Résiliation de bail pour loyers impayés : conditions et procédures à suivre – Tribunal judiciaire d’Orléans, 29 avril 2026, N° de RG 25/00524

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison de l’impayé locatif et du défaut de production d’une attestation d’assurance. Le bailleur a respecté les délais de notification, rendant la demande recevable. La clause résolutoire a été acquise après un commandement de payer resté infructueux. Le juge a précisé que la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement. En conséquence, le bailleur a été autorisé à procéder à l’expulsion des locataires, condamnés à payer les arriérés de loyer.

Dans cette affaire, un bail d’habitation a été conclu le 1er août 2023 entre un bailleur et des locataires pour un logement situé à une adresse précise, moyennant un loyer mensuel de 900 euros. En raison d’un arriéré locatif de 3600 euros, le bailleur a délivré un commandement de payer le 22 janvier 2025, en mentionnant la clause résolutoire du contrat. Un second commandement a également été émis pour exiger la production d’une attestation d’assurance habitation.

Le 5 février 2025, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation des locataires. Le 30 juin 2025, le bailleur a saisi le tribunal judiciaire d’Orléans en référé, demandant la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement des loyers impayés et d’une indemnité d’occupation.

À l’audience du 10 février 2026, les demandeurs ont maintenu leurs demandes et actualisé le montant de la dette. Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu. Le tribunal a alors examiné la recevabilité de la demande principale, constatant que les procédures avaient été respectées, notamment en ce qui concerne la notification à la préfecture.

Le tribunal a jugé que la clause résolutoire était acquise en raison des impayés et a ordonné l’expulsion des locataires, tout en précisant que l’expulsion ne pourrait avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux. Les locataires ont été condamnés à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros, ainsi qu’une somme provisionnelle de 15300 euros pour loyers et charges impayés. Les frais de justice ont également été mis à la charge des défendeurs.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison de l’impayé locatif et du défaut de production d’une attestation d’assurance, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur a respecté les délais de notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et à la préfecture, rendant la demande recevable. La clause résolutoire, prévue dans le contrat de bail, a été acquise le 23 mars 2025, après un commandement de payer resté infructueux. Le juge a également souligné que la loi du 27 juillet 2023, qui modifie les délais de la clause résolutoire, ne s’applique pas rétroactivement aux contrats antérieurs. En conséquence, le bailleur a été autorisé à procéder à l’expulsion des locataires, et ceux-ci ont été condamnés à payer les arriérés de loyer ainsi qu’une indemnité d’occupation. Les frais de justice ont été mis à la charge des défendeurs, qui ont également été condamnés à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire a été maintenue, conformément à l’article 514 du même code, sans possibilité d’écartement.

• Commandement de payer signifié aux locataires le 22 janvier 2025, mentionnant la clause résolutoire du contrat de bail.
• Notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 5 février 2025.
• Notification de l’assignation à la préfecture le 2 juillet 2025, respectant le délai de six semaines avant l’audience.
• Décompte arrêté au 10 février 2026, démontrant un arriéré de 15300 euros au titre des loyers et charges.
• Absence des défendeurs à l’audience, privant la juridiction de tout élément de nature à remettre en cause le constat de la dette.

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Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. Le bailleur, en tant que demandeur, obtient la résiliation du bail et le droit d’expulser les locataires, tandis que ces derniers, en tant que défendeurs, se retrouvent dans une situation financière difficile en raison des arriérés de loyer et de l’indemnité d’occupation.

• Résiliation du bail et droit d’expulsion pour le bailleur.
• Obligation pour les locataires de quitter les lieux dans un délai de deux mois.
• Condamnation des locataires à payer une somme provisionnelle pour loyers et charges impayés.
• Imposition d’une indemnité d’occupation mensuelle pour les locataires.
• Frais de justice à la charge des locataires, augmentant leur dette.
• Maintien de l’exécution provisoire, rendant la décision immédiatement applicable.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification à la commission de prévention des expulsions.
• Vérifier la conformité des assignations avec les exigences légales.
• Documenter les impayés de loyer avec des preuves claires.
• Utiliser les clauses résolutoires conformément à la législation en vigueur.
• Prévoir une attestation d’assurance habitation dans le contrat de bail.

À éviter

• Ignorer les délais de préavis pour les expulsions locatives.
• Ne pas notifier la préfecture avant l’audience.
• Omettre de produire des preuves de paiement lors d’une contestation.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en cas d’impayés.
• Ne pas se présenter à l’audience sans justification valable.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui impose que tout contrat de bail d’habitation contienne une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant cette date, et les stipulations des parties demeurent régies par la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de constatation de la résiliation du bail est conditionnée par la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux articles 24 II et IV de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, le demandeur a justifié d’une saisine de cette commission le 5 février 2025, respectant ainsi le délai de deux mois avant l’assignation. De plus, l’assignation a été notifiée à la préfecture le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, rendant la demande recevable.

Quels sont les moyens de droit invoqués pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ?

Le demandeur invoque deux moyens de droit pour constater l’acquisition de la clause résolutoire : le premier repose sur l’impayé locatif, et le second sur le défaut de production d’une attestation d’assurance habitation. Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise lorsque le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 22 janvier 2025, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai imparti.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour statuer sur la résiliation du bail ?

La juridiction a retenu que le commandement de payer, signifié le 22 janvier 2025, a été infructueux, et que le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois. De plus, il a été constaté qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties dans ce délai. Ces éléments justifient la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, permettant ainsi de déclarer la résiliation du bail à compter du 23 mars 2025.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’indemnité d’occupation due par le locataire après résiliation du bail ?

L’indemnité d’occupation due par le locataire après la résiliation du bail est régie par les articles 1728 et 1134 du Code civil, qui stipulent que le locataire est tenu de payer le loyer convenu en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En cas de résiliation du bail, le locataire reste redevable d’une indemnité d’occupation, qui est considérée comme une obligation délictuelle, et qui doit être fixée au montant du loyer convenu, soit 900 euros par mois.

Quels sont les critères pour l’octroi des frais de justice au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’octroi des frais de justice au titre de l’article 700 du Code de procédure civile est conditionné par la situation économique de la partie condamnée et l’équité. En l’espèce, le juge a condamné le locataire à verser au bailleur la somme de 500 euros, tenant compte des démarches judiciaires engagées par le bailleur et de la situation des parties. La partie perdante, en l’occurrence le locataire, est ainsi tenue de rembourser les frais exposés et non compris dans les dépens.

Quelle est la portée de l’exécution provisoire dans cette décision ?

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, sauf disposition contraire. En l’espèce, le juge a rappelé que l’exécution provisoire ne peut être écartée, ce qui signifie que la décision rendue est immédiatement exécutoire, permettant ainsi au bailleur de procéder à l’expulsion des locataires sans attendre l’issue d’un éventuel appel.

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