Charges de copropriété impayées : recours et obligations du copropriétaire – Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, 28 avril 2026, N° de RG 25/01502

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, ayant constaté la régularité de la mise en demeure notifiée au débiteur, qui n’a pas contesté les sommes dues. Le tribunal a appliqué l’article 472 du Code de procédure civile, permettant de statuer en l’absence de comparution. Concernant les frais, seuls ceux liés à la mise en demeure ont été retenus. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, et le débiteur a été condamné à verser une somme au titre de l’article 700.

Dans cette affaire, une copropriétaire d’un immeuble situé à une adresse précise est en litige avec le syndicat des copropriétaires de cet immeuble en raison de charges impayées. Après plusieurs relances restées sans réponse, le syndicat a décidé d’assigner la copropriétaire devant le tribunal pour obtenir le paiement des sommes dues. L’assignation, datée du 20 novembre 2025, a été faite par le syndic en exercice, le CABINET LAMY, et a inclus des demandes de paiement de charges de copropriété, de provisions pour l’exercice en cours, ainsi que des frais et des dommages-intérêts.

Lors de l’audience du 24 février 2026, la copropriétaire n’a pas comparu ni constitué avocat, ce qui a conduit le tribunal à statuer sur le fond de l’affaire. Selon les dispositions du Code de procédure civile, le juge a examiné la demande du syndicat des copropriétaires, qui a justifié ses prétentions par des documents tels que les procès-verbaux des assemblées générales et les mises en demeure.

Le tribunal a constaté que la copropriétaire avait effectivement des charges impayées, s’élevant à un total de 8.380,82 euros, dont certaines sommes ont été retranchées en raison de frais jugés inutiles. Finalement, la copropriétaire a été condamnée à payer 7.477,55 euros au syndicat des copropriétaires, avec des intérêts à compter de la date de la mise en demeure.

Les demandes de dommages-intérêts et de frais supplémentaires ont été rejetées, le tribunal n’ayant pas trouvé de preuve d’un préjudice subi par le syndicat. En conclusion, la décision a également ordonné la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions légales en vigueur.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui permet au syndicat des copropriétaires de rendre exigibles les sommes dues après une mise en demeure restée sans réponse. En l’espèce, la mise en demeure a été régulièrement notifiée, et le débiteur n’a pas contesté les sommes dues, ce qui a conduit à la reconnaissance de la créance. Le tribunal a également appliqué l’article 472 du Code de procédure civile, qui permet de statuer sur le fond même en l’absence de comparution du défendeur.

Concernant les frais, le tribunal a fait application de l’article 10-1, en précisant que seuls les frais nécessaires au recouvrement peuvent être imputés, excluant ainsi les frais de gestion courante. La somme totale due a été ajustée en retranchant les frais jugés inutiles, ne conservant que ceux liés à la mise en demeure.

La décision a également rejeté la demande de dommages et intérêts, faute de preuve d’un préjudice subi par le syndicat. En ce qui concerne les frais d’avocat, le tribunal a condamné le débiteur à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, en tenant compte de l’équité. Enfin, l’exécution provisoire a été ordonnée, conformément aux dispositions applicables, permettant ainsi au syndicat de récupérer rapidement les sommes dues.

• Procès-verbal des assemblées générales du 17 novembre 2023 et du 21 novembre 2024 approuvant les comptes et budgets prévisionnels.
• Mise en demeure datée du 6 août 2025, conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
• Appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes.
• Documents justifiant les sommes dues, incluant les montants des charges impayées.
• Absence de comparution de la copropriétaire lors de l’audience du 24 février 2026.

Dans cette affaire, la copropriétaire a été condamnée à payer une somme significative au syndicat des copropriétaires, ce qui a des conséquences financières directes pour elle. De son côté, le syndicat des copropriétaires a obtenu une décision favorable, lui permettant de recouvrer les charges impayées et de renforcer sa position vis-à-vis des autres copropriétaires.

• Obligation de paiement de 7.477,55 euros pour la copropriétaire.
• Accumulation d’intérêts légaux à compter de la mise en demeure.
• Renforcement de la position du syndicat dans les litiges futurs.
• Possibilité d’exécution provisoire pour récupérer rapidement les sommes dues.
• Impact sur la réputation de la copropriétaire au sein de la copropriété.
• Exclusion des demandes de dommages-intérêts pour le syndicat, limitant ses recours futurs.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité des mises en demeure avant d’assigner.
• Conserver les procès-verbaux des assemblées générales comme preuve.
• Respecter les délais de paiement pour éviter l’exigibilité immédiate.
• Documenter toutes les relances effectuées pour justifier les frais.
• Préparer une défense solide en cas de litige pour éviter une décision par défaut.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure reçues.
• Ne pas se présenter à l’audience sans justification.
• Omettre de contester les sommes dues si elles sont erronées.
• Multiplier les relances inutiles qui ne sont pas justifiées.
• Ne pas tenir compte des frais jugés non nécessaires au recouvrement.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de charges de copropriété et de mise en demeure ?

La règle de droit applicable est l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restantes dues deviennent immédiatement exigibles. En l’espèce, la mise en demeure a été adressée le 6 août 2025, et Madame [U] [T] n’a pas réglé les sommes dues dans le délai imparti, rendant ainsi les créances exigibles.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en paiement des charges de copropriété ?

La demande en paiement des charges de copropriété doit être formée par voie d’assignation, conformément à l’article 481-1 du Code de procédure civile. Cette demande doit être instruite et jugée dans les conditions prévues par la loi, notamment en s’assurant que le défendeur a eu un temps suffisant pour préparer sa défense. En l’espèce, le juge a constaté que Madame [U] [T] a été régulièrement citée et n’a pas comparu, permettant ainsi de statuer sur le fond.

Quels sont les critères de qualification d’une créance exigible en matière de charges de copropriété ?

Les critères de qualification d’une créance exigible en matière de charges de copropriété incluent l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires des comptes et du budget prévisionnel, ainsi que la défaillance du copropriétaire dans le paiement des sommes dues. Dans cette affaire, il a été établi que les comptes avaient été approuvés et que la mise en demeure avait été régulièrement notifiée, rendant les sommes dues exigibles.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour statuer sur la demande de dommages et intérêts ?

La juridiction a retenu que le défaut de paiement des charges par le défendeur n’était pas abusif et ne traduisait pas une intention de nuire. De plus, le syndicat des copropriétaires n’a pas prouvé avoir subi un préjudice, ce qui a conduit à un rejet de la demande de dommages et intérêts.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais exposés. Dans cette affaire, la juridiction a condamné le défendeur à verser 1.500 € au titre de l’article 700, en tenant compte des frais déjà arbitrés et de l’équité de la situation.

Quels sont les effets de la capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2 du Code civil ?

L’article 1343-2 du Code civil permet la capitalisation des intérêts, ce qui signifie que les intérêts dus peuvent être ajoutés au capital de la créance, augmentant ainsi le montant total dû. Dans cette décision, la capitalisation des intérêts a été ordonnée à compter de la date de la mise en demeure, augmentant le montant que le défendeur doit au syndicat des copropriétaires.

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