Charges de copropriété impayées : recours et indemnités pour le syndicat – Tribunal judiciaire de Gap, 28 avril 2026, N° de RG 25/00140

La juridiction a jugé la demande du syndicat des copropriétaires recevable et fondée, constatant que le défendeur n’avait pas réglé ses charges, entraînant une créance de 2 293,48 € au 7 août 2025, avec des intérêts légaux. Le tribunal a alloué 200 € de dommages et intérêts pour le préjudice financier causé. Il a également condamné le défendeur à payer 191,86 € pour les frais de recouvrement et accordé 800 € au demandeur pour les frais irrépétibles, les dépens étant à la charge du défendeur.

Le litige oppose le Syndicat des copropriétaires LES SORBIERS, représenté par son syndic, à un copropriétaire défaillant. Par acte d’huissier, le syndicat a assigné le copropriétaire à comparaître devant le Tribunal Judiciaire de GAP pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées, ainsi que des dommages et intérêts pour résistance abusive. Le montant total réclamé s’élève à 5 709,70 €, incluant les charges dues, des intérêts légaux, des dommages et intérêts, ainsi que des frais de justice.

Lors de l’audience, le syndicat a présenté des documents justificatifs, tels que des relevés de propriété et des procès-verbaux d’assemblées générales, pour étayer sa demande. Le copropriétaire, assigné à domicile, était absent et non représenté. Le tribunal a mis le jugement en délibéré.

Le juge a examiné la demande principale et a constaté que le syndicat avait respecté les dispositions légales concernant la répartition des charges entre copropriétaires. Il a ainsi jugé la demande recevable et fondée, condamnant le copropriétaire à payer 2 293,48 € pour les charges impayées, avec intérêts à compter de l’assignation.

Concernant les dommages et intérêts, le tribunal a reconnu que le non-paiement des charges avait entraîné un préjudice financier pour le syndicat, justifiant l’octroi de 200 € en réparation. En ce qui concerne les frais de recouvrement, le juge a décidé que le copropriétaire devait supporter certains frais, mais a écarté d’autres jugés non justifiés. Finalement, le tribunal a accordé 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais irrépétibles du demandeur, et a mis les dépens à la charge du copropriétaire défaillant.

La juridiction a jugé que la demande principale du syndicat des copropriétaires était recevable et fondée, en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. Le tribunal a constaté que le défendeur n’avait pas réglé ses charges, entraînant une créance de 2 293,48 € au 7 août 2025, à laquelle s’ajoutent des intérêts légaux à compter de l’assignation. Concernant les dommages et intérêts, le tribunal a retenu que le non-paiement des charges avait causé un préjudice financier au syndicat, justifiant l’allocation de 200 € au titre de dommages et intérêts, conformément à l’article 1231-1 du code civil.

En ce qui concerne les frais de recouvrement, le tribunal a appliqué l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, en condamnant le défendeur à payer 191,86 € pour les frais nécessaires au recouvrement, tout en écartant certains frais non justifiés. La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile a également été accueillie, le tribunal accordant 800 € au demandeur pour couvrir les frais irrépétibles. Enfin, les dépens ont été mis à la charge du défendeur, conformément au principe selon lequel la partie perdante supporte les dépens.

• Relevé de propriété
• Décompte du 7/08/2025
• Appels de fonds
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Mise en demeure
• Commandement de payer du 19 avril 2025

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans le litige. D’une part, le syndicat des copropriétaires obtient gain de cause et peut recouvrer les charges impayées, tandis que le copropriétaire défaillant fait face à des obligations financières supplémentaires et à des frais de justice.

• Le syndicat des copropriétaires peut exiger le paiement immédiat de 2 293,48 € pour les charges impayées.
• Le syndicat reçoit 200 € en dommages et intérêts pour le préjudice financier subi.
• Le copropriétaire défaillant doit également payer 191,86 € pour les frais de recouvrement.
• Le tribunal accorde 800 € au syndicat pour couvrir les frais irrépétibles, augmentant la charge financière du copropriétaire.
• Le copropriétaire défaillant est responsable des dépens, ce qui peut affecter sa situation financière future.
• Le jugement peut inciter d’autres copropriétaires à respecter leurs obligations de paiement pour éviter des actions similaires.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des charges de copropriété.
• Conserver tous les documents justificatifs (relevés, PV d’assemblées).
• Anticiper les mises en demeure pour éviter des frais supplémentaires.
• Comprendre les implications des articles de loi sur les charges.
• Prévoir des recours en cas de non-paiement par un copropriétaire.

À éviter

• Ignorer les convocations aux assemblées générales.
• Ne pas répondre aux mises en demeure.
• Omettre de justifier les frais de recouvrement.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en justice.
• Contester sans preuves solides pour étayer sa position.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments procurent à chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que définies à l’article 5 de la même loi.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande en justice ?

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que si celle-ci est régulière, recevable et bien fondée. En l’espèce, le demandeur a produit des documents tels que le relevé de propriété, le décompte des charges, et les procès-verbaux des assemblées générales, ce qui a permis de juger la demande recevable et fondée.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?

L’article 1231-1 du code civil prévoit que le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par son manquement à ses obligations. En l’espèce, le débiteur a aggravé les dépenses du syndic en ne réglant pas ses charges à échéance, ce qui a généré un préjudice financier distinct du simple retard de paiement. Cela justifie l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Quelle est la portée de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais de recouvrement ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce dernier. Le demandeur a justifié avoir adressé une mise en demeure, et les frais de cette mise en demeure ainsi que ceux du commandement de payer doivent être supportés par le débiteur.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour la fixation de la créance ?

La juridiction a retenu que la créance du syndicat des copropriétaires à l’égard du débiteur s’élevait à 2 293,48 € au titre des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Les frais de constitution d’hypothèque et d’autres frais non justifiés ont été écartés, car ils ne correspondaient pas à des frais nécessaires au recouvrement selon l’article 10-1 précité.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens en cas de condamnation ?

La règle applicable est que la partie perdante supporte les dépens, conformément aux dispositions du code de procédure civile. En l’espèce, le débiteur a été condamné à payer les dépens, ce qui est conforme à cette règle.

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