Charges de copropriété impayées : recours et indemnisation pour préjudice financier – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 16 avril 2026, RG n° 25/05535

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires pour charges impayées, se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Les pièces produites ont justifié le montant réclamé de 8.873,59 euros, avec intérêts, à l’exception des frais de suivi de procédure. Concernant les dommages et intérêts, un préjudice financier a été reconnu, entraînant une indemnisation de 1.000 euros. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, et l’exécution provisoire de la décision a été ordonnée.

L’affaire concerne un copropriétaire de deux lots au sein d’une copropriété, qui a été assigné par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour le non-paiement de charges de copropriété. Le syndicat a réclamé une somme de 9.323,59 euros pour des charges impayées, ainsi que des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, et des frais de justice. Le copropriétaire n’ayant pas constitué d’avocat, l’affaire a été examinée par le tribunal.

Le syndicat a produit plusieurs documents pour justifier sa demande, notamment le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales, et les appels de fonds. Selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. Les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale, le copropriétaire était donc tenu de s’acquitter de sa quote-part. Le tribunal a constaté que les frais de relance et de mise en demeure étaient justifiés, mais a exclu certains frais liés à la procédure, considérés comme des dépenses d’administration courante.

En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts, le syndicat a soutenu que le non-paiement des charges avait causé un préjudice à la collectivité. Le tribunal a reconnu ce préjudice et a accordé une indemnisation de 1.000 euros. En outre, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les dépens et a accordé des frais de justice au syndicat.

Finalement, le tribunal a condamné le copropriétaire à verser une somme totale de 8.873,59 euros pour les charges impayées, 1.000 euros de dommages et intérêts, et 1.000 euros au titre des frais de justice, tout en maintenant l’exécution provisoire de la décision.

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. Les pièces produites, notamment les procès-verbaux d’assemblée générale et les états de dépenses, ont permis de justifier le montant réclamé, à l’exception des frais de suivi de procédure qui ne peuvent être imputés aux copropriétaires défaillants en l’absence de circonstances exceptionnelles, conformément aux stipulations du contrat de syndic. La créance a été fixée à 8.873,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure.

Concernant la demande de dommages et intérêts, la juridiction a appliqué l’article 1231-6 du code civil, considérant que le non-paiement des charges par le copropriétaire a causé un préjudice financier à la collectivité, justifiant ainsi une indemnisation de 1.000 euros. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une somme de 1.000 euros a été allouée au demandeur au titre de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée, en application de l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi une mise en œuvre rapide de la décision.

• Contrat de syndic confié à la SA Cabinet RIVIERE
• Procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires en date des 3 octobre 2023 et 26 novembre 2024
• Répartition des charges courantes pour les exercices du 1/10/2021 au 30/09/2022 et du 1/10/2022 au 30/09/2023
• État des dépenses pour les années 2022 et 2023
• Appels de fonds de l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, du 01/10/2022 au 30/09/2023, et du 01/10/2023 au 30/09/2024
• Mise en demeure / sommation de payer du 31/07/2023 avec son accusé de réception

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. Le syndicat des copropriétaires obtient une reconnaissance de sa créance et une indemnisation pour le préjudice subi, tandis que le copropriétaire défaillant fait face à des obligations financières et des frais supplémentaires.

• Le syndicat des copropriétaires reçoit une somme de 8.873,59 euros pour les charges impayées.
• Le syndicat obtient également 1.000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé par le non-paiement.
• Le copropriétaire défaillant est condamné à payer les dépens, augmentant ainsi son coût total.
• Le tribunal a ordonné l’exécution provisoire de la décision, permettant au syndicat de récupérer rapidement les fonds.
• Le copropriétaire doit assumer les frais de relance et de mise en demeure, ce qui alourdit sa charge financière.
• Le non-paiement des charges pourrait affecter la réputation du copropriétaire au sein de la copropriété, impactant ses relations avec les autres copropriétaires.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer leur quote-part de charges approuvées par l’assemblée générale.
• Les frais de relance et de mise en demeure sont justifiés et peuvent être réclamés.
• Les frais de suivi de procédure ne peuvent être imputés sans circonstances exceptionnelles.
• Le non-paiement des charges peut entraîner des dommages et intérêts pour préjudice financier.
• Les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément à la loi.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure envoyées par le syndic.
• Omettre de participer aux assemblées générales et aux votes sur les charges.
• Contester sans preuves solides les décisions de l’assemblée générale.
• Attendre trop longtemps avant de régler les charges impayées.
• Ne pas se faire représenter par un avocat en cas de litige important.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Quels sont les critères pour la recevabilité des demandes de recouvrement des charges de copropriété ?

La recevabilité des demandes de recouvrement des charges de copropriété repose sur la production de justificatifs tels que le contrat de syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes, et la répartition des charges. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit ces éléments, ce qui justifie la demande de recouvrement.

Quelle est la qualification juridique des frais de relance et de mise en demeure dans le cadre du recouvrement des charges ?

Les frais de relance de mise en demeure, comme de sommation de payer, sont considérés comme des dépenses nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En revanche, les frais de suivi de procédure, tels que les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, ne peuvent être imputés aux copropriétaires défaillants que dans le cas de circonstances exceptionnelles, ce qui n’est pas le cas ici.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation de la créance due par le débiteur ?

La créance invoquée est justifiée par les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires. Le débiteur a été condamné à payer la somme de 8.873,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 31 juillet 2023, sur la base des charges impayées et des frais de relance justifiés.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges de copropriété ?

Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur a causé un préjudice indépendant de son retard par sa mauvaise foi. Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges constituent une faute causant un préjudice financier direct à la collectivité, ce qui a été retenu pour accorder des dommages et intérêts à hauteur de 1.000 euros.

Quelle est la procédure applicable concernant les dépens dans le cadre d’un litige de copropriété ?

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens sont supportés par la partie perdante, en l’occurrence le débiteur. Cela signifie que le débiteur est tenu de rembourser les frais engagés par le demandeur pour le litige.

Quelles sont les conditions d’application de l’article 700 du code de procédure civile dans ce litige ?

L’équité commande d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit du demandeur, ce qui a été retenu à hauteur de 1.000 euros. Cette somme est destinée à couvrir les frais non compris dans les dépens, et son attribution est justifiée par la situation de la partie gagnante.

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