Bail d’habitation : résiliation pour impayés et expulsion des locataires – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 30 avril 2026, N° de RG 23/01606

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail en raison de l’impayé de loyers, après un commandement de payer infructueux. Ce commandement, signifié le 2 février 2023, a permis l’application de la clause résolutoire au 3 avril 2023. Cependant, les effets de cette clause ont été suspendus pour deux ans suite à une décision de rétablissement personnel, maintenant ainsi le contrat de location sous certaines conditions. L’expulsion a été autorisée sous réserve de non-paiement des loyers dus durant cette période.

En date du 1er juin 2020, un contrat de location a été établi entre la SA CDC HABITAT et deux locataires pour un logement à usage d’habitation. Le loyer mensuel convenu était de 676,48 euros, avec une provision pour charges de 109,23 euros. Cependant, des impayés ont été constatés, conduisant la SA CDC HABITAT à signifier un commandement de payer le 2 février 2023, pour un montant total de 2 451,65 euros. Ce commandement a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Le 28 juillet 2023, la SA CDC HABITAT a cité les locataires devant le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, demander l’expulsion des locataires et obtenir le paiement d’une dette locative. Dans ses conclusions, la SA CDC HABITAT a demandé la résiliation des baux, l’évacuation des locataires, et le paiement d’une indemnité d’occupation.

En réponse, l’un des locataires a contesté la demande, arguant l’existence de contestations sérieuses, tandis que l’autre a également demandé à être débouté de toutes les demandes de la SA CDC HABITAT. L’affaire a été renvoyée plusieurs fois avant d’être finalement retenue pour audience le 20 janvier 2026.

Le juge a constaté que la demande de la SA CDC HABITAT était recevable, ayant respecté les délais de notification. Il a également établi que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, mais a suspendu ses effets pour une durée de deux ans à compter du 10 juin 2025, en raison d’une procédure de surendettement. Le juge a précisé que si les locataires s’acquittent de leurs obligations pendant cette période, la clause de résiliation ne s’appliquera pas. En conséquence, le juge a ordonné l’expulsion du locataire en cas de non-paiement, tout en condamnant les deux locataires aux dépens de la procédure.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail en raison de l’impayé de loyers, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. Le commandement de payer, signifié le 2 février 2023, a été jugé conforme et a effectivement été infructueux, permettant ainsi l’acquisition des effets de la clause résolutoire au 3 avril 2023. Toutefois, la juridiction a suspendu les effets de cette clause pour une durée de deux ans à compter de la décision de rétablissement personnel, en application de l’article 24-VIII de la même loi, ce qui a pour effet de maintenir le contrat de location en vigueur sous certaines conditions. En conséquence, l’expulsion a été autorisée sous réserve que le locataire ne se soit pas acquitté des loyers dus durant cette période de suspension. La demande d’indemnité d’occupation a été fixée à un montant mensuel, tenant compte des charges, et les défendeurs ont été condamnés aux dépens, sans que la demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ne soit accueillie. La décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, sans dérogation au principe d’exécution provisoire des décisions de première instance.

• Commandement de payer signifié le 2 février 2023 pour un montant de 2 451,65 euros.
• Décompte des loyers et charges arrêté au 30 janvier 2023, attestant des impayés.
• Notification de l’assignation au préfet du Bas-Rhin le 31 juillet 2023, respectant les délais légaux.
• Décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 10 juin 2025.
• Déclaration de la bailleresse concernant le départ de Madame [U] [X] au 10 novembre 2023.

Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie concernée sont significatives. Le bailleur a obtenu la constatation de la résiliation du bail, mais les effets de cette résiliation sont suspendus pour deux ans, ce qui offre une certaine protection au locataire. En revanche, le locataire doit faire face à des obligations financières et à une éventuelle expulsion si les paiements ne sont pas régularisés.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire si les loyers ne sont pas payés durant la période de suspension.
• Le locataire doit s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle en cas de non-paiement.
• Le bailleur est condamné aux dépens, ce qui peut affecter ses coûts juridiques.
• Le locataire bénéficie d’une période de deux ans pour régulariser sa situation financière sans risque immédiat d’expulsion.
• Le bailleur doit respecter les conditions de la loi sur la résiliation des baux, ce qui peut influencer ses futures actions.
• Le locataire doit prouver qu’il a respecté ses obligations pour éviter l’application de la clause résolutoire.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification pour la résiliation de bail.
• Documenter les impayés et les démarches auprès de la CCAPEX.
• Vérifier la conformité des commandements de payer.
• Comprendre les effets de la clause résolutoire après un commandement infructueux.
• Être conscient des suspensions d’effets en cas de surendettement.

À éviter

• Ignorer les délais de deux mois pour la clause résolutoire.
• Ne pas contester les commandements de payer sans fondement.
• Omettre de notifier le préfet dans les délais requis.
• Ne pas suivre les obligations de paiement pendant la période de suspension.
• Éviter de négliger les conséquences d’une procédure de surendettement.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui permet la résiliation du contrat après un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en constat de la résiliation du bail ?

La demande en constat de la résiliation du bail est recevable si le commandement de payer a été signifié et que la situation d’impayés a été dénoncée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le commandement a été signifié le 2 février 2023 et dénoncé à la CCAPEX le 3 février 2023, respectant ainsi les délais requis.

Quels sont les éléments déterminants pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

Les éléments déterminants pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluent la signification d’un commandement de payer, qui doit demeurer infructueux pendant un délai de deux mois. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 2 février 2023 et est resté sans effet jusqu’au 3 avril 2023, date à laquelle les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies.

Quelle est la portée de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire sur la clause résolutoire ?

La décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire n’affecte pas l’application de la clause résolutoire, car celle-ci est acquise. L’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant un délai de deux ans à partir de la décision de rétablissement, mais cela ne suspend pas l’obligation de paiement des loyers et charges.

Quels sont les critères pour la fixation de l’indemnité d’occupation ?

La fixation de l’indemnité d’occupation est déterminée par le montant du loyer et des charges dus en l’absence de résiliation du bail. En l’espèce, l’indemnité d’occupation a été fixée à 900 euros par mois, charges en sus, à compter du 1er mai 2023, avec possibilité de révision annuelle selon les variations de l’indice de référence des loyers.

Quelle est la procédure applicable en cas d’expulsion des locataires ?

La procédure d’expulsion des locataires doit respecter les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui impose de notifier le commandement de payer et de respecter les délais de dénonciation à la CCAPEX. En l’espèce, la demande d’expulsion a été formulée après le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, et la juridiction a autorisé l’expulsion avec le concours de la force publique si nécessaire.

Quels sont les effets de l’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. En l’espèce, rien ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire, permettant ainsi à la SA CDC HABITAT de faire exécuter la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

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