Résiliation de bail pour impayés : recours et obligations du locataire – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, RG n° 25/05082

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, avec une dette locative de 8976,36 euros. La locataire, n’ayant pas contesté ce montant, a été condamnée à son paiement avec intérêts. Une indemnité d’occupation de 660,81 euros par mois a été fixée en cas de maintien dans les lieux. Les frais de procédure ont été à sa charge, sans indemnité, et l’exécution provisoire de la décision a été maintenue en raison de l’ancienneté de la dette.

L’affaire concerne un contrat de bail d’habitation consenti par l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH à une locataire pour des locaux situés au [Adresse 3]. Ce bail, signé le 24 février 2017, a été précédé d’un bail résilié judiciairement en mai 2014. En décembre 2024, le bailleur a délivré un commandement de payer à la locataire, lui réclamant un arriéré locatif de 5276,23 euros, avec mention d’une clause résolutoire. La situation a été portée à l’attention de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives peu après.

En avril 2025, le bailleur a saisi le juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion de la locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes, dont une indemnité d’occupation. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, mais aucun diagnostic social n’a été fourni avant l’audience.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises, notamment en raison des problèmes de santé de la locataire. Lors de l’audience de février 2026, le bailleur a maintenu ses demandes, indiquant que la dette locative s’élevait désormais à 8976,36 euros. La locataire, bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu.

Le juge a constaté que la locataire n’avait pas réglé la dette dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail. Il a ordonné à la locataire de quitter les lieux et a autorisé l’établissement à procéder à son expulsion si nécessaire. La locataire a également été condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle et le montant total de la dette locative, avec intérêts. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, et la locataire a été condamnée aux dépens de la procédure.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux. Le bail ayant été renouvelé avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, les dispositions antérieures demeurent applicables, permettant ainsi au bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire. La dette locative a été établie à 8976,36 euros, et la locataire n’ayant pas contesté ce montant, elle a été condamnée à son paiement avec intérêts, en vertu des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. En cas de maintien dans les lieux, une indemnité d’occupation a été fixée à 660,81 euros par mois, à compter de la résiliation du bail. Les frais de la procédure ont été mis à la charge de la locataire, sans indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de sa situation économique. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, considérant le montant et l’ancienneté de la dette, ainsi que l’absence de reprise de paiement.

• Décompte des loyers, charges et indemnités d’occupation établi par l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH, démontrant une dette de 8976,36 euros à la date du 26 janvier 2026.
• Commandement de payer signifié à la locataire le 16 décembre 2024, mentionnant la clause résolutoire.
• Historique des versements indiquant le non-paiement de la somme de 5276,23 euros dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Rapport de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, saisi deux mois avant la délivrance de l’assignation.

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Dans cette affaire, le bailleur a obtenu la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire, entraînant des conséquences significatives pour les deux parties. Le bailleur peut désormais récupérer son bien et percevoir des indemnités, tandis que la locataire fait face à des obligations financières et à une expulsion potentielle.

• Résiliation du bail, permettant au bailleur de récupérer le logement.
• Obligation pour la locataire de quitter les lieux sous peine d’expulsion.
• Condamnation de la locataire au paiement d’une dette locative de 8976,36 euros.
• Imposition d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la locataire en cas de maintien dans les lieux.
• Maintien de l’exécution provisoire, facilitant l’expulsion rapide si nécessaire.
• Condamnation de la locataire aux dépens de la procédure, augmentant son fardeau financier.

Enseignements de cette décision

• Notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Saise de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation.
• Application de la clause résolutoire après un commandement de payer resté infructueux.
• Respect des délais de paiement selon la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail.
• Possibilité d’ordonner l’expulsion après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de notification et de saisine des commissions compétentes.
• Omettre de justifier le montant de la dette locative par des preuves claires.
• Ne pas respecter les conditions de la clause résolutoire dans le bail.
• Éviter de négliger les conséquences d’un non-paiement des loyers dans les délais impartis.
• Ne pas contester les décisions judiciaires sans éléments de preuve solides.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023. Cet article stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant son entrée en vigueur, ce qui signifie que les contrats antérieurs demeurent régis par les stipulations en vigueur au moment de leur conclusion.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action en résiliation de bail est recevable si le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. De plus, le bailleur doit avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. Dans le cas présent, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH a respecté ces conditions, rendant son action recevable.

Quel est l’office du juge en cas de non-comparution du défendeur ?

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge statue sur le fond. Il ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément à l’article 473 du même code, la décision sera réputée contradictoire, même en l’absence du défendeur.

Quels sont les critères pour établir la preuve de la dette locative ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH a produit un décompte démontrant que, à la date du 26 janvier 2026, le défendeur lui devait la somme de 8976,36 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Le défendeur n’ayant pas apporté d’éléments pour contester ce montant, la preuve de la dette a été établie.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation due par le locataire ?

L’indemnité d’occupation est due en cas de maintien dans les lieux par le locataire après la résiliation du bail. Elle est fixée au montant du loyer et des charges, soit 660,81 euros par mois, et est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer. Cette indemnité commence à courir à partir de la date de résiliation du bail et ne cesse d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les critères pour l’octroi des dépens et de l’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ?

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans le cas présent, le défendeur a été condamné aux dépens, mais compte tenu de sa situation économique, aucune indemnité n’a été accordée sur le fondement de l’article 700.

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