Bail d’habitation : résiliation pour impayés et modalités de paiement adaptées – Tribunal judiciaire de Melun, 30 avril 2026, RG n° 26/00188

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande de résiliation de bail, respectant les procédures de la loi du 6 juillet 1989. La locataire avait accumulé une dette locative de 4 550,42 euros, et le paiement a été ordonné avec intérêts. Des délais de paiement de 36 mois ont été accordés, sous condition de reprise des loyers courants. La clause résolutoire a été considérée acquise, mais ses effets suspendus durant le paiement échelonné. La locataire a été condamnée aux dépens.

En décembre 2011, un contrat de location a été établi entre la société Logement francilien et une locataire pour un local à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 367,97 euros, plus des charges. En juin 2018, la société Logement francilien a fusionné avec la société Logement français, qui a ensuite changé de nom pour devenir 1001 vies habitat. En novembre 2020, un nouvel accord a été signé pour la location d’un emplacement de stationnement, avec un loyer de 5,40 euros par mois.

En juillet 2025, la société 1001 vies habitat a délivré un commandement de payer à la locataire pour un montant total de 3 260,32 euros, représentant des loyers et charges impayés. La Commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie peu après. En octobre 2025, la société a assigné la locataire devant le tribunal, demandant la résiliation des baux et son expulsion, ainsi que le paiement de 4 887,36 euros pour les loyers et charges dus.

Lors de l’audience de mars 2026, la société a actualisé sa créance à 4 657,10 euros. La locataire ne s’étant pas présentée, le tribunal a examiné la recevabilité de la demande. Il a constaté que la société avait respecté les délais de notification au préfet et que la demande était donc recevable. Le tribunal a également vérifié que la locataire avait accumulé une dette locative de 4 550,42 euros.

Le juge a accordé un échelonnement de la dette sur 36 mois, tout en suspendant les effets de la clause résolutoire, à condition que la locataire respecte les paiements. En cas de non-paiement, la clause résolutoire reprendrait effet, entraînant l’expulsion de la locataire. Le tribunal a également condamné la locataire aux dépens de l’instance et a précisé que l’exécution provisoire était de droit.

La juridiction a constaté la recevabilité de la demande de résiliation de bail, en raison du respect des procédures prévues par la loi du 6 juillet 1989, notamment l’article 24-II, qui impose un délai de deux mois après la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. La notification au préfet a été effectuée dans les délais requis par l’article 24-III, rendant ainsi la demande recevable. Concernant le paiement des loyers, la juridiction a établi que la locataire avait accumulé une dette locative de 4 550,42 euros, conformément à l’article 7 de la même loi, et a ordonné son paiement avec intérêts au taux légal.

Des délais de paiement ont été accordés, en vertu de l’article 24-V, permettant à la locataire de régler sa dette sur une période de 36 mois, à condition qu’elle reprenne le paiement des loyers courants. La clause résolutoire a été considérée comme acquise, conformément à l’article 24-I, en raison du non-paiement des loyers, mais ses effets ont été suspendus durant la période de paiement échelonné. La juridiction a également statué sur les dépens, condamnant la locataire à en supporter la charge, et a rejeté la demande de frais irrépétibles, estimant que la société bailleresse devait assumer ses propres frais. Enfin, l’exécution provisoire a été déclarée de droit, conformément à l’article 514, en l’absence de dispositions contraires.

• Contrats de location établissant les obligations de paiement des loyers et charges.
• Décompte des loyers et charges prouvant la dette locative de la locataire.
• Commandement de payer délivré le 9 juillet 2025 pour un montant de 3 260,32 euros.
• Notification de l’assignation au préfet le 23 octobre 2025, respectant le délai de six semaines.
• Signalement de la situation d’impayés à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 juillet 2025.

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Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie sont significatives. La bailleresse, en tant que demandeur, a obtenu une décision favorable, tandis que la locataire, en tant que défendeur, doit faire face à des obligations financières et à des risques d’expulsion.

• La bailleresse peut récupérer les loyers impayés avec intérêts, renforçant sa position financière.
• Elle a la possibilité de procéder à l’expulsion de la locataire si celle-ci ne respecte pas les modalités de paiement établies.
• La décision de justice lui permet de maintenir la clause résolutoire en suspens, tant que les paiements sont effectués.
• Elle doit assumer les frais de justice, mais peut récupérer les dépens de la locataire.
• Elle doit surveiller le respect des délais de paiement pour éviter des complications futures.

Pour la locataire, les conséquences sont lourdes et nécessitent une gestion rigoureuse de sa situation financière. Elle doit respecter les modalités de paiement pour éviter l’expulsion.

• Elle doit s’acquitter d’une dette locative de 4 550,42 euros, sous peine d’expulsion.
• Le non-respect des paiements entraînera la reprise des effets de la clause résolutoire.
• Elle doit être vigilante sur les échéances de paiement pour éviter des pénalités supplémentaires.
• Elle doit envisager des solutions pour améliorer sa situation financière afin de respecter ses obligations.
• Elle doit se préparer à d’éventuelles actions judiciaires si elle ne parvient pas à honorer ses engagements.

Enseignements de cette décision

• Respecter le délai de deux mois après saisine de la CCAPEX avant d’assigner en résiliation de bail.
• Notifier l’assignation au préfet au moins six semaines avant l’audience.
• Documenter les impayés avec des preuves claires (contrats, décomptes).
• Accorder des délais de paiement si le locataire reprend le versement des loyers courants.
• Comprendre que la clause résolutoire peut être suspendue sous certaines conditions.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification au préfet.
• Omettre de signaler les impayés aux organismes payeurs des aides au logement.
• Ignorer les conditions de suspension des effets de la clause résolutoire.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes lors de l’audience.
• Attendre trop longtemps avant de saisir la CCAPEX en cas d’impayés.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ?

La saisine de la CCAPEX est régie par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

Quelle est la condition de recevabilité de la demande d’assignation au préfet ?

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée impose que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au préfet au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 mars 2026, rendant la demande recevable.

Quels sont les critères de paiement des loyers et charges selon la loi ?

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. La société bailleresse a produit les contrats et le décompte des loyers, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans le contrat de bail ?

Selon l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. En l’espèce, le contrat de bail du 14 décembre 2011 stipule qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Quels sont les effets de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ?

La clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le manquement au paiement des loyers s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer du 9 juillet 2025, les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au locataire ?

L’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement si le locataire est en situation de régler sa dette locative et a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le juge a accordé un échelonnement de la dette sur 36 mois, autorisant le locataire à se libérer par mensualités.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, le locataire a succombé à l’instance, ce qui entraîne sa condamnation aux entiers dépens.

Quelle est la règle concernant les frais irrépétibles selon l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge a décidé de rejeter la demande fondée sur cet article, considérant que les frais non compris dans les dépens étaient à la charge de la société bailleresse.

Quelles sont les conditions d’exécution provisoire des décisions de première instance ?

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. Dans cette affaire, l’exécution provisoire est de droit, compte tenu de la nature du litige et de l’absence de dispositions légales contraires.

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