Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, N° de RG 26/00044

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires a justifié la créance par des documents probants. La demande a été limitée à la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, excluant les charges ultérieures en raison de l’absence de mise en demeure. La solidarité entre copropriétaires n’a pas été retenue, entraînant une condamnation conjointe au paiement des charges. Les frais de recouvrement ont été déboutés.

Dans cette affaire, deux copropriétaires, propriétaires de lots dans une résidence, ont été assignés par le Syndicat des copropriétaires pour le paiement d’arriérés de charges de copropriété. Le Syndicat, représenté par son syndic, a demandé au tribunal de condamner les défendeurs à verser une somme de 5 254,55 euros, correspondant aux charges impayées jusqu’au quatrième trimestre 2025, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le Syndicat a justifié sa demande en indiquant que les comptes des défendeurs étaient débiteurs depuis plusieurs années et que leurs paiements étaient insuffisants pour régulariser leur situation. Une tentative de médiation a échoué, les défendeurs ayant déposé un dossier de surendettement peu après. Lors de l’audience, le Syndicat a actualisé sa demande à 3 754,55 euros, tenant compte d’un paiement partiel effectué par les défendeurs.

Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. Le tribunal a examiné les éléments fournis par le Syndicat, notamment les mises en demeure et les procès-verbaux des assemblées générales, et a constaté que la demande de paiement était fondée pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025. Cependant, le tribunal a également noté que le Syndicat n’avait pas justifié d’une nouvelle mise en demeure pour les charges des exercices ultérieurs, rendant cette partie de la demande irrecevable.

Finalement, le tribunal a condamné les défendeurs à payer 359,19 euros pour les arriérés de charges, avec intérêts, tout en déboutant le Syndicat de ses demandes de dommages-intérêts et de frais de recouvrement. Les défendeurs ont également été condamnés à payer une somme pour les frais de justice. L’exécution de la décision a été déclarée provisoire.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment les articles 10, 14-1 et 19-2. Elle a constaté que le syndicat des copropriétaires avait justifié l’existence de la créance par la production de documents probants, tels que les procès-verbaux des assemblées générales et les relevés de compte. Toutefois, la demande a été limitée à la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, excluant les charges des exercices ultérieurs en raison de l’absence de mise en demeure pour ces périodes, conformément à l’arrêt de la Cour de Cassation du 15 janvier 2026. La solidarité entre les copropriétaires n’a pas été retenue, faute de clause expresse dans le règlement de copropriété, entraînant une condamnation conjointe au paiement des charges. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, le demandeur n’ayant pas prouvé la mauvaise foi des défendeurs. Les frais de recouvrement ont également été déboutés, car ils ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles. Enfin, les défendeurs ont été condamnés aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la décision étant exécutoire à titre provisoire.

• Procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels.
• Justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs, indiquant les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété.
• Décompte du syndic du 22 novembre 2025, détaillant les charges courantes et le fonds de travaux.
• Relevé de compte propriétaire sur la période du 1er juillet 2021 au 9 janvier 2025.
• Lettre de mise en demeure datée du 2 avril 2025, avec avis de réception.

Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires a obtenu une décision favorable pour le paiement d’arriérés de charges, mais a vu certaines de ses demandes rejetées. Les copropriétaires défaillants, quant à eux, doivent faire face à des conséquences financières et juridiques suite à leur non-paiement.

• Le Syndicat des copropriétaires a réussi à obtenir le paiement de 359,19 euros pour les arriérés de charges.
• Les demandes de dommages-intérêts et de frais de recouvrement ont été rejetées, limitant les gains financiers du Syndicat.
• Les copropriétaires défaillants sont condamnés à payer des dépens, augmentant leur charge financière.
• La décision est exécutoire à titre provisoire, ce qui permet au Syndicat de récupérer rapidement les sommes dues.
• Les copropriétaires doivent être vigilants quant à leurs obligations de paiement pour éviter des actions judiciaires futures.
• Le Syndicat doit justifier de nouvelles mises en demeure pour toute créance future, limitant ses actions à l’égard des charges non réglées.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la régularité des mises en demeure avant d’agir en justice.
• Produire des documents probants lors des audiences (procès-verbaux, relevés de compte).
• Respecter les délais de paiement et de mise en demeure pour éviter l’irrecevabilité.
• Clarifier la situation de solidarité dans le règlement de copropriété.
• Anticiper les conséquences d’un dossier de surendettement sur les créances.

À éviter

• Ne pas négliger les appels de fonds et les charges de copropriété.
• Omettre de justifier les frais de recouvrement demandés.
• Ignorer les décisions de la Cour de Cassation sur les mises en demeure.
• Attendre trop longtemps avant de régulariser une situation de dette.
• Ne pas se présenter aux audiences, ce qui peut nuire à la défense.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces charges doivent être versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en paiement des charges de copropriété ?

La recevabilité d’une demande en paiement des charges de copropriété est conditionnée par l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que par la défaillance du copropriétaire. L’article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que, à défaut du versement d’une provision à sa date d’exigibilité et après mise en demeure restée infructueuse, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Quels sont les critères pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

Pour établir la créance du syndicat des copropriétaires, il appartient à ce dernier de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur. Cela inclut la production des procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que des justificatifs de la qualité de copropriétaire.

Quelle est la qualification juridique des intérêts dus sur les arriérés de charges ?

Les intérêts dus sur les arriérés de charges sont qualifiés selon l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure. De plus, en application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus dus pour une année entière produiront des intérêts.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant la solidarité des débiteurs ?

La juridiction a retenu que la solidarité ne se présume pas et doit être expressément prévue par une loi ou une convention, conformément à l’article 1310 du Code civil. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs ni d’un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ce qui empêche la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes dues.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?

Selon l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur peut être condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation ou du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, le demandeur n’a pas caractérisé la mauvaise foi des défendeurs, ce qui a conduit à débouter le syndicat de sa demande d’indemnisation.

Quelles sont les conditions pour la prise en charge des frais de recouvrement par le débiteur ?

Les frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires doivent être justifiés et considérés comme nécessaires au sens de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. Ces frais doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires pour permettre au syndicat de recouvrer une créance justifiée. En l’espèce, certains frais ont été rejetés car ils ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles.

Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, les défendeurs ont été condamnés à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires, car il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais engagés pour obtenir satisfaction de ses droits.

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