Succession vacante : recours pour charges de copropriété impayées et exécution provisoire – Tribunal judiciaire de Nîmes, 28 avril 2026, N° de RG 25/05225

Le tribunal a statué sur une demande de paiement d’arriérés de charges de copropriété dans une succession vacante. Le syndicat des copropriétaires est tenu de couvrir les charges d’entretien des parties communes. Les quittances subrogatives de la société requérante ont été jugées valides, justifiant le paiement de 19 845,56 euros. La Direction Départementale des Finances Publiques a été condamnée aux dépens, tandis que la demande de frais irrépétibles a été déboutée. L’exécution provisoire de la décision a été déclarée de droit.

L’affaire concerne la succession d’une propriétaire décédée en 1996, qui possédait un bien immobilier dans une résidence. Au fil des années, le syndic de la résidence a reconnu avoir reçu des paiements de la société gestionnaire en vertu des conventions d’assurance souscrites par le syndicat des copropriétaires. En 2024, suite à une requête de la société gestionnaire pour déclarer la succession vacante, un tribunal a ouvert la vacance de cette succession et a confié la curatelle à un organisme public.

En octobre 2025, la société gestionnaire a assigné la Direction Départementale des Finances Publiques, agissant en tant que mandataire de la succession vacante, pour obtenir le paiement d’un arriéré de charges de copropriété s’élevant à 19 845,56 euros, ainsi qu’une somme pour les frais de procédure. La société a soutenu que le syndicat des copropriétaires avait émis des quittances subrogatives en sa faveur. La Direction Départementale des Finances Publiques n’ayant pas constitué avocat, le jugement a été réputé contradictoire.

Lors de l’audience de février 2026, le tribunal a examiné les demandes. Il a rappelé que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges liées aux services collectifs et à l’entretien des parties communes, et que la subrogation conventionnelle permet à un créancier de se faire payer par un tiers. Le tribunal a constaté que les quittances produites par la société gestionnaire étaient valides et que la demande de paiement était fondée.

En conséquence, le tribunal a condamné la Direction Départementale des Finances Publiques à verser la somme demandée, a débouté la société gestionnaire de sa demande de frais irrépétibles, et a rappelé que l’exécution de la décision était de droit.

Le tribunal a statué sur la demande de paiement d’arriérés de charges de copropriété dans le cadre d’une succession vacante. En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est tenu de faire face aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes. Les quittances subrogatives produites par la société requérante ont été jugées valides, justifiant ainsi la demande de paiement de 19 845,56 euros. Le tribunal a également rappelé que, selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, ce qui a conduit à la condamnation de la Direction Départementale des Finances Publiques. Concernant les frais irrépétibles, le tribunal a estimé qu’il n’était pas inéquitable de laisser la société requérante à sa charge, déboutant ainsi sa demande à ce titre. Enfin, l’exécution provisoire de la décision a été déclarée de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, permettant ainsi une mise en œuvre rapide de la décision.

• Quittances subrogatives produites par la société gestionnaire, attestant des paiements effectués pour les charges de copropriété.
• Article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, précisant l’obligation des copropriétaires de participer aux charges d’entretien et d’administration des parties communes.
• Article 14-1 de la même loi, stipulant que le syndicat des copropriétaires doit voter un budget prévisionnel pour les dépenses courantes.
• Article 1346-1 du Code civil, concernant la subrogation conventionnelle permettant à un créancier de se faire payer par un tiers.
• Article 696 du Code de procédure civile, indiquant que la partie perdante est condamnée aux dépens.
• Article 514 du Code de procédure civile, affirmant que les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire.

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée dans l’affaire. Le demandeur, en l’occurrence la société gestionnaire, obtient le paiement des arriérés de charges, tandis que la Direction Départementale des Finances Publiques, en tant que défendeur, est condamnée à régler cette somme ainsi qu’à supporter les dépens de la procédure.

• Le demandeur reçoit le paiement de 19 845,56 euros pour les arriérés de charges de copropriété.
• La Direction Départementale des Finances Publiques doit assumer les dépens de la procédure, augmentant ainsi ses coûts.
• La décision rappelle l’importance de la participation des copropriétaires aux charges communes, renforçant la responsabilité collective.
• Le jugement souligne la validité des quittances subrogatives, ce qui pourrait influencer d’autres créanciers dans des situations similaires.
• La mise en œuvre rapide de l’exécution provisoire permet au demandeur de récupérer les fonds sans délai supplémentaire.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent participer aux charges des parties communes.
• Les quittances subrogatives doivent être valides pour justifier une demande de paiement.
• La partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge.
• L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit.
• La subrogation conventionnelle permet à un créancier de se faire payer par un tiers.

À éviter

• Ne pas négliger la constitution d’un avocat en cas de litige.
• Omettre de vérifier la validité des quittances avant de faire une demande.
• Ignorer les délais de prescription pour les demandes de paiement.
• Ne pas tenir compte des obligations de paiement des charges de copropriété.
• Éviter de laisser des frais irrépétibles sans justification solide.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la subrogation conventionnelle ?

La subrogation conventionnelle est régie par l’article 1346-1 du Code civil, qui stipule que la subrogation s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. En l’espèce, la société [1] a reçu des paiements du syndic de la copropriété, ce qui lui permet de revendiquer des droits contre la succession vacante de Madame [V] [H].

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de charges de copropriété ?

Les demandes relatives aux charges de copropriété doivent être fondées sur l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services et éléments d’équipement commun. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot. Dans cette affaire, la société [1] a produit des quittances subrogatives, ce qui a permis de juger sa demande recevable.

Quels sont les critères de motivation du juge en matière de condamnation aux dépens ?

Selon l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, la Direction Départementale des Finances Publiques, en tant que partie perdante, a été condamnée aux entiers dépens, sans qu’il soit jugé inéquitable de le faire.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

L’article 514 du Code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans cette affaire, le tribunal a rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit, ce qui signifie qu’elle peut être mise en œuvre immédiatement, sans attendre l’éventuel appel.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour faire droit à la demande de paiement ?

La juridiction a retenu que les quittances subrogatives produites par la société [1] faisaient état de sommes correspondant à des appels de fonds et à des charges, ce qui a permis de conclure que la demande en paiement de 19 845,56 euros était fondée. La reconnaissance par le syndic des sommes dues a été un élément clé dans l’appréciation de la recevabilité et du bien-fondé de la demande.

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