Charges de copropriété impayées : obligations des copropriétaires et recours possibles – Tribunal judiciaire de Pontoise, 16 avril 2026, RG n° 25/04903

La juridiction a condamné solidairement les copropriétaires à payer 47 220,70 euros pour charges impayées, en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La créance a été jugée certaine, liquide et exigible, avec des mises en demeure régulièrement adressées, entraînant des intérêts moratoires. Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, tandis que la demande de dommages et intérêts a été rejetée. La capitalisation des intérêts a été ordonnée et les dépens mis à la charge des débiteurs.

Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires a engagé une action en justice pour obtenir le paiement de charges de copropriété impayées par deux copropriétaires. Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot. Le syndicat a présenté plusieurs documents pour justifier sa créance, notamment des décomptes, des procès-verbaux d’assemblées générales et des mises en demeure.

Le décompte des charges impayées a révélé un solde débiteur de 47 516,90 euros, incluant des appels de fonds pour la période allant de janvier 2020 à juillet 2025. Toutefois, une partie de cette somme, correspondant à une reprise de solde de 625,80 euros, a été contestée en raison de l’absence de justificatifs adéquats. En conséquence, cette somme a été exclue du montant réclamé.

Concernant les frais de recouvrement, le syndicat a tenté de récupérer des frais liés aux mises en demeure et aux relances. Cependant, certains frais n’ont pas été retenus, car ils n’étaient pas justifiés ou ne correspondaient pas à des diligences exceptionnelles. En revanche, les frais liés à des mises en demeure spécifiques ont été acceptés.

Le tribunal a également examiné la question de la solidarité entre les copropriétaires. Il a constaté qu’une clause de solidarité était incluse dans le règlement de copropriété, rendant les copropriétaires conjointement responsables du paiement des charges. Par conséquent, ils ont été condamnés solidairement à verser la somme due au syndicat.

Enfin, le tribunal a accordé des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure et a rejeté la demande de dommages et intérêts du syndicat, n’ayant pas prouvé de préjudice distinct. Les copropriétaires ont également été condamnés aux dépens de l’instance et à verser une somme pour couvrir les frais engagés par le syndicat dans le cadre de la procédure.

La juridiction a condamné solidairement les copropriétaires au paiement d’une somme de 47 220,70 euros au titre des charges impayées, en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges en fonction de l’utilité de chaque lot. Le tribunal a également retenu que la créance était certaine, liquide et exigible, conformément à l’article 35 du décret du 17 mars 1965, et que les mises en demeure avaient été régulièrement adressées, entraînant le cours des intérêts moratoires selon l’article 1344-1 du code civil.

Les frais de recouvrement ont été partiellement admis, seuls ceux justifiés par des mises en demeure et des honoraires d’hypothèque ayant été retenus, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, le syndicat des copropriétaires n’ayant pas prouvé l’existence d’un préjudice distinct ou de la mauvaise foi des débiteurs, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts a été ordonnée selon l’article 1343-2 du code civil, et les dépens ont été mis à la charge des débiteurs, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Enfin, le tribunal a accordé une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais exposés par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de la procédure.

• Décomptes des charges impayées
• Procès-verbaux d’assemblées générales
• Mises en demeure adressées aux débiteurs
• Documents justifiant les frais de recouvrement
• Clause de solidarité dans le règlement de copropriété

Dans cette affaire, le tribunal a rendu une décision qui a des conséquences significatives pour les copropriétaires débiteurs et le syndicat des copropriétaires. Les débiteurs sont désormais tenus de régler une somme importante, tandis que le syndicat a obtenu une reconnaissance de sa créance, mais sans dommages et intérêts.

• Les copropriétaires débiteurs doivent verser 47 220,70 euros au syndicat des copropriétaires.
• Ils sont également responsables des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure.
• Les frais de recouvrement partiellement admis devront être réglés par les débiteurs.
• Le syndicat des copropriétaires a obtenu une somme pour couvrir ses frais de procédure, mais pas de dommages et intérêts.
• La solidarité entre les copropriétaires renforce la responsabilité conjointe pour le paiement des charges.
• Les débiteurs doivent prendre en compte les implications de cette décision dans leurs finances futures.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de paiement des charges de copropriété.
• Conserver tous les justificatifs de paiement et de relance.
• Vérifier la clause de solidarité dans le règlement de copropriété.
• Adresser des mises en demeure régulières et documentées.
• Préparer des preuves solides pour toute contestation de créance.

À éviter

• Ignorer les appels de fonds et les mises en demeure.
• Ne pas justifier les frais de recouvrement engagés.
• Contester sans preuves tangibles de préjudice.
• Omettre de participer aux assemblées générales de copropriété.
• Attendre trop longtemps avant d’agir en justice.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

La participation des copropriétaires aux charges de copropriété est régie par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui stipule que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot. Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes doivent également être réparties proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

L’obligation de paiement des charges de copropriété existe dès que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, l’article 1353 du code civil impose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Quels sont les critères pour qu’une créance soit considérée comme certaine, liquide et exigible ?

Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels effectués par le syndic constituent une créance certaine, liquide et exigible. Pour qu’une créance soit considérée comme telle, il est nécessaire que le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en fournissant des documents tels que la matrice cadastrale, l’état hypothécaire, le titre de propriété, ainsi que des décomptes et des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes.

Quels sont les frais imputables au copropriétaire en cas de recouvrement de créance ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat, tels que les frais de mise en demeure et de relance, sont imputables au seul copropriétaire concerné. Cependant, les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, et d’autres frais liés à l’administration générale ne peuvent pas être imputés au copropriétaire. Le syndic doit justifier des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires pour réclamer des honoraires distincts.

Quelle est la portée de la solidarité entre copropriétaires en matière de paiement des charges ?

L’article 1310 du code civil stipule que la solidarité ne se présume pas et ne s’attache pas de plein droit à la qualité d’indivisaire. En cas d’indivision, chaque copropriétaire est tenu de s’acquitter de sa quote-part, sauf si le règlement de copropriété prévoit une clause de solidarité. Dans le cas présent, le syndicat des copropriétaires a produit un extrait du règlement de copropriété qui établit la solidarité entre les copropriétaires indivisaires.

Quels sont les critères pour l’octroi d’intérêts moratoires en cas de retard de paiement ?

L’article 1344-1 du code civil stipule que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice. Les intérêts sont dus à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard. Il appartient au créancier de prouver l’existence d’un préjudice distinct et de la mauvaise foi du débiteur, conformément à l’article 1353 du code civil.

Quelles sont les conditions de la capitalisation des intérêts ?

L’article 1343-2 du code civil prévoit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat le prévoit ou si une décision de justice le précise. Dans le cas présent, les demandeurs ont sollicité le bénéfice de cette disposition, et il a été fait droit à leur demande.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens en cas de litige ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, les copropriétaires, parties perdantes, ont été condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance, dont distraction au profit de l’avocat, conformément à la décision rendue.

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