Résiliation de bail pour impayés : recours et obligations des parties – Tribunal judiciaire de Paris, 30 avril 2026, RG n° 25/10650

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. La locataire n’ayant pas réglé la somme due, la bailleresse a pu se prévaloir de la clause résolutoire. La dette locative a été prouvée par un décompte précis, entraînant la condamnation de la locataire au paiement avec intérêts. L’indemnité d’occupation a été fixée à 860 euros par mois, et la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire en raison de l’ancienneté de la dette.

En août 2011, un contrat de bail d’habitation a été établi entre une bailleresse et une locataire pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel de 710 euros et des charges de 50 euros. Deux cautions solidaires ont été désignées pour garantir le paiement des loyers. En février 2025, la bailleresse a délivré un commandement de payer à la locataire, lui réclamant un arriéré locatif de 10 320 euros, en mentionnant une clause résolutoire. La situation a été portée à l’attention d’une commission de prévention des expulsions locatives peu après.

En novembre 2025, la bailleresse a saisi le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes, dont une indemnité d’occupation et un arriéré locatif de 11 434 euros. À l’audience de janvier 2026, la bailleresse a mis à jour le montant de la dette locative à 14 430,13 euros, tandis que la locataire a reconnu sa dette mais a déclaré ne pas être en mesure de la régler.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande de résiliation du bail, confirmant que la bailleresse avait respecté les délais de notification requis. Il a ensuite constaté que la clause résolutoire était acquise, car la locataire n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti. En conséquence, le tribunal a ordonné l’expulsion de la locataire et a fixé une indemnité d’occupation à 860 euros par mois, à compter de la résiliation du bail.

La locataire a été condamnée à payer l’arriéré locatif ainsi que les frais de la procédure, bien que le tribunal ait décidé de ne pas lui imposer d’indemnité supplémentaire en raison de sa situation économique. L’exécution de la décision a été jugée nécessaire, sans possibilité de suspension, et l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 5 février 2025, et la locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti, permettant ainsi à la bailleresse de se prévaloir des effets de la clause résolutoire. La décision a également pris en compte l’absence de procédure de surendettement de la locataire, ce qui a renforcé la position de la bailleresse.

Concernant la dette locative, la juridiction a appliqué l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. La bailleresse a fourni un décompte précis, et la locataire n’a pas contesté le montant, entraînant sa condamnation au paiement de la somme due, avec intérêts au taux légal.

Pour l’indemnité d’occupation, la juridiction a fixé son montant à 860 euros par mois, en application des règles de révision des loyers, à compter de la date de résiliation du bail. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, en raison de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise de paiement, ce qui justifie l’absence d’écartement de l’exécution provisoire.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.
• Commandement de payer signifié à la locataire le 5 février 2025, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire du contrat de bail.
• Décompte démontrant que la locataire devait 14 430,13 euros à la date du 15 janvier 2026, soustraction faite des frais de procédure.
• Absence de contestation du montant de la dette par la locataire.
• Fixation de l’indemnité d’occupation à 860 euros par mois, en application des règles de révision des loyers.

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Dans cette affaire, la bailleresse obtient la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, ce qui lui permet de récupérer son bien et de percevoir les sommes dues. De son côté, la locataire se retrouve dans une situation délicate, avec une dette locative importante et l’obligation de quitter les lieux.

• Résiliation du bail et expulsion de la locataire.
• Recouvrement de l’arriéré locatif de 14 430,13 euros.
• Fixation d’une indemnité d’occupation de 860 euros par mois.
• Condamnation aux dépens de la procédure.
• Exécution provisoire de la décision sans possibilité de suspension.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification au représentant de l’État.
• Conserver une preuve de la saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Vérifier la clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Documenter les arriérés de loyer avec des décomptes précis.
• Anticiper les conséquences d’une résiliation de bail sur les occupants.

À éviter

• Ne pas ignorer les commandements de payer signifiés.
• Omettre de contester les montants dus sans preuve.
• Attendre trop longtemps avant de saisir le tribunal.
• Ne pas respecter les délais de deux mois pour l’expulsion.
• Éviter de négliger la situation économique de la partie adverse.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cet article stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, ce qui signifie que les contrats antérieurs demeurent régis par les stipulations en vigueur au moment de leur conclusion.

Quelle est la condition de recevabilité de l’action en résiliation du bail ?

L’action en résiliation du bail est recevable si le demandeur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le demandeur a respecté cette condition, ayant également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.

Quels sont les critères pour établir l’existence d’un arriéré locatif ?

Pour établir l’existence d’un arriéré locatif, il incombe au créancier de prouver la créance, conformément à l’article 1353 du code civil. En l’espèce, le demandeur a produit un décompte démontrant que le débiteur lui devait une somme précise à une date donnée, ce qui a été accepté par la juridiction. Le débiteur, quant à lui, n’a pas apporté d’éléments pour contester ce montant.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation due par le débiteur ?

L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux par le débiteur après la résiliation du bail. Elle est fixée au montant du loyer et des charges, soit 860 euros par mois, et est payable à partir de la date de résiliation du bail. Cette indemnité est révisable dans les mêmes conditions que le loyer et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les critères pour l’octroi des frais de justice au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, le débiteur a été condamné aux dépens, mais le juge a décidé de ne pas lui imposer d’indemnité sur le fondement de l’article 700, en raison de sa situation économique.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans cette affaire ?

L’exécution provisoire est de droit selon l’article 514 du code de procédure civile, sauf disposition contraire. En l’espèce, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, considérant le montant et l’ancienneté de la dette ainsi que l’absence de reprise de paiement des loyers depuis l’assignation.

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