Accès à la propriété voisine pour travaux : conditions et enjeux juridiques – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 26/00361

La juridiction a examiné une demande d’accès à une parcelle voisine pour des travaux de ravalement, en se basant sur les articles 544 et 472 du code civil. La partie demanderesse n’a pas prouvé avoir sollicité l’autorisation de manière formelle, les éléments fournis étant insuffisants. L’absence de mise en demeure a renforcé cette insuffisance. En conséquence, la juridiction a conclu à des contestations sérieuses, n’ayant pas lieu à référé, et a rejeté les demandes accessoires, laissant les frais à la charge de la partie demanderesse.

Le litige oppose la SNC La Fabrique des cultures Habitat à la SCI MAELYS concernant l’accès à une parcelle cadastrée à La Courneuve. Par acte du 24 février 2026, la première a assigné la seconde devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant l’autorisation d’installer un échafaudage sur la parcelle de la SCI MAELYS pour réaliser des travaux de ravalement sur un mur de son immeuble. La SNC La Fabrique des cultures Habitat a également demandé que la SCI MAELYS soit contrainte de permettre cet accès, sous astreinte de 2.000 euros par jour, et a réclamé une indemnité de 5.000 euros au titre des frais de justice.

Lors de l’audience, la SNC La Fabrique des cultures Habitat a maintenu ses demandes, soulignant l’urgence des travaux de réhabilitation et de démolition partielle de halles industrielles, avec une livraison prévue en février 2026. L’expert judiciaire avait validé la méthodologie d’intervention, mais la SCI MAELYS n’a pas répondu aux sollicitations de la SNC. Notons que la SCI MAELYS n’a pas comparu ni constitué avocat.

Le tribunal a rappelé que, selon le code de procédure civile, le juge peut statuer même en l’absence du défendeur, à condition que la demande soit régulière et fondée. Il a également précisé que l’accès à la propriété d’autrui peut être autorisé en cas d’urgence, à condition que cela ne cause pas de préjudice excessif au voisin. Cependant, la SNC La Fabrique des cultures Habitat n’a pas fourni de preuves suffisantes pour démontrer qu’elle avait tenté d’obtenir l’autorisation d’accès à la parcelle de la SCI MAELYS avant d’introduire l’instance.

En conséquence, le tribunal a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé, et la SNC La Fabrique des cultures Habitat a conservé la charge de ses dépens. La décision a été rendue le 16 avril 2026, au Palais de Justice de Bobigny.

La juridiction a statué sur la demande d’autorisation d’accès à une parcelle voisine pour réaliser des travaux de ravalement, en se fondant sur les dispositions des articles 544 et 472 du code civil et du code de procédure civile. Selon l’article 544, la propriété confère le droit de jouir des biens de manière absolue, mais ce droit peut être limité par la nécessité d’effectuer des travaux urgents sur un bâtiment. Toutefois, pour qu’une telle autorisation soit accordée, il est impératif que la demande soit justifiée et que les modalités d’accès soient les moins contraignantes possibles pour le propriétaire du terrain voisin.

En l’espèce, la partie demanderesse n’a pas réussi à prouver qu’elle avait sollicité l’autorisation d’accès à la parcelle de manière formelle et documentée. Les éléments produits, tels qu’un projet de convention non daté et des courriels adressés à des tiers sans lien avec la SCI, ne constituent pas une preuve suffisante de la demande d’autorisation. De plus, l’absence de mise en demeure renforce l’absence de preuve d’une demande préalable. Par conséquent, la juridiction a conclu que la demande se heurtait à des contestations sérieuses, excédant les pouvoirs du juge des référés, et a décidé qu’il n’y avait pas lieu à référé. Les demandes accessoires, notamment celles relatives aux dépens, ont également été rejetées, laissant la partie demanderesse à sa charge.

• Projet de convention de tour d’échelle, non daté et non signé
• Deux mails adressés à des destinataires sans lien avec la SCI MAELYS
• Absence de mise en demeure produite aux débats
• Absence de preuve de transmission de la demande d’autorisation à la SCI MAELYS
• Expertise judiciaire validant la méthodologie d’intervention, mais sans preuve d’une demande préalable

Dans cette affaire, le demandeur, une société de construction, n’a pas réussi à prouver qu’elle avait sollicité l’autorisation d’accès à la parcelle de la société propriétaire, ce qui a conduit le tribunal à rejeter sa demande. En conséquence, le demandeur doit faire face à des conséquences financières et stratégiques importantes, tandis que la société propriétaire conserve ses droits de propriété sans être contrainte d’autoriser l’accès à son terrain.

• Rejet de la demande d’accès à la parcelle, entraînant un retard dans les travaux.
• Charge des dépens et frais irrépétibles à la charge du demandeur.
• Impact négatif sur la réputation de la société de construction en raison de l’absence de preuve.
• Stratégie de preuve à revoir pour de futures demandes d’accès à des propriétés voisines.
• Possibilité de recours en cas de nouvelles tentatives d’accès non justifiées.

Enseignements de cette décision

• Importance de la preuve formelle de demande d’accès.
• Urgence des travaux doit être justifiée par des éléments concrets.
• Les modalités d’accès doivent être les moins contraignantes possibles.
• Absence de mise en demeure affaiblit la demande.
• Le juge peut statuer en l’absence du défendeur si la demande est fondée.

À éviter

• Produire des documents non datés ou non signés.
• Adresser des demandes à des tiers sans lien avec le dossier.
• Omettre de justifier l’urgence des travaux.
• Ne pas constituer avocat en cas de litige.
• Ignorer les contestations sérieuses sur la demande d’accès.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’accès à la propriété d’autrui pour réaliser des travaux urgents ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 544 du code civil, qui stipule que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue. Toutefois, il est possible d’être autorisé par voie de justice à pénétrer sur le terrain de son voisin pour effectuer des travaux lorsque ceux-ci sont urgents et impératifs, qu’il s’agit du seul moyen possible pour y parvenir, et qu’il n’en résulte pas pour le voisin une sujétion intolérable et excessive. Cette autorisation doit être accordée sous des modalités les moins contraignantes possibles pour le voisin.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en référé selon le code de procédure civile ?

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Cela implique que la demande doit être fondée sur des éléments qui ne soulèvent pas de contestation sérieuse pour être recevable.

Quel est l’office du juge en matière de référé lorsque le défendeur ne comparaît pas ?

D’après l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Cependant, il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Cela signifie que le juge doit examiner la demande sur la base des éléments fournis par le demandeur, même en l’absence du défendeur.

Quelles sont les obligations de preuve des parties en matière de demande d’accès à la propriété ?

L’article 9 du code de procédure civile stipule qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Dans le cas présent, le demandeur doit prouver qu’il a sollicité l’autorisation d’accès à la parcelle du défendeur et que cette demande a été faite en vain.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour rejeter la demande d’accès à la propriété ?

La juridiction a relevé que le demandeur n’a pas produit de preuve suffisante de la demande d’autorisation d’accès à la parcelle du défendeur. En effet, les éléments fournis, tels qu’un projet de convention non daté et non signé, ainsi que des courriels adressés à des destinataires sans lien avec le défendeur, ne démontrent pas que le défendeur a été informé de la demande. De plus, aucune mise en demeure n’a été produite, ce qui a conduit à conclure qu’il n’était pas établi que le défendeur ait été destinataire d’une demande d’autorisation avant l’introduction de l’instance. Ces éléments ont conduit à la constatation d’une contestation sérieuse, excédant les pouvoirs du juge des référés.

⬇️Télécharger