Bail d’habitation : expertise judiciaire et demandes de provision en cas de désordres – Tribunal judiciaire de Bobigny, 28 avril 2026, RG n° 25/02471

La juridiction a débouté la demande d’expertise judiciaire de la locataire, estimant que les désordres allégués n’étaient pas prouvés. Les éléments fournis reposaient sur ses déclarations, sans preuves objectives. Les photographies et certificats médicaux n’ont pas établi de lien entre les désordres et les préjudices. La partie défenderesse a démontré avoir effectué des travaux de mise en sécurité. Les demandes de provisions ont été jugées hors de la compétence du juge des référés, et les dépens ont été laissés à la charge de la partie perdante.

Le litige concerne un contrat de location signé le 17 janvier 2024 entre la SA 1001 Vies Habitat et une locataire, portant sur un immeuble à usage d’habitation. Suite à un incendie survenu le 1er février 2024, la locataire a constaté des désordres dans le logement et a assigné la SA 1001 Vies Habitat devant le tribunal judiciaire de Bobigny. Elle a demandé une expertise judiciaire pour évaluer les dommages, ordonner des travaux urgents, exonérer les loyers jusqu’à remise en état, et obtenir des provisions pour préjudices divers.

Le juge des référés, par ordonnance du 11 septembre 2025, s’est déclaré incompétent et a transféré l’affaire au juge des contentieux de la protection. L’audience a eu lieu le 18 mars 2026, où la locataire a maintenu ses demandes tout en ajoutant une nouvelle demande de provision pour préjudice corporel. Elle a exposé que son logement souffrait de nombreux désordres, tels que l’absence de fenêtres fonctionnelles, une humidité excessive, et des nuisibles, et a affirmé avoir sollicité à plusieurs reprises des travaux sans réponse de la part du bailleur.

De son côté, la SA 1001 Vies Habitat a contesté les allégations de la locataire, affirmant avoir effectué les travaux nécessaires après l’incendie et que le logement était décent à son entrée. Elle a demandé le rejet des demandes de la locataire, arguant que celle-ci ne prouvait pas l’existence des désordres.

Le juge a finalement débouté la locataire de sa demande d’expertise, considérant que les preuves fournies ne justifiaient pas les prétentions. Les demandes de provisions pour préjudices ont également été rejetées, le juge estimant qu’elles nécessitaient une analyse approfondie qui dépassait le cadre des référés. Les dépens ont été laissés à la charge de la locataire, chaque partie conservant ses frais irrépétibles.

La juridiction a débouté la demande d’expertise judiciaire formulée par la locataire, considérant que les désordres allégués n’étaient pas établis de manière probante. En vertu des articles 145 et 146 du code de procédure civile, le juge peut ordonner une mesure d’instruction si un motif légitime existe, mais il ne peut suppléer à la carence de la partie qui doit apporter la preuve. La cour a constaté que les éléments fournis par la demanderesse reposaient principalement sur ses propres déclarations, sans pièces objectives corroborant ses allégations. Les photographies et les certificats médicaux produits n’ont pas permis d’établir un lien direct entre les désordres et les préjudices invoqués. En outre, la partie défenderesse a justifié avoir réalisé des travaux de mise en sécurité et de remise en état, ce qui a contribué à écarter la possibilité d’un désordre actuel. Concernant les demandes de provisions, le juge a appliqué les articles 834 et 835 du code de procédure civile, soulignant que ces demandes nécessitaient une analyse au fond, ce qui excède la compétence du juge des référés. Par conséquent, la juridiction a décidé de ne pas faire droit aux demandes de paiement de dommages-intérêts, laissant les dépens à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Chaque partie a conservé la charge de ses frais irrépétibles, en application de l’article 700 du même code. L’ordonnance a été assortie du droit à l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Arrêté n°2024/084 du 14 février 2024 du maire de [Localité 4] attestant de l’incendie survenu dans la cour intérieure de l’immeuble.
• Courrier du 21 février 2024 du service sinistre de la Caisse régionale d’assurances mutuelles agricoles Paris Val de Loire, indiquant les dommages constatés sur les menuiseries.
• Facture n°24837/26 en date du 31 janvier 2025, attestant du remplacement de l’intégralité des fenêtres.
• Quitus de levée de réserves signé le 27 janvier 2025 par Madame [Z] [A] à la fin des travaux de remplacement des fenêtres.
• Rapports d’intervention de la société ACORUS et factures justifiant des travaux d’embellissement et de dératisation effectués dans le logement.
• Rapports de la SAS ADX concernant l’absence d’amiante dans l’immeuble.

