Charges de copropriété impayées : recours et obligations des copropriétaires – Tribunal judiciaire de Pontoise, 16 avril 2026, N° de RG 25/05330

La juridiction a condamné les copropriétaires au paiement des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La créance a été jugée certaine, liquide et exigible, suite à l’approbation des comptes par l’assemblée générale. Le tribunal a également accordé 800 euros de dommages et intérêts pour préjudice causé par les manquements des défendeurs, ainsi que 1500 euros pour les frais de recouvrement. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires a engagé une action en paiement des charges de copropriété contre deux copropriétaires. Selon la législation en vigueur, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot. L’assemblée générale des copropriétaires avait approuvé les comptes et les budgets prévisionnels, ce qui a établi l’obligation de paiement des charges.

Le syndicat a présenté plusieurs éléments pour justifier sa créance, notamment la matrice cadastrale, les procès-verbaux des assemblées générales, et un jugement antérieur condamnant les copropriétaires au paiement des charges. Malgré la non-comparution des défendeurs, le tribunal a constaté un solde débiteur de 8633,86 euros, correspondant aux charges impayées.

Concernant les frais, la demande de paiement a été rejetée, car les frais de dossier ne sont pas couverts par la législation applicable. De plus, la demande de condamnation solidaire a été écartée en l’absence de preuve d’une telle solidarité dans le règlement de copropriété. Le tribunal a donc condamné les copropriétaires à verser la somme due, avec intérêts légaux à partir d’une date précise.

En ce qui concerne les dommages et intérêts, le syndicat a prouvé que les copropriétaires avaient causé un préjudice distinct par leurs manquements répétés, justifiant ainsi une condamnation à 800 euros. De plus, le syndicat a demandé des frais de justice, qui ont été accordés à hauteur de 1500 euros.

Finalement, le tribunal a rendu une décision exécutoire à titre provisoire, condamnant les copropriétaires à payer les sommes dues et à supporter les dépens de la procédure.

La juridiction a condamné les copropriétaires au paiement des charges de copropriété, en se fondant sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de contribuer aux charges en fonction de l’utilité des services et éléments communs. La créance a été jugée certaine, liquide et exigible, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1965, en raison de l’approbation des comptes par l’assemblée générale et de l’absence de recours dans le délai légal. Le tribunal a également pris en compte les versements effectués après l’assignation, tout en écartant les charges échues postérieurement à celle-ci, respectant ainsi le principe du contradictoire.

Concernant la demande de dommages et intérêts, le tribunal a retenu que les manquements répétés des défendeurs avaient causé un préjudice distinct, justifiant une indemnisation de 800 euros, en application de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil. Les frais engagés pour le recouvrement de la créance ont également été pris en compte, permettant l’octroi de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, en raison de la nature de la créance et des conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété.

• Matrice cadastrale
• Procès-verbaux des assemblées générales
• Jugement antérieur condamnant les copropriétaires au paiement des charges
• Constatation d’un solde débiteur de 8633,86 euros
• Absence de recours dans le délai légal

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Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le syndicat des copropriétaires obtient une reconnaissance de sa créance, tandis que les copropriétaires doivent faire face à des obligations financières et à des impacts sur leur situation personnelle.

• Le syndicat des copropriétaires peut procéder au recouvrement des sommes dues, y compris les intérêts légaux.
• Les copropriétaires sont tenus de régler la somme de 8633,86 euros, augmentée des intérêts à partir de la date spécifiée.
• Les copropriétaires doivent également verser 800 euros à titre de dommages et intérêts, ce qui alourdit leur charge financière.
• Les frais de justice de 1500 euros sont à la charge des copropriétaires, augmentant encore leur dette.
• La décision étant exécutoire à titre provisoire, le syndicat peut agir rapidement pour récupérer les montants dus.
• Les copropriétaires pourraient voir leur situation financière affectée, notamment en cas de non-paiement, pouvant entraîner des actions supplémentaires de la part du syndicat.

Enseignements de cette décision

• Respecter les obligations de paiement des charges de copropriété.
• Conserver les procès-verbaux des assemblées générales comme preuve.
• Vérifier l’approbation des comptes pour établir la créance.
• Agir rapidement en cas de non-paiement pour éviter des intérêts supplémentaires.
• Documenter les préjudices causés par des manquements pour justifier des dommages et intérêts.

À éviter

• Ignorer les convocations aux assemblées générales.
• Ne pas contester les charges dans les délais impartis.
• Omettre de prouver la solidarité dans le règlement de copropriété.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en recouvrement.
• Ne pas conserver les justificatifs de paiement des charges.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot. Cette obligation s’applique également aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de l’obligation à la dette en matière de charges de copropriété ?

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Cela implique que l’approbation des comptes par l’assemblée générale est un préalable nécessaire à la mise en œuvre de l’obligation de paiement des charges.

Quels sont les critères pour considérer les appels provisionnels comme une créance certaine, liquide et exigible ?

Conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Cela signifie que ces appels doivent être clairement établis et que leur montant doit être déterminé pour être considérés comme exigibles.

Quels éléments doivent être fournis pour justifier la créance du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires doit justifier du principe de la créance en versant aux débats plusieurs éléments, notamment : la matrice cadastrale prouvant la propriété des défendeurs, les bordereaux d’appels de fonds et de provisions, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes, un relevé de compte individuel détaillé, un jugement antérieur condamnant les défendeurs au paiement des charges, le contrat de syndic, et une mise en demeure.

Quelle est la portée de la non comparution du défendeur sur la modification des prétentions initiales ?

La non comparution du défendeur rend irrecevable la modification des prétentions initiales qui ne lui ont pas été signifiées préalablement, afin de respecter le principe du contradictoire. Cela signifie que le demandeur ne peut pas ajouter de nouvelles demandes ou charges échues postérieurement à l’assignation sans avoir informé le défendeur.

Quels sont les critères pour l’octroi de dommages et intérêts en cas de manquement au paiement des charges de copropriété ?

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard. Le syndicat des copropriétaires doit prouver l’existence de manquements systématiques et répétés des défendeurs ayant engendré un préjudice distinct du retard de paiement.

Quelles sont les conditions pour l’octroi des frais sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ?

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires a engagé des frais non compris dans les dépens, justifiant ainsi l’octroi d’une somme sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Cela implique que les frais doivent être directement liés à la procédure engagée pour le recouvrement de la créance.

Quelle est la nature de l’exécution des décisions de première instance en matière de charges de copropriété ?

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans le cas présent, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif justifient qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la décision.

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