Charges de copropriété impayées : recours et obligations du copropriétaire – Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, 28 avril 2026, N° de RG 25/01493

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, condamnant le débiteur à verser 2.936,72 € pour charges impayées, avec intérêts légaux. La mise en demeure a été régulièrement notifiée, et le débiteur n’a pas contesté les sommes dues. La demande de dommages et intérêts a été rejetée faute de preuve d’un comportement abusif. Le débiteur a également été condamné aux dépens et à verser 1.000 € pour compenser les frais engagés par le syndicat.

Dans cette affaire, une copropriétaire de l’immeuble LES HAUTS DE LA GENESTELLE, propriétaire de deux lots, a fait l’objet de plusieurs mises en demeure pour non-paiement de charges de copropriété. Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné cette copropriétaire devant le tribunal pour obtenir le paiement des sommes dues, incluant des charges échues, des provisions, des frais et des dommages-intérêts.

Lors de l’audience, le syndicat a maintenu ses demandes, tandis que la copropriétaire n’a pas constitué avocat ni comparu. Le tribunal a donc statué sur le fond, conformément aux dispositions du Code de procédure civile. Il a constaté que la copropriétaire n’avait pas réglé les sommes mentionnées dans la mise en demeure, qui étaient devenues exigibles après un délai d’un mois. Les montants dus s’élevaient à 2.672,61 euros pour les charges échues, 209,81 euros pour les provisions non échues, et 88,30 euros pour des frais, totalisant 2.970,72 euros.

Le tribunal a également examiné la demande de dommages-intérêts formulée par le syndicat, mais a jugé qu’il n’y avait pas de preuve d’un préjudice subi en raison du défaut de paiement. Par conséquent, cette demande a été rejetée. En ce qui concerne les dépens, le tribunal a décidé que la copropriétaire devait les supporter, et a également condamné celle-ci à verser une somme de 1.000 euros au syndicat au titre des frais de justice.

En conclusion, la copropriétaire a été condamnée à payer un total de 2.936,72 euros au syndicat des copropriétaires, assorti d’intérêts, tandis que ses autres demandes ont été rejetées.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que les sommes dues deviennent exigibles après une mise en demeure restée sans effet pendant un délai de trente jours. En l’espèce, la mise en demeure a été régulièrement notifiée, et le débiteur n’a pas contesté les sommes dues, ce qui a conduit à la condamnation au paiement de 2.936,72 € au titre des charges impayées, assortie d’intérêts légaux à compter de la date de la mise en demeure.

Concernant la demande de dommages et intérêts, la juridiction a relevé l’absence de preuve d’un comportement abusif ou d’un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, entraînant le rejet de cette demande. Sur les demandes accessoires, la juridiction a appliqué l’article 696 du Code de procédure civile, condamnant le débiteur aux dépens et à verser 1.000 € au titre de l’article 700 du même code, en raison de la nécessité de compenser les frais engagés par le syndicat pour faire valoir ses droits. La décision s’inscrit dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, garantissant une réponse rapide aux litiges de copropriété.

• Procès-verbal des assemblées générales du 30 mai 2023, 15 mai 2024 et 26 mai 2025 approuvant les comptes et budgets prévisionnels.
• Appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes.
• Mise en demeure en date du 17 juillet 2025, remise en main propre à Madame [K].
• Justification des sommes dues au titre des charges impayées, totalisant 2.970,72 euros.
• Absence de contestation des sommes dues par la copropriétaire.

Dans cette affaire, la copropriétaire a été condamnée à payer des charges impayées au syndicat des copropriétaires, ce qui entraîne des conséquences financières et juridiques pour les deux parties. Le syndicat obtient le recouvrement de ses créances, tandis que la copropriétaire fait face à des obligations financières supplémentaires.

• Le syndicat des copropriétaires récupère les sommes dues, renforçant sa trésorerie.
• La copropriétaire doit s’acquitter d’un montant total de 2.936,72 euros, augmentant sa charge financière.
• Des intérêts légaux s’appliquent à partir de la date de mise en demeure, augmentant le montant à payer.
• Le syndicat peut envisager des actions supplémentaires en cas de non-paiement futur.
• La copropriétaire pourrait subir des conséquences sur sa capacité à vendre ou louer ses biens en raison de cette condamnation.
• Les dépens sont à la charge de la copropriétaire, augmentant ses frais juridiques.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des charges de copropriété.
• Répondre aux mises en demeure dans le mois suivant leur réception.
• Constituer un avocat pour se défendre lors des audiences.
• Conserver des preuves de paiement et de communication avec le syndic.
• Vérifier l’approbation des comptes en assemblée générale.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure envoyées par le syndic.
• Ne pas se présenter à l’audience sans justification.
• Attendre trop longtemps avant de contester une créance.
• Multiplier les relances inutiles sans preuve de préjudice.
• Omettre de vérifier les documents de copropriété avant de contester.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de charges de copropriété et de mise en demeure ?

La règle de droit applicable est l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après mise en demeure restée infructueuse pendant un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restantes dues deviennent immédiatement exigibles. En l’espèce, la mise en demeure adressée au débiteur était régulière et a été remise en main propre, ce qui a permis de rendre les sommes exigibles.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en paiement des charges de copropriété ?

La demande en paiement des charges de copropriété doit être formée par voie d’assignation, conformément à l’article 481-1 du Code de procédure civile. Cette demande doit être instruite et jugée dans les conditions prévues par la loi, notamment en s’assurant que le temps écoulé depuis l’assignation a permis au débiteur de préparer sa défense. En l’espèce, le juge a constaté que le débiteur n’avait pas comparu, mais a statué sur le fond en vérifiant la régularité et la recevabilité de la demande.

Quels sont les critères pour établir l’exigibilité des charges de copropriété ?

L’exigibilité des charges de copropriété est établie lorsque le copropriétaire n’a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti après mise en demeure. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les provisions deviennent exigibles après un délai de trente jours suivant la mise en demeure. Dans cette affaire, le débiteur n’a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, rendant ainsi les créances exigibles.

Quelle est la motivation du juge concernant la demande de dommages et intérêts ?

Le juge a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, en considérant qu’il n’était pas justifié que le défaut de paiement du débiteur soit abusif ou qu’il traduise une intention de nuire. De plus, le syndicat n’a pas prouvé avoir subi un préjudice, ce qui a conduit à l’absence de fondement pour accorder des dommages et intérêts.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour la fixation de la créance ?

Les éléments déterminants pour la fixation de la créance incluent la constatation de l’approbation des comptes par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la régularité de la mise en demeure. Le juge a également pris en compte les sommes dues au titre des charges de copropriété, les provisions non échues, et les frais nécessaires, tout en retranchant les frais jugés inutiles au recouvrement de la créance. La somme totale due a été arrêtée à 2.936,72 €.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile ?

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens sont supportés par le débiteur. De plus, l’équité commande que le débiteur soit condamné à payer une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui permet au juge d’allouer une indemnité à la partie gagnante pour couvrir les frais non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le juge a fixé cette somme à 1.000 €.

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