Résiliation de bail pour impayés : recours et obligations du locataire – Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, 30 avril 2026, N° de RG 26/00215

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. La bailleresse a respecté les délais de notification, rendant sa demande recevable. Le locataire a été ordonné de quitter les lieux, avec une autorisation d’expulsion si nécessaire, tout en respectant un délai de deux mois. La bailleresse a justifié la dette locative, entraînant la condamnation du locataire au paiement, ainsi qu’à une indemnité d’occupation fixée à 341,58 euros par mois.

En juillet 2025, un bail d’habitation a été conclu entre une société de logement et un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel fixé à 341,58 euros. En novembre 2025, la bailleresse a délivré un commandement de payer au locataire, lui réclamant un arriéré locatif de 1421,25 euros, en mentionnant une clause résolutoire. La situation a été portée à l’attention d’une commission de prévention des expulsions locatives peu après.

En janvier 2026, la société a saisi le tribunal pour faire constater la résiliation du bail, demander l’expulsion du locataire et obtenir le paiement de diverses sommes, y compris une indemnité d’occupation. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, et un diagnostic social a été réalisé avant l’audience. Lors de cette audience, la société a affirmé qu’aucun paiement intégral du loyer n’avait été effectué avant celle-ci. Le locataire, ayant quitté les lieux de manière volontaire, a informé la bailleresse par courrier en mars 2026, et un procès-verbal d’abandon a été établi.

Malgré une assignation régulière, le locataire n’a pas comparu. La société a confirmé qu’elle n’avait pas connaissance d’une procédure de surendettement le concernant. Le tribunal a alors statué sur la résiliation du bail, considérant que les conditions de la clause résolutoire étaient remplies depuis janvier 2026. Le locataire a été condamné à quitter les lieux et à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer, ainsi qu’un arriéré locatif de 1842,46 euros.

La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire, et le locataire a été condamné aux dépens de la procédure. Le jugement a été mis à disposition au greffe fin avril 2026.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. La bailleresse a respecté les délais de notification et a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, rendant ainsi sa demande recevable. La résiliation a été jugée fondée, les conditions étant réunies depuis le 18 janvier 2026. En conséquence, le locataire a été ordonné de quitter les lieux, avec une autorisation d’expulsion si nécessaire, tout en respectant un délai de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la dette locative, la juridiction a appliqué l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. La bailleresse a fourni un décompte justifiant la somme due, que le locataire n’a pas contestée, entraînant sa condamnation au paiement de cette somme avec intérêts. Pour l’indemnité d’occupation, la juridiction a fixé son montant à 341,58 euros par mois, à compter du 18 janvier 2026, jusqu’à la libération effective des locaux, en application des règles régissant les loyers.

Enfin, le locataire a été condamné aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et l’exécution provisoire de la décision a été maintenue, en raison de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise de paiement, conformément à l’article 514-1 du même code.

• Décompte de la société -Habitat Hauts-de-France ESH justifiant la somme due par le locataire.
• Commandement de payer délivré au locataire en novembre 2025, mentionnant la clause résolutoire.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Rapport de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.
• Courrier du locataire informant la bailleresse de son départ volontaire en mars 2026.

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La décision du tribunal a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le demandeur, en tant que bailleresse, obtient la résiliation du bail et le droit d’expulser le locataire, tandis que ce dernier fait face à des obligations financières et à une perte de son logement.

• Résiliation du bail et expulsion autorisée du locataire.
• Condamnation du locataire au paiement d’un arriéré locatif de 1842,46 euros.
• Imposition d’une indemnité d’occupation mensuelle de 341,58 euros jusqu’à la libération des lieux.
• Condamnation du locataire aux dépens de la procédure.
• Exécution provisoire de la décision, permettant une action rapide en cas de non-respect.
• Possibilité pour le locataire de contester la décision, mais avec des implications financières et juridiques.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Saisine de la commission de prévention des expulsions au moins deux mois avant l’assignation.
• Respect des délais de commandement de payer pour la résiliation du bail.
• Preuve de la dette locative par un décompte détaillé fourni par la bailleresse.
• Exécution provisoire maintenue en raison de l’ancienneté de la dette.

À éviter

• Ne pas ignorer les notifications de commandement de payer.
• Omettre de saisir la commission de prévention des expulsions.
• Ne pas contester les montants dus avec des preuves adéquates.
• Attendre trop longtemps avant de régulariser les paiements de loyer.
• Ne pas se présenter aux audiences judiciaires sans justification.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cet article stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, la bailleresse a pu se prévaloir des effets de la clause résolutoire, les conditions étant réunies depuis le 18 janvier 2026.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

La demande de constat de résiliation du bail est recevable si l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La société -Habitat Hauts-de-France ESH a justifié avoir respecté cette condition, ainsi que celle d’avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Quels sont les critères pour établir la preuve de la dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, la société -Habitat Hauts-de-France ESH a produit un décompte démontrant que, à la date du 26 janvier 2026, le débiteur lui devait la somme de 1842,46 euros, après soustraction des frais de procédure. Le débiteur n’ayant apporté aucun élément pour contester ce montant, il a été condamné à le payer.

Quelle est la règle applicable concernant l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux ?

En cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, soit 341,58 euros par mois, et est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer. Elle est due à partir du 18 janvier 2026 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les effets de l’absence de comparution du débiteur sur la décision du juge ?

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le débiteur ne comparaît pas, le juge statue néanmoins sur le fond. Il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Dans cette affaire, le juge a considéré que la demande de la société -Habitat Hauts-de-France ESH était régulière et fondée, ce qui a conduit à la décision rendue.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans cette affaire ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. En l’espèce, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, considérant le montant et l’ancienneté de la dette ainsi que l’absence de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation.

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