Bail d’habitation : résiliation pour impayés et expulsion du locataire – Tribunal judiciaire de Troyes, 17 avril 2026, N° de RG 25/00237

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. Le locataire n’ayant pas réglé la somme due, la bailleresse a pu se prévaloir de la clause résolutoire, entraînant son expulsion avec un délai de deux mois. La juridiction a également accordé une provision pour la dette locative, condamnant le locataire à payer la somme due, ainsi qu’une indemnité d’occupation de 449,38 euros par mois. Les frais de justice ont été à sa charge.

Le 3 mai 2024, un bail d’habitation a été conclu entre une société et un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel de 381,80 euros et des charges de 29,47 euros. En raison d’un arriéré locatif de 1327,95 euros, un commandement de payer a été délivré au locataire le 5 décembre 2024, stipulant une clause résolutoire. La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation du locataire le 25 novembre 2024.

Le 1er avril 2025, une société HLM a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, demander l’expulsion du locataire et obtenir le paiement de diverses sommes, dont une indemnité d’occupation. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, mais aucun diagnostic social n’a été reçu avant l’audience.

Lors de l’audience du 20 mars 2026, la société a maintenu ses demandes, indiquant que la dette locative s’élevait à 3204,23 euros. Le locataire, bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu. Le juge a donc statué sur le fond, considérant que la société avait respecté les conditions de recevabilité de sa demande.

Le juge a constaté que le locataire n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail depuis le 17 janvier 2025. Il a ordonné au locataire de quitter les lieux et a autorisé l’expulsion en cas de non-libération. En outre, le locataire a été condamné à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 449,38 euros, ainsi qu’une provision de 3204,23 euros pour l’arriéré locatif. Les frais de justice ont également été mis à la charge du locataire, qui a été condamné à verser 200 euros pour les frais non compris dans les dépens.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Le commandement de payer a été signifié, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui a permis à la bailleresse de se prévaloir des effets de la clause résolutoire. La décision ordonne l’expulsion du locataire, avec un délai de deux mois pour quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la dette locative, la juridiction a appliqué l’article 835 du code de procédure civile, permettant d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le décompte présenté par la bailleresse a été jugé valide, et le locataire a été condamné à payer la somme due, avec intérêts calculés selon les articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Enfin, une indemnité d’occupation a été fixée à 449,38 euros par mois, due en cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail. Les frais de justice ont été mis à la charge du locataire, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, et la décision a été assortie de l’exécution provisoire, conformément à l’article 514 du même code.

• Commandement de payer signifié au locataire le 5 décembre 2024, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail.
• Historique des versements démontrant que la somme de 1327,95 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement.
• Décompte présenté par la société [Adresse 4] indiquant que M. [S] [D] lui devait la somme de 3204,23 euros à la date du 17 mars 2026.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Absence de comparution du locataire lors de l’audience du 20 mars 2026.

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Dans cette affaire, le locataire se retrouve dans une situation délicate suite à la résiliation de son bail pour non-paiement des loyers. Il doit faire face à des conséquences financières et à une expulsion potentielle, tandis que la société bailleur obtient une décision favorable pour récupérer les sommes dues et récupérer possession des lieux.

• Expulsion du locataire des lieux loués dans un délai de deux mois.
• Obligation pour le locataire de payer une indemnité d’occupation mensuelle de 449,38 euros.
• Condamnation du locataire à verser une provision de 3204,23 euros pour l’arriéré locatif.
• Responsabilité du locataire pour les frais de justice, y compris 200 euros pour les frais non compris dans les dépens.
• Possibilité pour le bailleur de récupérer les lieux et de relouer rapidement.
• Impact sur la réputation du locataire, pouvant affecter ses futures demandes de logement.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Commandement de payer signifié au locataire avec mention de la clause résolutoire.
• Respect du délai de six semaines pour le paiement après le commandement de payer.
• Possibilité d’obtenir une provision en cas d’obligation non contestable.
• Indemnité d’occupation due en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de notification et de paiement imposés par la loi.
• Omettre de signifier un commandement de payer avant d’engager une procédure.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes pour contester une dette locative.
• Éviter de négliger les frais de justice dans le cadre d’une procédure.
• Ne pas laisser passer le délai de deux mois pour l’expulsion après le commandement de quitter les lieux.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cet article stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

La demande de constat de la résiliation du bail est recevable si le demandeur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, la société bailleresse a respecté ces conditions, rendant son action recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi précitée.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la résiliation du bail ?

Les éléments déterminants pour établir la résiliation du bail incluent la signification d’un commandement de payer au locataire, qui doit reproduire textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail. Dans cette affaire, le commandement de payer a été signifié le 5 décembre 2024, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de six semaines, ni conclu de plan d’apurement, ce qui permet à la bailleresse de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution du défendeur ?

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Dans le cas présent, le défendeur n’ayant pas comparu, le juge a pu statuer sur la demande de la bailleresse.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une provision au créancier en référé ?

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Dans cette affaire, la société bailleresse a présenté un décompte prouvant que le locataire lui devait une somme déterminée, ce qui a conduit à la condamnation du locataire à payer cette somme à titre de provision.

Quelle est la règle applicable concernant l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux ?

En cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Cette indemnité est fixée provisoirement à un montant mensuel, qui doit être payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges. Dans cette affaire, l’indemnité d’occupation a été fixée à 449,38 euros, à compter de la date de résiliation du bail.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais non compris dans les dépens ?

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie perdante aux dépens de la présente instance. En l’espèce, le défendeur a été condamné aux dépens, et le juge a également accordé une somme de 200 euros à la partie demanderesse pour les frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

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