Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Paris, 17 avril 2026, RG n° 25/02152

La juridiction a condamné les copropriétaires à verser 8463,59 euros au syndicat des copropriétaires pour charges impayées, en se basant sur des documents tels que relevés de compte et procès-verbaux d’assemblée générale. Une indemnisation de 500 euros a été accordée pour mauvaise foi, les débiteurs n’ayant pas réglé de charges depuis juillet 2022. La demande de délais de paiement a été rejetée, et les débiteurs ont été condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans cette affaire, deux copropriétaires d’un lot dans un immeuble soumis à la copropriété ont été condamnés par un jugement antérieur à régler des charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages-intérêts et des frais. Suite à cette décision, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné les copropriétaires devant le tribunal judiciaire pour obtenir le paiement de sommes supplémentaires, incluant des intérêts et des frais de recouvrement.

Lors de l’audience, le syndicat a mis à jour sa créance, demandant un montant total de 8748,59 euros. Les copropriétaires ont, quant à eux, sollicité des délais de paiement, proposant un échelonnement sur plusieurs mois. Ils ont également contesté certaines demandes du syndicat, notamment celles relatives aux frais de recouvrement et aux dépens.

Le tribunal a examiné les éléments fournis par le syndicat, tels que les relevés de compte et les procès-verbaux d’assemblée générale, pour établir la créance. Il a constaté que les copropriétaires n’avaient pas réglé de charges depuis juillet 2022 et qu’ils avaient déjà été contraints d’agir en justice pour obtenir le paiement de ces créances. La mauvaise foi des copropriétaires a été reconnue, entraînant leur condamnation à verser des dommages-intérêts.

Concernant les demandes de délais de paiement, le tribunal a rejeté celles-ci, considérant que la situation financière des copropriétaires n’avait pas été justifiée et que la dette était ancienne. En conséquence, le tribunal a condamné les copropriétaires à payer la somme due, ainsi que des dommages-intérêts, tout en déboutant le syndicat de sa demande de frais de recouvrement. Les copropriétaires ont également été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a condamné les copropriétaires à payer une somme de 8463,59 euros au syndicat des copropriétaires, en raison de charges de copropriété impayées, conformément aux articles 10 et 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui imposent aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité de chaque lot. La créance a été établie sur la base de divers documents fournis par le syndicat, tels que les relevés de compte et les procès-verbaux d’assemblée générale. La demande de dommages-intérêts a été accueillie, en raison de la mauvaise foi des débiteurs, qui n’ont pas réglé de charges depuis juillet 2022, ce qui a justifié une indemnisation de 500 euros, en application de l’article 1231-6 du code civil. La demande de délais de paiement a été rejetée, car les débiteurs n’ont pas justifié de leur situation financière, et la dette était ancienne, affectant durablement le budget de la copropriété, conformément à l’article 1343-5 du code civil. Les frais de recouvrement demandés par le syndicat n’ont pas été retenus, faute de preuve d’une mise en demeure et de diligences exceptionnelles. Enfin, les débiteurs ont été condamnés aux dépens et à verser 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Relevé de propriété
• Relevé de compte pour la période du 1er juillet 2022 au 4 février 2025 et pour la période du 4 février 2025 au 12 janvier 2026 selon décompte du 5 février 2026
• Appels de fonds
• Procès-verbaux d’assemblée générale des 2 mai 2024, 12 septembre 2023, 13 septembre 2022, 12 janvier 2026
• Contrat de syndic

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause contre les copropriétaires défaillants, entraînant des conséquences significatives pour les deux parties. Le syndicat a renforcé sa position financière, tandis que les copropriétaires se retrouvent dans une situation délicate en raison de leur mauvaise foi et de l’accumulation de dettes.

• Le syndicat des copropriétaires perçoit la somme de 8463,59 euros, augmentant ainsi ses ressources financières.
• Les copropriétaires sont condamnés à verser des dommages-intérêts de 500 euros, aggravant leur situation financière.
• Les frais de recouvrement demandés par le syndicat n’ont pas été retenus, ce qui limite les coûts supplémentaires pour le syndicat.
• Les copropriétaires doivent faire face à des intérêts légaux sur les sommes dues, augmentant le montant total à rembourser.
• Le rejet de la demande de délais de paiement impose aux copropriétaires de régler immédiatement leur dette, sans possibilité d’échelonnement.
• Les copropriétaires sont également condamnés aux dépens, ce qui entraîne des frais supplémentaires à leur charge.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges en fonction de l’utilité de leur lot.
• Le syndicat doit produire des documents justificatifs pour établir la créance.
• Les décisions d’assemblée générale s’imposent tant qu’elles ne sont pas annulées.
• La mauvaise foi des débiteurs peut entraîner des dommages-intérêts.
• Les demandes de délais de paiement doivent être justifiées par la situation financière des débiteurs.

À éviter

• Ne pas ignorer les appels de fonds du syndic.
• Ne pas contester les décisions d’assemblée générale en temps utile.
• Ne pas négliger la mise à jour de sa situation financière.
• Ne pas laisser des charges impayées pendant une longue période.
• Ne pas omettre de fournir des preuves lors d’une contestation.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

Les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, conformément aux alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi qu’au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quels sont les critères pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

La créance du syndicat des copropriétaires doit être établie par la production de la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et la démonstration de la date d’exigibilité des provisions impayées, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1967. Les appels provisionnels constituent une créance certaine, liquide et exigible, et le recouvrement peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs.

Quelle est la condition pour que les frais de recouvrement soient à la charge du débiteur ?

Selon l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure et de relance, sont imputables au seul copropriétaire concerné, à condition que ces frais soient justifiés. Le juge peut toutefois décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Quels sont les éléments déterminants pour la condamnation au titre des dommages-intérêts ?

Pour qu’un créancier obtienne des dommages-intérêts en raison du retard de son débiteur, il doit prouver que ce retard a causé un préjudice indépendant, conformément à l’article 1231-6 al. 3 du code civil. Dans cette affaire, il a été établi que le débiteur n’avait pas réglé de charges depuis le 1er juillet 2022, et que le syndicat des copropriétaires avait dû agir en justice à deux reprises, ce qui a caractérisé la mauvaise foi du débiteur.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement selon le code civil ?

L’article 1343-5 du code civil stipule que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années. Toutefois, dans cette affaire, le débiteur n’a pas actualisé sa situation financière, et la dette était ancienne et conséquente, ce qui a conduit le juge à rejeter la demande de délais de paiement.

Quelle est la portée des décisions d’assemblée générale des copropriétaires ?

Conformément à l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée. Les actions contestataires n’interrompent pas l’exigibilité des charges approuvées, et un copropriétaire qui n’a pas contesté la décision d’approbation des comptes ne peut refuser de payer les sommes réclamées.

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