Charges de copropriété impayées : obligations et recours pour le syndicat – Tribunal judiciaire de Pontoise, 16 avril 2026, RG n° 25/04683

La juridiction a condamné solidairement les copropriétaires au paiement de charges impayées et de frais de recouvrement, totalisant 11 009,19 euros, avec intérêts au taux légal. Les copropriétaires doivent participer aux charges selon l’utilité des services communs, et l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, l’obligation de paiement est devenue exigible. Les frais de recouvrement ont été retenus, tandis que les frais non justifiés ont été écartés. La solidarité a été reconnue en raison de leur statut marital et de l’acquisition des biens en communauté.

Dans cette affaire, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a engagé une action en justice pour obtenir le paiement des charges de copropriété impayées par deux copropriétaires. Selon la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux charges en fonction de la valeur de son lot. Le syndicat a présenté divers documents, notamment des procès-verbaux d’assemblées générales et des relevés de compte, prouvant que les copropriétaires concernés avaient des arriérés de paiement s’élevant à 10 650,56 euros au 17 juillet 2025.

Le tribunal a examiné les frais de recouvrement demandés par le syndicat, en précisant que seuls les frais justifiés, tels que les mises en demeure, pouvaient être imputés aux copropriétaires. Les frais liés à des relances multiples non justifiées et à des honoraires de contentieux ont été rejetés. En revanche, les frais de sommation de payer ont été retenus, totalisant 358,63 euros.

Concernant la solidarité, le tribunal a noté que, bien que la clause de solidarité ne figure pas dans le règlement de copropriété, les copropriétaires étant mariés et ayant acquis les biens en communauté, ils sont tenus solidairement au paiement des charges. Ainsi, ils ont été condamnés à verser 11 009,19 euros au syndicat.

Le tribunal a également statué sur les intérêts moratoires, qui commenceront à courir à partir des dates des mises en demeure. La demande de dommages et intérêts du syndicat a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice distinct. Enfin, les copropriétaires ont été condamnés aux dépens de l’instance et à verser 1 500 euros au titre des frais non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

La juridiction a condamné solidairement les copropriétaires au paiement des charges impayées et des frais de recouvrement, s’élevant à 11 009,19 euros, avec intérêts au taux légal à compter des dates des mises en demeure. En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges en fonction de l’utilité des services communs. L’assemblée générale ayant approuvé les comptes, l’obligation de paiement est devenue exigible, conformément à l’article 14-1 de la même loi. Les frais de recouvrement, tels que les sommations de payer, ont été retenus, tandis que les frais non justifiés ont été écartés, en application de l’article 10-1 de la loi précitée. La solidarité entre les copropriétaires a été reconnue, bien que le règlement de copropriété ne mentionne pas explicitement une clause de solidarité, en raison de leur statut marital et de l’acquisition des biens en communauté. La demande de dommages et intérêts a été rejetée, faute de preuve d’un préjudice distinct, conformément à l’article 1231-6 du code civil. Les dépens ont été mis à la charge des parties perdantes, en application de l’article 696 du code de procédure civile, et une indemnité a été accordée sur le fondement de l’article 700 du même code pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes des copropriétaires.
• Relevés de compte prouvant les arriérés de paiement des copropriétaires s’élevant à 10 650,56 euros au 17 juillet 2025.
• Documents justifiant les frais de sommation de payer, totalisant 358,63 euros.
• Preuves de l’acquisition des biens en communauté entre les copropriétaires.
• Absence de preuve d’un préjudice distinct pour la demande de dommages et intérêts.

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Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le syndicat des copropriétaires obtient le recouvrement des charges impayées, tandis que les copropriétaires doivent faire face à des obligations financières et à des frais supplémentaires.

• Le syndicat des copropriétaires récupère 11 009,19 euros, augmentant ainsi sa trésorerie.
• Les copropriétaires sont tenus de payer des intérêts moratoires, augmentant le montant total dû.
• Les frais de recouvrement justifiés sont à la charge des copropriétaires, ce qui peut affecter leur budget.
• La solidarité entre les copropriétaires implique que chacun est responsable du montant total, même si l’un d’eux ne peut pas payer.
• Le rejet de la demande de dommages et intérêts limite les recours financiers du syndicat.
• Les copropriétaires doivent également assumer les dépens de l’instance, ce qui peut entraîner des coûts supplémentaires.

Enseignements de cette décision

• Les copropriétaires doivent payer les charges en fonction de l’utilité des services communs.
• Les frais de recouvrement doivent être justifiés pour être imputés aux copropriétaires.
• La solidarité entre copropriétaires peut être reconnue même sans clause explicite dans le règlement.
• Les intérêts moratoires commencent à courir à partir des mises en demeure.
• La demande de dommages et intérêts nécessite la preuve d’un préjudice distinct.

À éviter

• Ne pas ignorer les mises en demeure pour éviter des intérêts supplémentaires.
• Éviter de soumettre des frais de recouvrement non justifiés.
• Ne pas négliger l’importance de la documentation lors des assemblées générales.
• Éviter de contester sans preuves solides pour soutenir la demande.
• Ne pas oublier de prendre en compte les délais de prescription pour les actions en justice.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la participation des copropriétaires aux charges de copropriété ?

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot. Ils doivent également contribuer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Quelles sont les conditions de l’exigibilité des provisions pour charges de copropriété ?

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 stipule que le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes. Les copropriétaires doivent verser des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale.

Quels sont les critères de preuve de l’obligation de paiement des charges de copropriété ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. En l’espèce, l’obligation à la dette existe dès que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Quels éléments déterminants sont retenus pour établir la créance du syndicat des copropriétaires ?

Le syndicat des copropriétaires a justifié le principe de la créance en produisant divers documents, notamment l’avis de mutation, le compte individuel copropriétaire, les bordereaux d’appels de fonds, les procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des sommations de payer et des mises en demeure. Ces éléments ont permis d’établir un solde débiteur de 10 650,56 euros correspondant aux charges impayées.

Quelle est la qualification juridique des frais de recouvrement et leur imputation ?

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire sont imputables à ce dernier. Toutefois, les frais de relances multiples non justifiés et les honoraires de contentieux ne sont pas inclus dans cette catégorie. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Quels sont les critères de solidarité en matière de paiement des charges de copropriété ?

L’article 1310 du code civil stipule que la solidarité ne se présume pas. En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie l’existence d’une clause de solidarité dans le règlement de copropriété. En l’espèce, bien que la clause de solidarité ne soit pas prouvée, la situation matrimoniale des copropriétaires a conduit à leur condamnation solidaire.

Quels sont les effets de la mise en demeure sur le cours des intérêts ?

L’article 1344-1 du code civil indique que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire au taux légal. Les intérêts commencent à courir à compter de la mise en demeure adressée par le syndic, conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, qui précise que les sommes dues portent intérêt au profit du syndicat.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas de retard de paiement ?

Selon l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le débiteur a causé un préjudice indépendant de ce retard par sa mauvaise foi. Toutefois, le syndicat des copropriétaires doit prouver l’existence d’un préjudice distinct et la mauvaise foi des défendeurs, ce qui n’a pas été établi dans cette affaire.

Quels sont les critères de condamnation aux dépens en cas de perte du procès ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, les défendeurs, parties perdantes, ont été condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, qui pourront être recouvrés directement par l’avocat du syndicat des copropriétaires.

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