Vente immobilière : comment faire face à une rupture de contrat et obtenir réparation ? – Tribunal judiciaire de Toulon, 29 avril 2026, N° de RG 25/02738

La juridiction a statué sur la demande de réitération de la vente d’un bien immobilier, en se fondant sur l’article 1103 du code civil. Le contrat de vente prévoyait un prix et des conditions spécifiques, mais la validité de la vente était remise en question en raison de l’absence de titre foncier, conformément à la loi marocaine. Le demandeur n’ayant pas prouvé la teneur de la loi marocaine, il a été débouté de ses demandes et condamné aux dépens. L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée.

Un professionnel de l’immobilier a conclu un acte de vente le 27 février 2022, s’engageant à céder ses droits sur un bien immobilier à un acheteur pour un montant de 6 203 000 dirhams. Cependant, le 2 mai 2024, ce professionnel a informé l’acheteur de sa décision de se retirer de la transaction. En réponse, l’acheteur a assigné le professionnel devant le tribunal judiciaire de Toulon le 24 avril 2025, demandant la réitération de la vente sous astreinte, ou à défaut, des dommages-intérêts de 200 000 euros pour préjudice.

L’assignation a été signifiée conformément aux règles de procédure civile, et la clôture de l’affaire a été fixée au 4 février 2026. L’acheteur a soutenu avoir acquis des droits de réservation sur la maison, mais a rencontré des complications liées à la société propriétaire du terrain, qui était en liquidation judiciaire. Il a également précisé avoir versé une somme de 150 000 euros aux anciens dirigeants de cette société pour finaliser les travaux de la maison, ce qui a entravé l’obtention d’un titre de propriété.

Le professionnel n’ayant pas constitué d’avocat, l’acheteur a formulé des demandes précises, incluant la réitération de la vente et le paiement de frais irrépétibles. Le tribunal a examiné les dispositions du code civil concernant les contrats et a noté que le professionnel n’avait pas respecté ses engagements, notamment en ce qui concerne le paiement intégral du prix de vente.

Finalement, le tribunal a débouté l’acheteur de toutes ses demandes, le condamnant aux dépens de la procédure. L’exécution provisoire du jugement a été ordonnée, conformément aux dispositions légales en vigueur.

La juridiction a statué sur la demande de réitération de la vente d’un bien immobilier, en se fondant sur les dispositions de l’article 1103 du code civil, qui stipule que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi pour les parties. En l’espèce, le contrat de vente conclu entre les parties prévoyait un prix de vente et des conditions spécifiques, mais la question de la validité de la vente se posait en raison de l’absence de titre foncier pour le bien immobilier, conformément à la loi marocaine applicable.

La juridiction a relevé que le demandeur n’a pas apporté la preuve de la teneur de la loi marocaine, comme l’exige l’article 9 du code de procédure civile. En conséquence, le demandeur a été débouté de ses demandes, car il ne pouvait pas justifier que la vente était parfaite selon la législation applicable.

Concernant les frais de justice, le demandeur, ayant succombé, a été condamné aux dépens, avec distraction au profit de l’avocat de la partie adverse, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. La demande fondée sur l’article 700 du même code a également été rejetée. Enfin, l’exécution provisoire du jugement a été ordonnée de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile, sans qu’il soit nécessaire de l’écarter, étant donné la nature de l’affaire.

• Acte sous signature privée du 27 janvier 2022, stipulant les termes de la vente de la maison 101.
• Arrêt du tribunal de première instance de commerce de Marrakech du 8 février 2024, concernant le contrat préliminaire pour l’acquisition de la maison 101.
• Courrier daté du 2 mai 2024, annonçant la volonté de M. [R] [L] [N] de rompre les pourparlers de vente.
• Preuve de non-paiement de la totalité du prix mentionné dans le contrat de vente par M. [R] [L] [N].
• Absence de preuve de la teneur de la loi marocaine par M. [D] [S], comme requis par l’article 9 du code de procédure civile.

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Dans cette affaire, le demandeur, ayant échoué dans sa requête, se voit contraint de supporter les frais de justice, tandis que le professionnel de l’immobilier conserve ses droits sur le bien immobilier. Les conséquences de cette décision affectent directement les obligations contractuelles et les droits de chaque partie.

• Le demandeur est condamné à payer l’intégralité des dépens de la procédure.
• Le professionnel de l’immobilier conserve la propriété du bien sans obligation de vente.
• Le demandeur ne peut pas revendiquer de dommages-intérêts en raison de l’absence de preuve de la validité de la vente.
• Le jugement ordonne l’exécution provisoire, ce qui peut affecter les droits futurs du demandeur.
• Le professionnel n’est pas tenu de rembourser les sommes versées par le demandeur pour l’acquisition du bien.

Enseignements de cette décision

• Respecter les obligations contractuelles pour éviter des litiges.
• Apporter la preuve de la loi applicable en cas de litige international.
• Prévoir des clauses claires concernant l’obtention de titres fonciers.
• Consulter un avocat pour la rédaction et la révision des contrats.
• Agir rapidement en cas de non-respect des engagements contractuels.

À éviter

• Ignorer les conditions suspensives liées à la vente immobilière.
• Ne pas formaliser les engagements par écrit.
• Retarder la mise en demeure en cas de non-exécution.
• Omettre de vérifier la situation juridique du bien avant l’achat.
• Se retirer d’une transaction sans notification formelle.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de contrat de vente d’immeuble ?

Le contrat de vente d’un immeuble est régi par la loi de situation de l’immeuble. En l’espèce, le bien immobilier litigieux étant situé au Maroc, la loi marocaine est applicable. Selon l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Quelles sont les conditions de la responsabilité contractuelle en cas de manquement ?

L’article 1231-5 du code civil dispose que « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre ». Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité si elle est manifestement excessive ou dérisoire. La pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure, sauf inexécution définitive.

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en justice ?

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la partie dont la prétention est soumise à une loi étrangère d’apporter la preuve de la teneur de cette loi. Faute de rapporter cette preuve, le demandeur sera débouté de l’intégralité de ses demandes.

Quelle est la motivation requise pour la décision judiciaire concernant les dépens ?

Monsieur [D] [S], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de l’avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile. Le demandeur sera débouté de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour trancher le litige ?

La juridiction a retenu que le contrat conclu entre les parties stipule que le prix de vente est fixé à 6 203 000 dirhams, payable comptant chez le notaire, le jour de la signature de l’acte authentique de vente. Il a été établi que le défendeur n’a pas payé la totalité du prix mentionné dans le contrat de vente, ce qui a conduit à la conclusion que le compromis porte sur le bien immobilier et non sur le droit personnel que détient le défendeur.

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