Charges de copropriété impayées : recours et délais de paiement pour débiteurs – Tribunal judiciaire de Gap, 28 avril 2026, N° de RG 25/00006

La juridiction a jugé recevable la demande du syndicat des copropriétaires, établissant une créance de 1 405,74 € pour charges impayées, avec intérêts légaux. Elle a alloué 80 euros de dommages et intérêts pour préjudice financier dû au retard de paiement. Concernant les frais de recouvrement, la défenderesse a été condamnée à payer 220,30 €, avec des délais de paiement de 12 mois. Enfin, 800 euros ont été alloués pour couvrir les frais irrépétibles, les dépens étant à la charge de la partie perdante.

Le litige oppose le Syndicat des copropriétaires LES ALPAGES, représenté par son syndic, à une copropriétaire en défaut de paiement. Le syndicat a assigné la copropriétaire devant le Tribunal Judiciaire de GAP pour obtenir le règlement de charges de copropriété impayées, s’élevant à 2 852,65 €, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de justice. Au fil des audiences, la demande principale a été actualisée à 1 405,74 € pour les charges dues et 1 908,23 € pour les frais de recouvrement.

La copropriétaire a justifié son incapacité à régler les charges en raison de la liquidation judiciaire de la société qu’elle gérait, tout en ayant mis en place un virement mensuel de 40 € depuis 2019. Elle a également mentionné des travaux de toiture votés par les assemblées générales, pour lesquels des appels de fonds ont été effectués. Malgré ses difficultés financières, elle a proposé un échelonnement de sa dette sur 24 mois, proposition qui a été refusée par le syndic.

Le tribunal a examiné les documents fournis par le syndicat, tels que le titre de propriété et les mises en demeure, et a jugé la demande recevable. Il a condamné la copropriétaire à payer 1 405,74 € pour les charges impayées, ainsi que 80 € de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le syndicat en raison de son retard de paiement. Concernant les frais de recouvrement, le tribunal a accordé 220,30 € à la partie demanderesse, tout en écartant certains frais non justifiés.

Enfin, le tribunal a décidé d’accorder des délais de paiement à la copropriétaire pour une durée de 12 mois, tenant compte de sa situation financière. Les frais irrépétibles ont été fixés à 800 €, et la partie perdante a été condamnée à supporter les dépens.

La juridiction a jugé recevable et fondée la demande principale du syndicat des copropriétaires, en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. La créance a été établie à 1 405,74 € au titre des charges impayées, avec intérêts légaux à compter de la décision. Concernant les dommages et intérêts, la juridiction a retenu que le retard de paiement a engendré un préjudice financier pour le syndicat, justifiant l’allocation de 80 euros. En ce qui concerne les frais de recouvrement, la juridiction a appliqué l’article 10-1 de la même loi, en condamnant la défenderesse à payer 220,30 € pour les frais justifiés, tout en écartant certains frais non étayés. Des délais de paiement de 12 mois ont été accordés, tenant compte de la situation financière de la défenderesse. Enfin, la juridiction a alloué 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais irrépétibles, et a mis les dépens à la charge de la partie perdante.

• Titre de propriété
• Situation de compte au 9/10/2025
• Décompte arrêté au 13/02/2026
• Appels de fonds
• PV des assemblées générales
• Mise en demeure

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le syndicat des copropriétaires obtient le recouvrement d’une partie de ses créances, tandis que la copropriétaire, bien que condamnée, bénéficie de délais de paiement pour gérer sa situation financière difficile.

• Le syndicat des copropriétaires récupère 1 405,74 € pour les charges impayées.
• Le syndicat reçoit 80 € de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
• La copropriétaire est condamnée à payer 220,30 € pour les frais de recouvrement justifiés.
• Des délais de paiement de 12 mois sont accordés à la copropriétaire pour le règlement de sa dette.
• Le syndicat doit assumer les frais irrépétibles de 800 € alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• La copropriétaire doit faire face aux dépens de la procédure, augmentant ainsi son fardeau financier.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des charges de copropriété.
• Conserver tous les documents relatifs aux charges et aux mises en demeure.
• Justifier sa situation financière en cas de litige sur les paiements.
• Proposer un plan de paiement réaliste en cas de difficultés financières.
• Être attentif aux frais de recouvrement et leur justification.

À éviter

• Ignorer les mises en demeure et les relances du syndic.
• Ne pas documenter ses efforts de paiement ou de négociation.
• Proposer des délais de paiement excessifs sans justification.
• Omettre de contester des frais non justifiés dans le décompte.
• Attendre trop longtemps avant de communiquer sur ses difficultés financières.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments procurent à chaque lot. Ils doivent également participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que définies à l’article 5 de la même loi.

Quels sont les critères de recevabilité de la demande principale du syndicat des copropriétaires ?

La demande principale est recevable si elle est fondée sur des éléments de preuve suffisants. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit plusieurs documents, notamment le titre de propriété, la situation de compte, le décompte des charges, les procès-verbaux des assemblées générales, la mise en demeure, le commandement de payer, et le contrat de syndic. Ces éléments justifient la créance du syndicat à l’égard du débiteur.

Quelle est la qualification juridique des dommages et intérêts dans le cadre de la procédure ?

Les dommages et intérêts sont qualifiés en vertu de l’article 1231-1 du code civil, qui stipule que la responsabilité contractuelle peut être engagée en cas de manquement à une obligation. Dans ce cas, le débiteur a aggravé les dépenses du syndic en ne réglant pas ses charges à échéance, ce qui a entraîné un préjudice financier pour le syndicat des copropriétaires, justifiant ainsi l’octroi de dommages et intérêts.

Quels sont les éléments déterminants pour l’octroi des frais de recouvrement ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont à la charge de ce dernier. Dans cette affaire, le demandeur a justifié avoir adressé plusieurs mises en demeure, ce qui permet d’imputer certains frais au débiteur. Cependant, des frais tels que ceux relatifs à la transmission de dossier n’ont pas été considérés comme nécessaires et ont été écartés.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet d’allouer une somme à la partie qui a exposé des frais irrépétibles. Dans cette décision, il a été jugé qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais qu’il a exposés, et une somme de 800 euros a été accordée au titre de cet article, en raison des frais engagés pour la procédure.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement au débiteur ?

Les délais de paiement peuvent être accordés en vertu de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge d’accorder des délais en fonction de la situation financière du débiteur. Dans cette affaire, le juge a pris en compte les éléments produits par le débiteur justifiant de sa situation financière et de ses efforts pour solder sa dette, ce qui a conduit à l’octroi de délais de paiement dans la limite de 12 mois.

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