Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire d’Évry, 29 avril 2026, N° de RG 26/00044

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété, en se fondant sur la loi du 10 juillet 1965. Elle a constaté que le syndicat des copropriétaires avait justifié la créance par des documents probants. La demande a été limitée à la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, excluant les charges ultérieures. La créance a été ajustée à 359,19 euros. Les défendeurs ont été condamnés à proportion de leurs droits respectifs, et la demande de dommages et intérêts a été rejetée.

Dans cette affaire, deux copropriétaires, propriétaires de lots dans une résidence, ont été assignés par le Syndicat des copropriétaires pour le paiement d’arriérés de charges de copropriété. Le Syndicat, représenté par son syndic, a demandé au tribunal de condamner les défendeurs à verser une somme de 5 254,55 euros, correspondant aux charges impayées jusqu’au quatrième trimestre 2025, ainsi que des frais de recouvrement et des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Le Syndicat a justifié sa demande en indiquant que les comptes des défendeurs étaient débiteurs depuis plusieurs années et que leurs paiements étaient insuffisants pour régulariser leur situation. Une tentative de médiation a échoué, les défendeurs ayant déposé un dossier de surendettement peu après. Lors de l’audience, le Syndicat a actualisé sa demande à 3 754,55 euros, tenant compte d’un paiement partiel effectué par les défendeurs.

Les défendeurs, bien que régulièrement assignés, ne se sont pas présentés à l’audience. Le tribunal a examiné les éléments fournis par le Syndicat, notamment les procès-verbaux des assemblées générales et les relevés de compte, pour établir la créance. Cependant, il a constaté que certaines charges réclamées ne pouvaient être justifiées, notamment celles relatives à des exercices comptables futurs non couverts par une mise en demeure.

Finalement, le tribunal a déclaré irrecevable la demande de paiement pour les charges des exercices futurs et a limité la créance à 359,19 euros pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025. Les défendeurs ont été condamnés à payer cette somme, ainsi que des intérêts, mais le Syndicat a été débouté de ses demandes de dommages-intérêts et de frais de recouvrement. Les défendeurs ont également été condamnés aux dépens de l’instance.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des charges de copropriété en se fondant sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, notamment les articles 10, 14-1 et 19-2. Elle a constaté que le syndicat des copropriétaires avait justifié l’existence de la créance par la production de documents probants, tels que les procès-verbaux des assemblées générales et les relevés de compte. Toutefois, la demande a été limitée à la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, excluant les charges des exercices ultérieurs en raison de l’absence de mise en demeure pour ces périodes, conformément à l’arrêt de la Cour de Cassation du 15 janvier 2026. La créance a été ajustée après déduction de sommes non justifiées et de frais non nécessaires au recouvrement, aboutissant à un montant de 359,19 euros. Concernant la solidarité, la juridiction a rappelé que celle-ci ne se présume pas et a condamné les défendeurs à proportion de leurs droits respectifs. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de preuve de mauvaise foi. Les frais de recouvrement ont également été déboutés, car ils ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles. Enfin, les défendeurs ont été condamnés aux dépens et à une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec exécution provisoire de la décision.

• Procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes et votant les budgets prévisionnels.
• Justificatif de la qualité de copropriétaire des défendeurs, indiquant les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété.
• Décompte du syndic du 22 novembre 2025, détaillant les charges courantes et le fonds de travaux.
• Relevé de compte propriétaire sur la période du 1er juillet 2021 au 9 janvier 2025.
• Appels de fonds des années 2023, 2024 et 2025.
• Proposition de médiation de l’Essonne Médiation et Arbitrage du 27 août 2025.

Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires a obtenu une décision favorable pour le paiement d’arriérés de charges, bien que la créance ait été limitée à une période spécifique. Les copropriétaires défaillants, quant à eux, ont été condamnés à payer une somme réduite, mais ils doivent également faire face à des conséquences financières et juridiques.

• Le Syndicat des copropriétaires a réussi à prouver l’existence d’une créance, bien que limitée.
• Les copropriétaires défaillants doivent payer la somme de 359,19 euros, augmentée d’intérêts légaux.
• Les demandes de dommages-intérêts et de frais de recouvrement du Syndicat ont été rejetées.
• Les copropriétaires doivent gérer leur situation financière, notamment en raison de leur dossier de surendettement.
• Le Syndicat doit se concentrer sur la gestion des créances et la prévention de futurs impayés.
• Les copropriétaires défaillants doivent envisager des solutions pour régulariser leur situation afin d’éviter des actions judiciaires futures.

Enseignements de cette décision

• Importance de la mise en demeure pour les charges futures.
• Production de documents probants pour justifier la créance.
• Limitation des demandes aux périodes couvertes par la mise en demeure.
• Exclusion des frais de recouvrement non justifiés.
• Solidarité des copropriétaires non présumée sans clause explicite.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure reçues.
• Éviter de réclamer des charges sans justification adéquate.
• Ne pas omettre de produire les procès-verbaux des assemblées.
• Ne pas inclure des frais de recouvrement habituels dans la demande.
• Ne pas supposer la solidarité sans preuve dans le règlement de copropriété.

Quelle est la règle de droit applicable concernant le paiement des charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée dans l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Ces charges doivent être versées au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de recevabilité d’une demande en paiement des charges de copropriété ?

La recevabilité d’une demande en paiement des charges de copropriété est conditionnée par l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que par la défaillance du copropriétaire. L’article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que, à défaut du versement d’une provision à sa date d’exigibilité et après mise en demeure restée infructueuse, les autres provisions non encore échues deviennent immédiatement exigibles.

Quels sont les critères pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

Pour établir la créance du syndicat des copropriétaires, il appartient à ce dernier de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur. Cela inclut la production du procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, conformément à l’article 1353 du Code civil.

Quelle est la qualification juridique des intérêts dus sur les arriérés de charges ?

Les intérêts dus sur les arriérés de charges sont qualifiés d’intérêts moratoires, conformément à l’article 1231-6 du Code civil, qui stipule que cette dette produira des intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure. De plus, en application de l’article 1343-2 du Code civil, les intérêts échus dus pour au moins une année entière produiront des intérêts.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant la solidarité des débiteurs ?

La juridiction a retenu que la solidarité ne se présume pas et doit être expressément prévue par une loi ou une convention, conformément à l’article 1310 du Code civil. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la situation familiale des défendeurs ni d’un règlement de copropriété comportant une clause de solidarité, ce qui empêche la condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes dues.

Quels sont les critères pour la demande de dommages et intérêts en cas de résistance abusive ?

Pour qu’une demande de dommages et intérêts soit fondée, il doit être prouvé que le débiteur a agi de mauvaise foi, ce qui ne se présume pas. L’article 1231-1 du Code civil stipule que le débiteur est condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de l’obligation, sauf s’il justifie que l’exécution a été empêchée par la force majeure. En l’espèce, le demandeur n’a pas caractérisé la mauvaise foi des défendeurs.

Quels sont les critères pour la prise en charge des frais de recouvrement par le syndicat des copropriétaires ?

Les frais de recouvrement exposés par le syndicat des copropriétaires doivent être justifiés et considérés comme nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces frais doivent sortir de la gestion courante du syndic et traduire des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires pour permettre au syndicat de recouvrer une créance justifiée. En l’espèce, certains frais ont été rejetés car ils ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles.

Quelle est la portée des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, le tribunal a condamné les défendeurs à payer une somme de 1 200,00 euros au syndicat des copropriétaires, considérant qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais engagés pour obtenir satisfaction de ses droits.

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