Bail d’habitation : résiliation pour arriéré locatif et expulsion autorisée – Tribunal judiciaire de Metz, 30 avril 2026, RG n° 25/00825

La juridiction a constaté la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, après un commandement de payer resté infructueux. Le bailleur a respecté les délais de notification, permettant l’application de la clause résolutoire. L’expulsion a été ordonnée avec un délai de deux mois pour quitter les lieux. Le bailleur a produit un décompte prouvant la dette locative, conduisant à la condamnation du locataire au paiement. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, et les frais de justice ont été mis à la charge du locataire.

L’affaire concerne un bail d’habitation consenti par l’EPIC MOSELIS à une locataire sur des locaux spécifiques, ainsi qu’un garage, en mars 2010. Suite au décès de la locataire en janvier 2024, un avenant a été signé en février 2024 pour transférer le bail à son fils, qui a accepté de payer un loyer mensuel et des charges. Cependant, en août 2025, le bailleur a délivré un commandement de payer pour un arriéré locatif de 458,04 euros, en précisant une clause résolutoire.

En octobre 2025, l’EPIC MOSELIS a saisi le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes, y compris une indemnité d’occupation et des dommages et intérêts. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État, mais aucun diagnostic social n’a été fourni avant l’audience.

Lors de l’audience de février 2026, le bailleur a soutenu que le locataire n’avait pas régularisé sa situation avant l’audience, et le locataire n’a pas comparu. Le tribunal a examiné la recevabilité de la demande et a constaté que le bail avait été résilié en raison du non-paiement des loyers. Le juge a ordonné au locataire de quitter les lieux et a autorisé l’expulsion si nécessaire.

Concernant la dette locative, le bailleur a prouvé que le locataire devait 868,93 euros, ce qui a été confirmé par le tribunal. Une indemnité d’occupation a également été fixée à 458,04 euros par mois, à compter de la résiliation du bail. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, le bailleur n’ayant pas prouvé un préjudice distinct. Enfin, le locataire a été condamné à payer les frais de justice et une somme pour les frais non compris dans les dépens.

La juridiction a constaté la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui prévoit que la clause résolutoire s’applique après un commandement de payer resté infructueux. Le bailleur a respecté les délais de notification et a justifié l’absence de paiement dans le délai imparti, permettant ainsi l’application de la clause résolutoire. La demande de constatation de la résiliation du bail a été jugée recevable, et l’expulsion a été ordonnée, avec un délai de deux mois pour quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant la dette locative, le bailleur a produit un décompte prouvant le montant dû, ce qui a conduit à la condamnation du locataire au paiement de la somme réclamée, en application de l’article 1353 du code civil, qui impose au créancier de prouver sa créance. L’indemnité d’occupation a été fixée au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation, en raison du maintien dans les lieux après la résiliation du bail.

La demande de dommages et intérêts a été rejetée, le demandeur n’ayant pas prouvé un préjudice distinct du retard de paiement. Enfin, les frais de justice ont été mis à la charge du locataire, avec une allocation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tenant compte de l’équité. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, en raison de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise de paiement, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
• Saisine de la caisse d’allocations familiales deux mois avant la délivrance de l’assignation.
• Commandement de payer signifié au locataire le 11 août 2025, reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire du contrat de bail.
• Historique des versements démontrant un arriéré de 458,04 euros non réglé par le locataire dans le délai imparti.
• Décompte produit par l’EPIC MOSELIS prouvant que le locataire devait 868,93 euros à la date du 11 septembre 2025.
• Absence de preuve de préjudice distinct du retard de paiement par le demandeur concernant la demande de dommages et intérêts.

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Dans cette affaire, le bailleur a obtenu la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, ce qui entraîne des conséquences significatives pour les deux parties. Le bailleur peut désormais récupérer son bien et percevoir des indemnités, tandis que le locataire fait face à des obligations financières et à une expulsion imminente.

• Récupération du bien immobilier par le bailleur.
• Perception d’une indemnité d’occupation mensuelle de 458,04 euros.
• Condamnation du locataire au paiement d’une dette locative de 868,93 euros.
• Responsabilité du locataire pour les frais de justice engagés par le bailleur.
• Possibilité d’expulsion forcée si le locataire ne quitte pas les lieux dans le délai imparti.

Pour le locataire, les conséquences sont également lourdes, avec des obligations financières et la perte de son logement. Il doit faire face à des dettes et à une expulsion, ce qui peut affecter sa situation personnelle et professionnelle.

• Obligation de quitter les lieux dans un délai de deux mois.
• Responsabilité de payer la dette locative de 868,93 euros.
• Versement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des locaux.
• Impact négatif sur son dossier de crédit en raison de l’expulsion.
• Possibilité de recours limité en raison de la résiliation du bail.

Enseignements de cette décision

• Notifiez l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience.
• Assurez-vous de respecter les délais de paiement pour éviter la résiliation du bail.
• Produisez un décompte précis des sommes dues pour prouver la créance.
• Préparez un plan d’apurement si des arriérés de loyer surviennent.
• Vérifiez la présence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail.

À éviter

• Ne pas comparaître lors de l’audience peut nuire à votre défense.
• Ignorer les commandements de payer peut entraîner des conséquences graves.
• Ne pas fournir de diagnostic social avant l’audience peut affaiblir votre position.
• Omettre de contester les montants dus peut entraîner une condamnation.
• Ne pas respecter les délais de libération des lieux peut entraîner une expulsion.

Quelle est la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail ?

L’EPIC MOSELIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Quel est le régime de la clause résolutoire en matière de bail d’habitation ?

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, si le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat.

Quels éléments déterminent la résiliation du bail dans cette affaire ?

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 août 2025. La somme de 458,04 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. Le bailleur est donc fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

Quelle est la charge de la preuve en matière de dette locative ?

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, l’EPIC MOSELIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 septembre 2025, le débiteur lui devait la somme de 868,93 euros. Le débiteur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Quelles sont les conditions d’octroi d’une indemnité d’occupation ?

En cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à la somme mensuelle de 458,04 euros, payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir du 12 octobre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance si son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard. En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard, ni la mauvaise foi du débiteur, ce qui entraîne le rejet de sa demande de dommages et intérêts.

Quelle est la règle concernant les frais de procès et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ?

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le débiteur, qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, et il sera fait droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC MOSELIS concernant les frais non compris dans les dépens.

Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une décision de première instance ?

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

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