Dans cette affaire, la locataire, ayant vu sa demande d’expertise et ses demandes de provisions rejetées, se retrouve dans une position délicate, tandis que le bailleur, ayant prouvé avoir effectué des travaux, renforce sa position. Les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives et peuvent influencer leurs actions futures.

• La locataire doit envisager de rassembler des preuves plus solides pour toute future action en justice.
• Elle pourrait être amenée à payer les dépens de la procédure, ce qui alourdit ses charges financières.
• Le bailleur, ayant démontré sa bonne foi, peut renforcer sa position dans d’éventuelles négociations futures.
• La locataire pourrait envisager de solliciter une médiation pour résoudre le litige à l’amiable.
• Le bailleur peut se préparer à d’éventuelles réclamations futures si des problèmes persistent dans le logement.
• Les deux parties doivent évaluer l’impact de cette décision sur leur relation contractuelle et envisager des solutions pour éviter de futurs conflits.

Enseignements de cette décision

• La nécessité de preuves objectives pour justifier une demande d’expertise.
• Les déclarations personnelles ne suffisent pas à établir des désordres.
• Les photographies doivent être datées et circonstanciées.
• Les travaux effectués par le bailleur peuvent écarter la possibilité de désordres actuels.
• Les demandes de provisions nécessitent une analyse au fond, hors du cadre des référés.

À éviter

• Se baser uniquement sur des déclarations personnelles pour prouver des désordres.
• Produire des éléments non datés ou non vérifiables.
• Omettre de fournir des constats d’experts ou de témoins pour étayer les allégations.
• Ne pas justifier les demandes de provisions par des éléments probants.
• Ignorer les travaux réalisés par le bailleur qui peuvent influencer la décision.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la demande d’expertise judiciaire en référé ?

La demande d’expertise judiciaire en référé est régie par les articles 145 et 848 du code de procédure civile. Selon l’article 145, le juge peut ordonner toute mesure d’instruction s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. L’article 146 précise que la mesure d’instruction ne peut être ordonnée pour suppléer la carence de la partie chargée d’apporter la preuve.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande d’expertise judiciaire en référé ?

Pour qu’une demande d’expertise judiciaire soit recevable, il doit exister une contestation sérieuse et un procès possible, avec un objet et un fondement suffisamment déterminés. Le demandeur ne peut prétendre à un motif légitime lorsque sa prétention est manifestement vouée à l’échec.

Quelle est la qualification juridique des obligations du bailleur en matière de logement décent ?

Les obligations du bailleur en matière de logement décent sont définies par l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé. L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 précise que le logement doit assurer le clos et le couvert, permettre une aération suffisante, et être conforme aux normes de sécurité.

Quels sont les critères de preuve des désordres dans le logement ?

Pour établir l’existence de désordres dans le logement, il est nécessaire de fournir des éléments de preuve objectifs, tels que des constats d’expert, des rapports d’intervention, ou des témoignages circonstanciés. Les déclarations de la demanderesse ou des photographies non datées et non circonstanciées ne suffisent pas à établir la réalité des désordres.

Quelle est la portée des demandes de provision en référé ?

Les demandes de provision en référé doivent être fondées sur des obligations dont l’existence n’est pas sérieusement contestable. Selon l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner des mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. Les demandes de provisions pour trouble de jouissance, préjudice moral et préjudices corporels nécessitent une analyse au fond et ne peuvent être accueillies en référé.

Quels sont les éléments déterminants pour le rejet de la demande d’expertise judiciaire ?

Le rejet de la demande d’expertise judiciaire repose sur l’absence de preuve des désordres actuels dans le logement. La juridiction a constaté que les pièces produites par la demanderesse reposaient principalement sur ses propres déclarations, sans éléments objectifs pour justifier ses prétentions. De plus, la SA 1001 Vies Habitat a justifié avoir effectué des travaux de remise en état, ce qui a conduit à conclure que la réalité des désordres n’était pas établie.

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