Résiliation de bail pour troubles de voisinage : conditions et implications juridiques – Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, N° de RG 25/00837

La cour d’appel a infirmé le jugement initial en prononçant la résiliation du bail, estimant que les troubles de voisinage causés par un occupant du locataire justifiaient cette décision. Les preuves, notamment des témoignages de locataires ayant quitté les lieux en raison d’un climat d’insécurité, ont établi un trouble anormal. Bien que le locataire ne fût pas directement impliqué, il devait répondre des agissements de ses occupants. La cour a également débouté la demande de réduction du délai d’expulsion, considérant l’absence de mauvaise foi.

La SA Plurial Novilia a conclu un contrat de location le 18 mai 2015 avec une locataire pour un logement conventionné. En mars 2024, un des occupants, fils de la locataire, a été condamné pour des infractions liées aux stupéfiants et à la dégradation de biens. Suite à ces événements, la SA Plurial Novilia a saisi le juge des contentieux de la protection en juillet 2024, demandant la résiliation du bail en raison de troubles anormaux de voisinage causés par les agissements de l’occupant.

Le jugement rendu en avril 2025 a rejeté la demande de résiliation, soulignant que la SA Plurial Novilia n’avait pas prouvé que les troubles avaient eu lieu dans le logement concerné. De plus, il a été établi que la locataire n’avait pas connaissance des activités illégales de son fils avant une perquisition. Le tribunal a également condamné la SA Plurial Novilia à verser une somme à la locataire pour les frais de justice.

En mai 2025, la SA Plurial Novilia a interjeté appel, demandant la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire. Dans ses écritures, elle a soutenu que le fils de la locataire avait causé des troubles suffisamment graves pour justifier la résiliation. La locataire, quant à elle, a demandé la confirmation du jugement initial et a contesté les accusations de troubles.

La cour d’appel a examiné les éléments de preuve, notamment les infractions commises par l’occupant et les conséquences sur le voisinage. Elle a conclu que les troubles étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, en tenant compte des départs de locataires et de l’insécurité ressentie dans le voisinage. La demande de réduction du délai d’expulsion a été rejetée, et la locataire a été condamnée aux dépens, bien que la cour ait estimé qu’il serait inéquitable de lui faire supporter les frais irrépétibles de la procédure.

La cour d’appel a infirmé le jugement du premier juge en prononçant la résiliation du bail, considérant que les troubles de voisinage causés par un occupant du locataire étaient suffisamment graves pour justifier cette mesure. Selon les articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire doit user des lieux loués paisiblement, et en cas de manquement, le bailleur peut demander la résiliation. La cour a retenu que la consommation et la cession de stupéfiants, même si elles avaient cessé, constituaient un manquement grave à cette obligation. Les éléments de preuve, tels que les témoignages de locataires ayant quitté les lieux en raison d’un climat d’insécurité, ont été jugés suffisants pour établir un trouble anormal de voisinage. La cour a également noté que le locataire, même s’il n’était pas directement impliqué dans les faits, devait répondre des agissements de ceux vivant sous son toit. En ce qui concerne la demande de réduction du délai d’expulsion, la cour a débouté le bailleur, considérant qu’aucune mauvaise foi n’avait été démontrée et que le locataire était à jour de ses loyers. Enfin, la cour a condamné le locataire aux dépens, mais a jugé inéquitable de lui faire supporter les frais irrépétibles de la procédure, en raison de l’absence de complicité dans les faits ayant conduit à la résiliation.

• Jugement du tribunal correctionnel du 29 mars 2024 déclarant M. [D] [G] coupable d’infractions en matière de stupéfiants et de dégradation de biens.
• Photographies montrant M. [D] [G] et d’autres individus sortant de l’immeuble au 21 pour se rendre au 19, où des dégradations ont été commises.
• Témoignages de locataires ayant quitté leur logement en raison d’un climat d’insécurité lié au trafic de stupéfiants.
• Rapport de la brigade de nuit concernant des perturbateurs au [Adresse 3], dont un individu porteur de résine de cannabis.
• Articles de presse relatant l’existence d’un trafic de stupéfiants aux abords de l’immeuble.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chacune des parties impliquées. D’une part, le bailleur obtient la résiliation du bail, ce qui lui permet de récupérer son bien, tandis que la locataire fait face à des difficultés liées à son expulsion et à la perte de son logement. Les implications juridiques et financières sont également notables pour les deux parties.

• Résiliation du bail, permettant au bailleur de récupérer son bien.
• Expulsion de la locataire, entraînant la perte de son logement.
• Obligation pour la locataire de payer les dépens de la procédure.
• Impact sur la réputation du bailleur en raison des troubles de voisinage.
• Possibilité pour la locataire de contester la décision, bien que cela soit difficile.
• Conséquences financières pour la locataire, notamment en raison des frais de justice.

Enseignements de cette décision

• La résiliation du bail peut être justifiée par des troubles de voisinage graves.
• Le bailleur doit prouver que les troubles ont eu lieu dans les lieux loués.
• La connaissance des activités illégales par le locataire peut influencer la décision.
• Les départs de locataires peuvent servir de preuve d’un climat d’insécurité.
• Un manquement unique peut suffire à justifier la résiliation du bail.

À éviter

• Ne pas démontrer la gravité des troubles causés par un occupant.
• Ignorer les conséquences des actes d’un occupant sur le voisinage.
• Omettre de prouver que les troubles se sont produits dans le logement concerné.
• Ne pas tenir compte des délais de relogement pour le locataire.
• Évaluer la situation sans considérer les éléments de preuve fournis par le bailleur.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de résiliation de bail pour troubles anormaux de voisinage ?

La résiliation d’un bail pour troubles anormaux de voisinage est régie par les articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que par les articles 1728 et 1729 du Code civil. Ces textes stipulent que le locataire doit user des locaux loués paisiblement et raisonnablement selon la destination donnée par le bail. En cas de manquement à cette obligation, le bailleur peut engager une action en résiliation du bail.

Quels sont les critères pour établir un manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux ?

Pour établir un manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux, il est nécessaire de démontrer que les agissements d’un occupant du locataire ont causé des troubles suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. La jurisprudence indique que la consommation ou la cession de produits stupéfiants dans les lieux loués constitue un manquement grave, même si cette activité a cessé par la suite.

Quelle est la procédure applicable pour la résiliation judiciaire d’un bail ?

La procédure de résiliation judiciaire d’un bail doit être engagée par le bailleur devant le juge des contentieux de la protection. Ce dernier doit examiner si les troubles allégués sont suffisamment graves pour justifier la résiliation. En cas de pluralité de locataires, le bail peut être résilié à l’égard de tous les preneurs, même si l’un d’eux n’a pas commis de faute.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour justifier la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour justifier la résiliation du bail, notamment la condamnation pénale du fils du locataire pour des infractions liées aux stupéfiants, ainsi que des témoignages de locataires ayant quitté les lieux en raison d’un climat d’insécurité. La proximité immédiate entre le domicile du locataire et le point de deal a également été considérée comme un facteur aggravant.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à la partie gagnante d’obtenir le remboursement de ses frais irrépétibles. Dans cette affaire, la juridiction a condamné le défendeur aux dépens, mais a estimé qu’il serait inéquitable de lui faire supporter les frais irrépétibles de la procédure, étant donné que la résiliation n’était due qu’aux agissements d’un occupant du chef du locataire.

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