Résiliation de bail pour troubles de voisinage : conditions et conséquences juridiques – Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, N° de RG 25/00837

La cour a infirmé le jugement de première instance en prononçant la résiliation du bail, en raison de troubles de voisinage causés par un occupant du locataire. La consommation et la cession de stupéfiants, bien que cessées, constituaient un manquement grave à l’obligation d’user paisiblement des lieux. Les témoignages de départs de locataires en raison d’un climat d’insécurité ont été déterminants. La cour a également rejeté la demande de réduction du délai d’expulsion, considérant que le locataire n’avait pas fait preuve de mauvaise foi.

La SA Plurial Novilia a conclu un contrat de location le 18 mai 2015 avec une locataire pour un logement conventionné. En mars 2024, un des occupants, fils de la locataire, a été condamné pour des infractions liées aux stupéfiants et à la dégradation de biens. Suite à ces événements, la SA Plurial Novilia a saisi le juge des contentieux de la protection en juillet 2024, demandant la résiliation du bail en raison de troubles anormaux de voisinage causés par les agissements de l’occupant.

Le jugement rendu en avril 2025 a rejeté la demande de résiliation, soulignant que la SA Plurial Novilia n’avait pas prouvé que les troubles avaient eu lieu dans le logement concerné. De plus, il a été établi que la locataire n’avait pas connaissance des activités illégales de son fils avant une perquisition. La cour a également noté que l’occupant avait quitté le domicile et qu’aucun manquement personnel n’était imputable à la locataire.

En mai 2025, la SA Plurial Novilia a interjeté appel, demandant la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire. Dans ses écritures, elle a soutenu que la locataire avait manqué à son obligation de jouir paisiblement des lieux en raison des actions de son fils. En réponse, la locataire a demandé la confirmation du jugement initial et a contesté les accusations de troubles.

La cour a examiné les éléments de preuve, y compris des témoignages de voisins et des rapports de police, qui indiquaient un trafic de stupéfiants à proximité du logement. Elle a conclu que les troubles de voisinage étaient suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail, en raison de l’impact sur la tranquillité des autres occupants. La demande de réduction du délai d’expulsion a été rejetée, et la locataire a été condamnée aux dépens, bien que la cour ait jugé inéquitable de lui faire supporter les frais irrépétibles de la procédure.

La cour a infirmé le jugement de première instance en prononçant la résiliation du bail, considérant que les troubles de voisinage causés par un occupant du locataire étaient suffisamment graves pour justifier cette mesure. Selon les articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, le locataire doit user des lieux loués paisiblement, et en cas de manquement, le bailleur peut demander la résiliation. La cour a retenu que la consommation et la cession de stupéfiants, même si elles avaient cessé, constituaient un manquement grave à cette obligation. Les éléments de preuve, tels que les témoignages de départs de locataires en raison d’un climat d’insécurité lié à ces activités, ont été déterminants. La cour a également souligné que la proximité immédiate entre les lieux de trafic et le domicile du locataire justifiait l’application de la résiliation, indépendamment de la connaissance ou non des faits par le locataire. En ce qui concerne la demande de réduction du délai d’expulsion, la cour a rejeté cette demande, considérant que le locataire n’avait pas fait preuve de mauvaise foi et était à jour de ses loyers. Enfin, la cour a condamné le locataire aux dépens, mais a jugé inéquitable de lui faire supporter les frais irrépétibles de la procédure, en raison de l’absence de complicité dans les faits ayant conduit à la résiliation.

