L’octroi de délais de paiement en matière de charges de copropriété est conditionné par l’ancienneté de la dette. En l’espèce, la juridiction a refusé d’accorder des délais de paiement en raison de l’ancienneté de la dette, ce qui constitue un critère décisif pour le refus de tels délais.

Quelle est la qualification juridique des frais de recouvrement en matière de charges de copropriété ?

Les frais de recouvrement sont régis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Les frais d’assignation relèvent des dépens, tandis que les honoraires d’avocat et d’huissier sont régis par l’article 700 du Code de procédure civile.

Quels sont les éléments déterminants pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges de copropriété ?

L’octroi de dommages et intérêts est fondé sur l’article 1231-6 du Code civil, qui permet au créancier d’obtenir des dommages et intérêts si le débiteur en retard a causé un préjudice indépendant de ce retard. Dans cette affaire, la carence du débiteur à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, justifiant ainsi l’allocation de dommages et intérêts.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre des frais de justice ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante aux frais exposés par la partie gagnante dans la présente instance, non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le débiteur a été condamné à supporter les frais exposés par le demandeur, ce qui est conforme à la disposition de l’article 700.

Quels sont les critères pour la fixation des dépens en matière de procédure civile ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, le débiteur, en tant que partie perdante, a été condamné aux entiers dépens, ce qui est conforme à la règle de droit applicable.

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