Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, N° de RG 26/01320

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, établissant une créance de 11 124,49 euros à la charge des défendeurs, condamnés solidairement. Les manquements répétés des défendeurs ont été qualifiés de faute, entraînant une condamnation à 800 euros de dommages et intérêts. Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, avec une somme de 192 euros à verser. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, et les défendeurs ont été condamnés aux dépens.

Dans cette affaire, deux copropriétaires, propriétaires de lots dans une résidence en copropriété, ont été assignés par le Syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, pour non-paiement de charges. Le Syndicat a demandé le paiement d’une somme totale de 14 871,56 euros, incluant des charges impayées, des provisions sur charges, des frais de recouvrement, ainsi que des dommages et intérêts. Malgré plusieurs mises en demeure, les copropriétaires n’ont pas régularisé leur situation, ce qui a conduit le Syndicat à saisir le tribunal.

Lors de l’audience, le Syndicat a maintenu ses demandes, tandis que les copropriétaires n’ont pas comparu ni constitué avocat. Le tribunal a donc examiné les pièces fournies par le Syndicat, notamment les procès-verbaux des assemblées générales et les décomptes des charges. Il a constaté que les copropriétaires avaient effectivement des arriérés de charges, ce qui a permis de justifier la demande de paiement.

Le tribunal a rappelé que selon la loi, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges de copropriété et que le non-paiement de ces charges peut entraîner des conséquences financières. En conséquence, il a condamné les copropriétaires à payer les sommes dues, ainsi que des dommages et intérêts pour le préjudice causé au Syndicat. De plus, des frais de recouvrement ont été partiellement acceptés, tandis que d’autres ont été rejetés pour ne pas être justifiés.

Finalement, le tribunal a ordonné l’exécution provisoire de sa décision, permettant ainsi au Syndicat de récupérer rapidement les sommes dues. Les copropriétaires ont été condamnés à payer les dépens de l’instance, ainsi qu’une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur les articles 10 et 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui imposent aux copropriétaires de s’acquitter des charges relatives à la conservation et à l’administration des parties communes. Le Syndicat des copropriétaires a démontré, par la production de pièces justificatives, l’existence et le montant de la créance, notamment par des procès-verbaux d’assemblées générales et des mises en demeure. La créance a été établie à 11 124,49 euros, après déduction des sommes non justifiées. Les défendeurs, en tant que coindivisaires, ont été condamnés solidairement au paiement de cette somme, conformément à l’article 1310 du Code civil, qui stipule que la solidarité doit être expressément prévue.

Concernant les dommages et intérêts, la juridiction a retenu que les manquements répétés des défendeurs à leur obligation de paiement constituaient une faute, entraînant un préjudice financier pour le syndicat, justifiant ainsi une condamnation à 800 euros. Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, seuls ceux justifiés par des diligences exceptionnelles étant retenus, conformément à l’article 10-1 de la loi précitée. Les défendeurs ont été condamnés à verser 192 euros au titre des frais de recouvrement. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, en application de l’article 481-1 du Code de procédure civile, et les défendeurs ont été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Procès-verbaux des assemblées générales annuelles du 9 septembre 2024 et du 19 novembre 2025.
• Décompte des charges de copropriété et appels de fonds travaux échus et impayés arrêté au 1er janvier 2026.
• Justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs indiquant les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété.
• Tableau des charges prévisionnelles 2026.
• Lettre de mise en demeure datée du 5 janvier 2026, avec avis de réception.

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Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires a obtenu gain de cause contre les copropriétaires défaillants, entraînant des conséquences financières significatives pour ces derniers. Ils sont désormais tenus de régler les arriérés de charges, ainsi que des dommages et intérêts, ce qui impacte leur situation financière et leur relation avec le Syndicat.

• Obligation de paiement des arriérés de charges de copropriété, s’élevant à 11 124,49 euros.
• Condamnation solidaire des copropriétaires, augmentant leur responsabilité financière.
• Versement de dommages et intérêts de 800 euros pour préjudice causé au Syndicat.
• Frais de recouvrement partiellement acceptés, entraînant un coût supplémentaire de 192 euros.
• Exécution provisoire de la décision, permettant au Syndicat de récupérer rapidement les sommes dues.
• Impact sur la réputation des copropriétaires au sein de la copropriété, pouvant affecter leur relations avec les autres copropriétaires.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent s’acquitter des charges de copropriété.
• La mise en demeure est essentielle avant d’engager une action en justice.
• Les procès-verbaux des assemblées générales sont des preuves cruciales.
• Les frais de recouvrement doivent être justifiés par des diligences exceptionnelles.
• La solidarité entre coindivisaires doit être expressément prévue dans le règlement de copropriété.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure reçues.
• Omettre de produire des preuves lors d’une contestation.
• Attendre trop longtemps avant de régulariser les paiements dus.
• Ne pas vérifier les modalités de vote des assemblées générales.
• Éviter de négliger les frais de recouvrement dans le budget prévisionnel.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

L’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, stipulant que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces charges doivent être versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de recevabilité des demandes en paiement des charges de copropriété ?

Selon l’article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement d’une provision due à sa date d’exigibilité, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, doit constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel et la défaillance du copropriétaire pour condamner ce dernier au paiement.

Quels sont les critères pour établir la solidarité dans le paiement des charges de copropriété ?

L’article 1310 du Code civil précise que la solidarité ne se présume pas et doit être expressément prévue par une loi ou une convention. En l’espèce, le règlement de copropriété prévoit la solidarité dans le paiement des charges de copropriété en cas d’indivision des lots, ce qui justifie la condamnation solidaire des copropriétaires.

Quelle est la qualification juridique des manquements des copropriétaires à leur obligation de paiement ?

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation de régler les charges de copropriété, sans justifications valables, constituent une faute. Cette faute cause un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, justifiant ainsi la demande de dommages et intérêts.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

La juridiction a retenu que le syndicat des copropriétaires a produit des éléments probants, tels que le justificatif de la qualité de copropriétaire, un décompte des charges de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales, et les mises en demeure. Ces éléments démontrent la régularité et la fondement de la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de non-paiement des charges de copropriété ?

L’article 1231-1 du Code civil stipule que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation, sauf justification d’un empêchement par force majeure. En l’espèce, l’absence de paiement pendant plus de quatre ans sans justification valide a été qualifiée de faute, entraînant la condamnation des copropriétaires à des dommages et intérêts.

Quels frais peuvent être réclamés par le syndicat des copropriétaires en cas de recouvrement de créance ?

L’article 10-1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire doit supporter les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette. Ces frais doivent être justifiés et ne peuvent inclure que ceux qui sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Les frais de mise en demeure doivent également être justifiés pour être pris en compte.

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