• Jugement du tribunal correctionnel du 29 mars 2024 déclarant M. [D] [G] coupable d’infractions en matière de stupéfiants et de dégradation de biens.
• Surveillance photographique montrant M. [D] [G] et d’autres individus sortant de l’immeuble au 21 pour se rendre au 19, où des dégradations ont été commises.
• Témoignages de locataires ayant quitté leur logement en raison d’un climat d’insécurité lié au trafic de stupéfiants.
• Rapports de police indiquant des interventions pour tapage et troubles à la tranquillité publique au [Adresse 3].
• Articles de presse relatant l’existence d’un trafic de stupéfiants aux abords de l’immeuble.
• Constatations de la brigade anti-criminalité sur la présence de M. [D] [G] en train de consommer des produits stupéfiants après son interdiction de séjour.

Cette affaire a des conséquences significatives pour chacune des parties impliquées. D’une part, le bailleur obtient la résiliation du bail, ce qui lui permet de récupérer son bien et de mettre fin aux troubles de voisinage. D’autre part, la locataire se retrouve dans une situation précaire, avec des implications financières et personnelles importantes.

• Résiliation du bail, permettant au bailleur de récupérer son logement.
• Possibilité pour le bailleur de relouer le bien à des occupants sans troubles.
• Impact sur la réputation du bailleur en raison des troubles signalés.
• La locataire doit trouver un nouveau logement, ce qui peut engendrer des frais supplémentaires.
• La locataire est condamnée aux dépens, augmentant sa charge financière.
• Absence de complicité reconnue pour la locataire, limitant sa responsabilité dans les frais irrépétibles.

Enseignements de cette décision

• La preuve des troubles de voisinage doit être établie par le bailleur.
• La connaissance des faits par le locataire n’est pas toujours nécessaire pour la résiliation.
• Les infractions liées aux stupéfiants justifient une résiliation de bail.
• La proximité géographique des troubles est un facteur déterminant.
• Les témoignages de départs de locataires peuvent soutenir la demande de résiliation.

À éviter

• Ne pas prouver que les troubles ont eu lieu dans le logement concerné.
• Ignorer les actions illégales d’un occupant sans en informer le bailleur.
• Attendre trop longtemps avant de contester une résiliation.
• Minimiser l’impact des activités illégales sur la tranquillité des voisins.
• Omettre de fournir des preuves tangibles lors d’une contestation.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de résiliation de bail pour troubles anormaux de voisinage ?

La résiliation d’un bail pour troubles anormaux de voisinage est régie par les articles 7 b de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ainsi que par les articles 1728 et 1729 du Code civil. Ces textes stipulent que le locataire doit user des locaux loués paisiblement et raisonnablement selon la destination donnée par le bail. En cas de manquement à cette obligation, le bailleur peut engager une action en résiliation du bail.

Quels sont les critères pour établir un manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux ?

Pour établir un manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux, il est nécessaire de démontrer que les agissements d’un occupant du locataire ont causé des troubles suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail. La jurisprudence indique que la consommation ou la cession de produits stupéfiants dans les lieux loués constitue un manquement grave, même si cette activité a cessé par la suite.

Quelle est la procédure applicable pour la résiliation judiciaire d’un bail ?

La procédure de résiliation judiciaire d’un bail doit être engagée par le bailleur devant le juge des contentieux de la protection. Ce dernier doit examiner si les troubles allégués sont suffisamment graves pour justifier la résiliation. En cas de pluralité de locataires, le bail peut être résilié à l’égard de tous les preneurs, même si l’un d’eux n’a pas commis de faute.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour justifier la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu plusieurs éléments déterminants pour justifier la résiliation du bail, notamment la condamnation pénale du fils du locataire pour des infractions liées aux stupéfiants, ainsi que des témoignages de locataires ayant quitté les lieux en raison d’un climat d’insécurité. La proximité immédiate entre le domicile du locataire et le point de deal a également été considérée comme un facteur aggravant.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet à la partie gagnante de demander le remboursement des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la procédure. Dans cette affaire, la juridiction a condamné le défendeur aux dépens, mais a estimé qu’il serait inéquitable de lui faire supporter les frais irrépétibles, étant donné que la résiliation n’était due qu’aux agissements d’un occupant du chef du locataire.

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