Charges de copropriété impayées : recours et obligations du débiteur – Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, 28 avril 2026, N° de RG 25/01457

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, après une mise en demeure infructueuse. Elle a limité la condamnation aux charges exigibles pour l’exercice en cours, excluant celles d’exercices ultérieurs. Le décompte des charges a été examiné, et des frais non justifiés ont été retranchés, aboutissant à une somme finale de 2.338,64 € avec intérêts légaux. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, et les dépens ont été mis à la charge du débiteur.

Dans cette affaire, un copropriétaire d’un immeuble situé à [Localité 3] a été assigné par le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en raison du non-paiement de charges de copropriété. Après une mise en demeure datée du 12 mars 2025, le syndicat a engagé une procédure judiciaire pour obtenir le paiement des sommes dues, s’élevant à 12.318,49 € pour les charges impayées, ainsi que des dommages-intérêts et des frais de justice.

Lors de l’audience du 24 février 2026, le syndicat a maintenu ses demandes, tandis que le copropriétaire n’a pas constitué avocat ni comparu. Le tribunal a donc statué sur le fond, conformément aux dispositions du Code de procédure civile. Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les charges deviennent exigibles après une mise en demeure restée sans effet pendant un mois. Le tribunal a constaté que le copropriétaire n’avait pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, rendant ainsi les créances exigibles.

Cependant, le tribunal a noté que le syndicat ne pouvait réclamer que les charges de l’exercice en cours au moment de la mise en demeure. Par conséquent, une partie des sommes réclamées a été déclarée irrecevable, notamment celles échues après la mise en demeure. De plus, certaines sommes ont été retranchées du décompte en raison de leur caractère non justifié ou déjà couvertes par un précédent jugement.

Finalement, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer 2.338,64 € au syndicat des copropriétaires, assortis d’intérêts, tout en rejetant la demande de dommages-intérêts du syndicat, faute de preuve d’un préjudice. Les dépens ont été mis à la charge du copropriétaire, qui a également été condamné à verser 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire a été ordonnée.

La juridiction a statué sur la demande principale de paiement des charges de copropriété en se fondant sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que les sommes dues deviennent exigibles après une mise en demeure restée infructueuse. En l’espèce, la mise en demeure a été régulièrement notifiée, et le débiteur n’a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti. Toutefois, la juridiction a limité la condamnation aux charges exigibles pour l’exercice en cours, excluant ainsi les sommes relatives à un exercice ultérieur et celles déjà jugées.

Le décompte des charges a été minutieusement examiné, et les frais non justifiés ou considérés comme irrépétibles ont été retranchés, conformément aux principes de gestion d’une copropriété. La juridiction a retenu une somme finale de 2.338,64 € à titre de charges impayées, assortie d’intérêts légaux. Concernant la demande de dommages et intérêts, la juridiction a débouté le syndicat, n’ayant pas établi de préjudice. Enfin, les dépens ont été mis à la charge du débiteur, et une somme a été allouée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en raison de l’équité. L’exécution provisoire a été prononcée de droit, permettant ainsi une mise en œuvre rapide de la décision.

• Procès-verbal des assemblées générales du 30 septembre 2021, du 3 mai 2022, du 30 mai 2023, du 5 avril 2024 et du 28 mars 2025.
• Mise en demeure datée du 12 mars 2025, présentée le 14 mars 2025.
• Décompte des charges produit par le syndicat des copropriétaires.
• Jugement rendu le 21 juillet 2020, couvrant les sommes jusqu’au 3 mars 2020.
• Justificatifs des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes.

Dans cette affaire, le copropriétaire débiteur est condamné à payer une somme significative au syndicat des copropriétaires, ce qui entraîne des conséquences financières directes pour lui. De son côté, le syndicat des copropriétaires obtient une décision favorable, lui permettant de recouvrer une partie des charges impayées, mais doit également faire face à des limitations dans ses demandes.

• Le copropriétaire débiteur doit s’acquitter de 2.338,64 € au syndicat des copropriétaires, augmentant sa charge financière.
• Le débiteur est également responsable des dépens, ce qui peut accroître ses coûts juridiques.
• Le syndicat des copropriétaires doit se limiter à la récupération des charges exigibles pour l’exercice en cours, ce qui restreint ses possibilités de recouvrement.
• Le syndicat ne peut pas réclamer de dommages-intérêts, ce qui limite sa compensation pour le préjudice allégué.
• Le débiteur peut faire appel de la décision, mais cela pourrait prolonger le litige et engendrer des frais supplémentaires.
• Le syndicat des copropriétaires peut renforcer ses procédures de recouvrement pour éviter de futurs impayés.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des charges de copropriété.
• Effectuer une mise en demeure régulière avant d’engager une procédure judiciaire.
• Vérifier que les sommes réclamées sont exigibles au moment de la mise en demeure.
• Documenter toutes les approbations de comptes et budgets en assemblée générale.
• Éviter de réclamer des frais non justifiés ou déjà couverts par un jugement antérieur.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure reçues.
• Ne pas se présenter à l’audience sans avocat.
• Réclamer des sommes échues après la mise en demeure.
• Multiplier les relances sans justification légale.
• Omettre de prouver un préjudice pour les demandes de dommages-intérêts.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de recouvrement des charges de copropriété ?

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restantes dues deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, doit constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes annuels et la défaillance du copropriétaire pour condamner ce dernier au paiement des sommes exigibles.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en paiement des charges de copropriété ?

La demande en paiement des charges de copropriété doit être formée par voie d’assignation à une audience tenue aux jours et heures prévus. Selon l’article 481-1 du Code de procédure civile, le juge doit s’assurer qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale et le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Quels sont les critères de qualification d’une créance en matière de charges de copropriété ?

La créance en matière de charges de copropriété est qualifiée d’exigible lorsque le copropriétaire n’a pas acquitté les sommes dues dans le délai d’un mois suivant la mise en demeure. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a justifié des appels de fonds et d’une mise en demeure régulière, ce qui a conduit à la reconnaissance de l’exigibilité des sommes dues.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la demande de recouvrement ?

La juridiction a retenu que le syndicat des copropriétaires était irrecevable à solliciter la condamnation au titre des charges et provisions pour les sommes échues après la mise en demeure, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. De plus, elle a constaté que certaines sommes étaient déjà couvertes par un jugement antérieur, et que d’autres frais ne constituaient pas des diligences réelles pour le recouvrement de la créance. Ainsi, seules les sommes correspondant aux charges impayées et aux frais justifiés ont été retenues.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans cette affaire, le juge a condamné le défendeur à payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 700, en raison des frais engagés par le syndicat des copropriétaires pour la procédure.

Quelles sont les conséquences de l’absence de comparution du défendeur ?

L’article 472 du Code de procédure civile stipule que si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Toutefois, il ne fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée. Dans cette affaire, l’absence de comparution du défendeur n’a pas empêché le juge de statuer sur la demande du syndicat des copropriétaires, en vérifiant la régularité et la fondement de la demande.

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