Bail d’habitation : Comment gérer les arriérés locatifs et éviter l’expulsion ? – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, N° de RG 25/10355

La juridiction a constaté que la dette locative n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Le bailleur a respecté les conditions de recevabilité de sa demande. La clause résolutoire a pu être appliquée, car le locataire n’a pas apuré sa dette. Toutefois, la juridiction a pris en compte la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et a ordonné le paiement d’une somme déterminée, tout en différant son exigibilité. Les frais de la procédure ont été mis à la charge du locataire.

L’affaire concerne un bail d’habitation consenti par l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH à une locataire, sur des locaux situés à [Localité 2]. Le bail, signé le 8 mars 2011, stipule un loyer mensuel de 392,54 euros. En mars 2025, le bailleur a délivré un commandement de payer à la locataire pour un arriéré locatif de 1820,46 euros, en invoquant la clause résolutoire du contrat. La situation a été portée à l’attention de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives peu après.

En novembre 2025, l’établissement a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion de la locataire, tout en demandant le paiement de diverses sommes, dont une indemnité d’occupation et une provision sur l’arriéré locatif. À l’audience de février 2026, le bailleur a actualisé la dette à 2926,20 euros et a accepté un plan d’apurement proposé par la locataire, qui a reconnu sa dette et a demandé à rester dans les lieux en payant une mensualité de 80 euros en plus du loyer courant.

Le juge a constaté que la locataire n’avait pas engagé de procédure de surendettement et a examiné la recevabilité de la demande du bailleur. Il a confirmé que la résiliation du bail était justifiée, mais a décidé de suspendre cette résiliation sous condition de respect du plan d’apurement. En cas de non-paiement, la clause résolutoire serait acquise, entraînant l’expulsion de la locataire. Le juge a également ordonné le paiement d’une provision de 2768,67 euros, tout en permettant à la locataire de régler sa dette selon des modalités spécifiques. Les frais de la procédure ont été mis à la charge de la locataire, qui a été déboutée de sa demande d’indemnité.

La juridiction a constaté que la dette locative n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur a respecté les conditions de recevabilité de sa demande, ayant notifié l’assignation au représentant de l’État et saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives dans les délais requis. La clause résolutoire, prévue dans le contrat de bail, a donc pu être appliquée, car le locataire n’a pas apuré sa dette dans le délai imparti. Toutefois, la juridiction a tenu compte de la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et de l’accord du bailleur pour suspendre la résiliation du bail, sous réserve du respect d’un plan d’apurement. En ce qui concerne la dette locative, le juge a ordonné le paiement d’une somme déterminée, tout en différant son exigibilité pour permettre au locataire de s’acquitter de cette obligation selon les modalités convenues. Les frais de la procédure ont été mis à la charge du locataire, sans indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de sa situation économique. L’ordonnance rendue est assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Saisine de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.
• Commandement de payer signifié à la locataire le 17 mars 2025, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire du contrat de bail.
• Historique des versements démontrant un arriéré locatif de 1820,46 euros non réglé dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement.
• Décompte des sommes dues par la locataire, non contesté, s’élevant à 2926,20 euros, déduction faite des frais de procédure.
• Accord du bailleur pour suspendre la résiliation du bail sous condition de respect d’un plan d’apurement proposé par la locataire.

Dans cette affaire, le bailleur a obtenu la reconnaissance de la résiliation du bail, tout en acceptant un plan d’apurement pour permettre au locataire de régulariser sa situation. Le locataire, bien que confronté à une résiliation potentielle, a la possibilité de rester dans les lieux sous réserve de respecter les modalités de paiement convenues.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion si le locataire ne respecte pas le plan d’apurement.
• Le bailleur a le droit de récupérer la somme due, soit 2768,67 euros, selon les modalités établies.
• Le bailleur doit continuer à respecter les obligations contractuelles pendant la période de suspension de la résiliation.
• Le locataire doit s’acquitter de ses dettes locatives pour éviter la résiliation définitive du bail.
• Le locataire a la possibilité de rester dans les lieux tant qu’il respecte le plan de paiement convenu.
• Les frais de la procédure sont à la charge du locataire, ce qui peut affecter sa situation financière.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans les délais requis.
• Saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation.
• Respecter les délais de paiement stipulés dans le contrat de bail pour éviter la résiliation.
• Possibilité de suspendre la résiliation du bail sous condition d’un plan d’apurement accepté par le bailleur.
• Le juge peut ordonner un paiement de provision même en cas de contestation non sérieuse de la dette.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de paiement pour éviter la clause résolutoire.
• Ignorer la nécessité de saisir les instances de prévention des expulsions locatives.
• Ne pas établir de plan d’apurement en cas de dettes locatives.
• Omettre de contester les montants dus si la dette est contestable.
• Ne pas se conformer aux décisions judiciaires concernant les paiements et les frais de procédure.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, les contrats conclus antérieurement à cette date demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

L’établissement bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il a également saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Quels sont les critères déterminants pour l’application de la clause résolutoire ?

La clause résolutoire est acquise lorsque le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. En l’espèce, le bailleur a signifié un commandement de payer le 17 mars 2025, et la locataire n’a pas réglé la somme de 1820,46 euros dans le délai imparti. Les conditions de la clause résolutoire sont donc réunies depuis le 17 mai 2025.

Quelle est la portée de l’accord entre les parties concernant le plan d’apurement de la dette ?

L’accord entre les parties sur le plan d’apurement de la dette permet de suspendre la résiliation du bail, à condition que la locataire respecte les modalités de paiement convenues. En cas de non-respect d’une seule échéance, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de la créance locative ?

L’établissement bailleur a produit un décompte démontrant que, à la date du 28 janvier 2026, la locataire lui devait la somme de 2926,20 euros. Ce décompte n’est pas contesté par la défenderesse. Toutefois, il convient de déduire les frais de procédure pour retenir la somme de 2768,67 euros, qui sera condamnée à payer à titre de provision.

Quelle est la règle applicable concernant les frais de justice et l’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, la locataire, qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, mais compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une indemnité sur le fondement de l’article 700.

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