Bail d’habitation : résiliation pour impayés et expulsion du locataire – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, RG n° 25/09092

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. La bailleresse a prouvé la dette locative de 10 800 euros, entraînant une condamnation au paiement avec intérêts. En cas de maintien dans les lieux, une indemnité d’occupation de 1 200 euros par mois a été fixée. Le locataire a également été condamné aux dépens et à une indemnité de 800 euros pour frais, avec exécution provisoire de la décision.

Le 12 juin 2024, un bail d’habitation a été conclu entre une bailleresse et un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel de 1100 euros et une provision pour charges de 100 euros. En raison d’un arriéré locatif de 2400 euros, un commandement de payer a été délivré au locataire le 2 juin 2025, stipulant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été informée de la situation du locataire le 3 juin 2025.

Le 22 septembre 2025, la bailleresse a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et demander la résiliation judiciaire du bail, ainsi que l’expulsion du locataire et d’éventuels occupants. À l’audience du 2 février 2026, la bailleresse a maintenu ses demandes, précisant que la dette locative s’élevait à 10800 euros. Le locataire, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Le juge a statué sur la recevabilité de la demande, confirmant que l’assignation avait été notifiée dans les délais requis. Concernant la résiliation du bail, il a été établi qu’aucun paiement n’avait été effectué dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer. Par conséquent, le bail a été résilié depuis le 15 juillet 2025, et le locataire a été ordonné de quitter les lieux.

Le juge a également condamné le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 1200 euros, ainsi qu’une somme de 10800 euros pour loyers et charges, avec intérêts. Les frais de justice ont été attribués à la partie perdante, et l’exécution provisoire de la décision a été maintenue. La décision a été mise à disposition des parties le 17 avril 2026.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti, permettant ainsi à la bailleresse de se prévaloir de la clause résolutoire. La décision ordonne l’expulsion du locataire et de tous occupants, avec un délai de deux mois avant l’exécution, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la dette locative, la bailleresse a prouvé le montant dû par un décompte, s’élevant à 10 800 euros, en vertu des articles 1353 et 1103 du code civil, qui imposent la preuve de l’obligation à celui qui la réclame. L’absence du locataire à l’audience a conduit à une condamnation au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal. En cas de maintien dans les lieux, une indemnité d’occupation a été fixée à 1 200 euros par mois, à compter de la résiliation du bail, en application des dispositions contractuelles.

Enfin, le juge a condamné le locataire aux dépens et a accordé une indemnité de 800 euros pour les frais non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, en raison de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise de paiement, conformément à l’article 514 du même code.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Saise de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.
• Commandement de payer signifié au locataire le 2 juin 2025, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire.
• Décompte démontrant que le locataire devait 10 800 euros au titre des loyers et charges à la date du 1er février 2026.
• Absence de paiement intégral par le locataire dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer.

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Dans cette affaire, la bailleresse obtient gain de cause, ce qui entraîne des conséquences significatives pour le locataire et pour elle-même. Le locataire est contraint de quitter les lieux et de régler une dette locative importante, tandis que la bailleresse peut procéder à l’expulsion et récupérer les sommes dues.

• Résiliation du bail et obligation pour le locataire de quitter les lieux.
• Condamnation du locataire à payer une somme de 10 800 euros pour loyers et charges.
• Imposition d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1 200 euros en cas de maintien dans les lieux.
• Condamnation aux dépens, le locataire supportant les frais de justice.
• Exécution provisoire de la décision, permettant à la bailleresse d’agir rapidement.

Enseignements de cette décision

• Notifiez l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Informez la commission de coordination des actions de prévention des expulsions au moins deux mois avant l’assignation.
• Assurez-vous que le commandement de payer respecte les dispositions légales et contractuelles.
• Conservez un décompte précis des loyers et charges dus pour prouver la dette.
• Préparez-vous à justifier l’absence de paiement dans le délai imparti pour éviter la résiliation du bail.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification et d’information des autorités compétentes.
• Ignorer les clauses résolutoires du contrat de bail.
• Omettre de fournir des preuves de paiement ou de contestation de la dette.
• Ne pas se présenter à l’audience sans justification valable.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en cas de non-paiement des loyers.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 2 juin 2025, et la somme de 2400 euros n’a pas été réglée intégralement dans le délai imparti.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’assignation en résiliation de bail ?

L’assignation en résiliation de bail est recevable si le demandeur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. En l’espèce, le demandeur a notifié l’assignation le 25 septembre 2025, respectant ainsi ce délai, et a saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Quel est l’office du juge en cas de non-comparution du défendeur ?

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Dans cette affaire, le juge a constaté que la demande de résiliation du bail était fondée sur des éléments réguliers et recevables.

Quels sont les critères pour établir la dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, le demandeur a produit un décompte démontrant que, à la date du 1er février 2026, le locataire devait 10800 euros au titre des loyers et charges. Le défendeur, n’ayant pas comparu, n’a pas apporté d’éléments pour contester ce montant, ce qui a conduit à sa condamnation au paiement.

Quelle est la base juridique pour l’indemnité d’occupation due par le locataire ?

L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Elle est fixée au montant du loyer et des charges, soit 1200 euros mensuels, et est payable à partir de la date de résiliation du bail, soit le 15 juillet 2025, jusqu’à la libération effective des locaux. Cette obligation est fondée sur le principe selon lequel le maintien dans les lieux sans titre engage la responsabilité du locataire.

Quels sont les critères pour l’octroi des frais de justice en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, le juge a accordé 800 euros au titre des frais non compris dans les dépens, en tenant compte de la situation du demandeur.

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