Charges de copropriété impayées : recours et indemnisation pour préjudice financier – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 16 avril 2026, RG n° 25/08632

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires pour charges impayées, condamnant le débiteur à verser 10.072,42 euros, avec intérêts à compter de la mise en demeure. Les frais de procédure ne peuvent être imputés aux copropriétaires défaillants. Le non-paiement des charges a été jugé fautif, entraînant un préjudice de 1.000 euros pour la collectivité. Les dépens ont été à la charge de la partie perdante, et une indemnité de 1.000 euros a été accordée au demandeur. L’exécution provisoire a été ordonnée.

Dans cette affaire, un copropriétaire de la résidence PALMER, propriétaire de deux lots, a été assigné par le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour non-paiement de charges de copropriété. Le syndicat a réclamé une somme de 10.522,42 euros pour des charges impayées, ainsi que des frais de recouvrement, des dommages et intérêts, et des frais de justice. L’assignation a été faite le 23 octobre 2025, et le copropriétaire n’a pas constitué d’avocat pour sa défense.

Le tribunal a examiné les éléments fournis par le syndicat, notamment le contrat de syndic, les procès-verbaux des assemblées générales, et les appels de fonds. Selon la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en fonction de leur quote-part. Les comptes ayant été approuvés par l’assemblée générale, le copropriétaire était donc tenu de s’acquitter de sa part. Le tribunal a constaté que les frais de relance et de mise en demeure étaient justifiés, mais a exclu certains frais liés à la procédure, considérés comme des dépenses d’administration courante.

En ce qui concerne la demande de dommages et intérêts, le syndicat a soutenu que le non-paiement des charges par le copropriétaire avait causé un préjudice à la collectivité. Le tribunal a reconnu ce préjudice et a accordé une indemnisation de 1.000 euros. En outre, le tribunal a condamné le copropriétaire à payer les dépens de l’instance et a accordé des frais de justice au syndicat.

Finalement, le tribunal a condamné le copropriétaire à verser une somme totale de 10.072,42 euros pour les charges impayées, 1.000 euros pour les dommages et intérêts, et 1.000 euros au titre des frais de justice, tout en maintenant l’exécution provisoire de la décision.

La juridiction a retenu la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. Les comptes approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que les mises en demeure adressées, justifient la condamnation au paiement de la somme de 10.072,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 février 2024. En revanche, les frais de suivi de procédure et d’honoraires du syndic pour la transmission du dossier à l’huissier et à l’avocat ne peuvent être imputés aux copropriétaires défaillants, car ils relèvent des frais d’administration courante, comme le précise l’article 9 du contrat de syndic.

Concernant la demande de dommages et intérêts, la juridiction a considéré que le non-paiement des charges constitue une faute, entraînant un préjudice financier pour la collectivité, distinct des intérêts moratoires, en vertu de l’article 1231-6 du code civil. Ce préjudice a été évalué à 1.000 euros, en raison des difficultés de trésorerie engendrées par les manquements répétés. Les dépens ont été mis à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une indemnité de 1.000 euros a été accordée au demandeur en application de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire de la décision a été ordonnée, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, permettant ainsi une mise en œuvre rapide de la décision.

• Contrat de syndic confié à la SA Cabinet RIVIERE
• Procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires en date des 14 décembre 2022, 26 juin 2023, 25 juin 2024 et 18 juin 2025, approuvant les comptes
• Répartition des charges courantes pour les exercices du 1/01/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024
• Mises en demeure / sommation de payer du 02/02/2024, 20/08/2024 et 27/06/2025 avec accusé de réception
• Factures relatives aux frais de relance et de mise en demeure
• Décompte actualisé au 02/01/2025

Dans cette affaire, le copropriétaire défaillant est contraint de régler une somme importante au syndicat des copropriétaires, ce qui impacte sa situation financière. De son côté, le syndicat obtient une décision favorable qui lui permet de recouvrer les charges impayées et d’indemniser les préjudices subis.

• Le copropriétaire défaillant doit s’acquitter de la somme de 10.072,42 euros pour charges impayées.
• Il est également condamné à verser 1.000 euros en dommages et intérêts pour préjudice financier causé au syndicat.
• Les dépens de l’instance sont à sa charge, augmentant ainsi son coût total.
• Le syndicat des copropriétaires renforce sa position financière et sa capacité à gérer les charges communes.
• La décision de justice permet au syndicat d’exercer des actions de recouvrement plus efficaces à l’avenir.
• Le copropriétaire défaillant pourrait envisager des recours ou des solutions pour éviter de futurs impayés.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer leur quote-part de charges approuvée par l’assemblée générale.
• Les frais de relance et de mise en demeure sont justifiés et peuvent être réclamés.
• Les frais d’administration courante ne peuvent pas être imputés aux copropriétaires défaillants.
• Le non-paiement des charges peut entraîner des dommages et intérêts pour préjudice financier.
• L’exécution provisoire de la décision permet une mise en œuvre rapide des condamnations.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure envoyées par le syndic.
• Éviter de contester les comptes approuvés sans preuves solides.
• Ne pas négliger la participation aux assemblées générales.
• Éviter de laisser des charges impayées, ce qui peut entraîner des frais supplémentaires.
• Ne pas omettre de constituer un avocat en cas de litige pour se défendre efficacement.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. »

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en matière de charges de copropriété ?

Les comptes régulièrement approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires imposent aux copropriétaires de payer leur quote-part de charges, laquelle est déterminée par le règlement de copropriété. L’absence de recours à l’encontre de ces comptes rend la créance de charges exigible. De plus, les copropriétaires défaillants sont tenus de s’acquitter des frais de relance et de mise en demeure, justifiés comme dépenses nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Quelle est la qualification juridique des manquements au paiement des charges de copropriété ?

Le non-paiement des charges de copropriété par un copropriétaire constitue une faute, causant à la collectivité des copropriétaires un préjudice financier direct et certain. Selon l’article 1231-6 al 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur en retard a causé un préjudice indépendant de ce retard. Les manquements répétés d’un copropriétaire au paiement des charges lui incombant sont qualifiés de fautifs et préjudiciables à la gestion de la copropriété.

Quels sont les critères de fixation des dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges ?

Les dommages et intérêts peuvent être fixés en fonction du préjudice causé à la collectivité des copropriétaires. En l’espèce, le préjudice a été évalué à hauteur de 1000 euros, en raison des difficultés de trésorerie générées par le non-paiement des charges. Ce montant est distinct des intérêts moratoires, car il représente un préjudice financier direct et certain.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction pour la décision ?

La juridiction a retenu que la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires était justifiée pour le surplus, condamnant le débiteur à payer la somme de 10.072,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure. Les frais de relance et de mise en demeure ont été considérés comme nécessaires, tandis que les frais de suivi de procédure et d’honoraires du syndic n’ont pas été retenus, car ils ne relevaient pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. L’exécution provisoire a été accordée conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

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