Résiliation de bail pour impayés : recours et obligations des locataires – Tribunal judiciaire de Paris, 30 avril 2026, N° de RG 25/11496

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur ayant respecté les délais de notification. La résiliation a été jugée effective, le commandement de payer ayant été signifié et la somme due non réglée. La SAS a prouvé le montant de la dette, entraînant la condamnation solidaire des locataires. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer, et les frais de justice ont été mis à la charge des locataires. L’exécution provisoire a été maintenue.

La SAS FONCIERE VESTA a conclu un bail d’habitation le 12 mai 2021 avec des locataires pour des locaux situés à une adresse précise, stipulant un loyer mensuel et des charges. En raison de retards de paiement, le juge des contentieux de la protection a constaté, par ordonnance de référé en mars 2024, l’acquisition de la clause résolutoire du bail, suspendant ses effets et ordonnant le règlement d’un arriéré locatif. En septembre 2024, un commandement de payer a été délivré aux locataires, leur enjoignant de régler une somme importante au titre de l’arriéré locatif.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été informée de la situation des locataires peu après. En novembre 2025, la SAS FONCIERE VESTA a saisi le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement de diverses sommes, y compris une indemnité d’occupation. Les locataires n’ont pas comparu à l’audience de janvier 2026, et la SAS FONCIERE VESTA a maintenu ses demandes, actualisant la dette locative à un montant supérieur.

Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande et a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail. Les locataires ont été condamnés à quitter les lieux et à payer une indemnité d’occupation mensuelle, ainsi qu’un arriéré locatif. Le tribunal a également statué sur les frais de justice, condamnant les locataires à régler des sommes au bailleur pour couvrir les frais non compris dans les dépens. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire, permettant ainsi au bailleur de procéder à l’expulsion si nécessaire.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison de l’acquisition de la clause résolutoire, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le bailleur a respecté les délais de notification au représentant de l’État et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, rendant ainsi sa demande recevable. La résiliation a été jugée effective, car le commandement de payer a été signifié et la somme due n’a pas été réglée dans le délai imparti. La décision a également pris en compte l’absence de comparution des locataires, ce qui a permis au juge de statuer sur le fond sans entrave au principe du contradictoire, étant donné que le montant de la dette était prévisible.

Concernant la dette locative, la SAS a prouvé le montant dû par un décompte, ce qui a conduit à la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme actualisée. L’indemnité d’occupation a été fixée à un montant mensuel équivalent au loyer et aux charges, à compter de la résiliation du bail, conformément aux dispositions applicables. Les frais de justice ont été mis à la charge des locataires, qui ont succombé dans leur demande, et une indemnité a été accordée au bailleur pour les frais non compris dans les dépens, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, considérant la nature de l’affaire et l’absence de reprise de paiement des loyers.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l’assignation.
• Commandement de payer signifié aux locataires le 5 septembre 2024, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire du contrat de bail.
• Décompte des impayés de loyer, démontrant une somme due de 7379,77 euros à la date du 27 janvier 2026.
• Absence de comparution des locataires à l’audience, permettant au juge de statuer sur le fond sans entrave au principe du contradictoire.
• Fixation de l’indemnité d’occupation à 1707,71 euros mensuels, à compter du 6 novembre 2024.

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Dans cette affaire, le bailleur a obtenu la résiliation du bail et l’expulsion des locataires, ce qui entraîne des conséquences significatives pour chaque partie. Le bailleur peut désormais récupérer son bien et percevoir une indemnité d’occupation, tandis que les locataires doivent faire face à des obligations financières et à une expulsion imminente.

• Récupération du bien immobilier par le bailleur.
• Perception d’une indemnité d’occupation mensuelle par le bailleur.
• Obligation pour les locataires de quitter les lieux sous deux mois.
• Condamnation des locataires au paiement de l’arriéré locatif.
• Responsabilité des locataires pour les frais de justice engagés par le bailleur.
• Possibilité pour le bailleur d’engager une procédure d’expulsion si nécessaire.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions au moins deux mois avant l’assignation.
• Respect des délais de commandement de payer pour la résiliation du bail.
• Preuve de la dette locative par un décompte détaillé présenté au tribunal.
• Exécution provisoire maintenue en raison de l’absence de paiement des loyers.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification aux autorités compétentes.
• Omettre de saisir la commission de prévention des expulsions avant l’assignation.
• Ignorer les conditions de la clause résolutoire dans le contrat de bail.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes pour contester la dette locative.
• Éviter de négliger l’importance de la comparution lors des audiences.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant cette date, et les stipulations des parties demeurent régies par la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

La demande de constat de la résiliation du bail est recevable si le demandeur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, et s’il a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, la SAS FONCIERE VESTA a respecté ces conditions, rendant son action recevable.

Quels sont les critères pour établir la preuve de la dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, la SAS FONCIERE VESTA a produit un décompte démontrant que, à la date du 27 janvier 2026, le défendeur devait la somme de 7379,77 euros. L’absence de comparution des défendeurs ne remet pas en cause le principe du contradictoire, car le montant demandé était prévisible et résultait des impayés de loyer connus.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation due par les locataires ?

L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux des locataires après la résiliation du bail. Elle est fixée au montant du loyer et des charges, soit 1707,71 euros par mois, et est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer. Cette indemnité commence à courir à partir de la date de résiliation du bail et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation aux dépens et aux frais de procédure ?

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie perdante aux dépens et peut également accorder une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, les défendeurs, ayant succombé à la cause, ont été solidairement condamnés aux dépens, et la SAS FONCIERE VESTA a obtenu 1200 euros pour les frais non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des défendeurs.

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